Les ambiguïtés du marché immobilier marocain

Crise ou pas crise ? Décideurs, observateurs et promoteurs restent partagés sur les interprétations de la situation actuelle du marché, qui tourne au ralenti alors que l’offre et la demande abondent. Les espoirs sont placés sur la stratégie de relance du ministère de l’habitat.

Le marché immobilier marocain est une grande énigme. C’est le moins que l’on puisse dire. Pendant que certains évoquent une crise, d’autres refusent totalement d’employer ce terme. Leur explication : Quand crise il y a eu dans certains pays européens, le secteur s’est complètement effondré avec des prix qui ont chuté de plus de moitié, des faillites de promoteurs, une activité à l’arrêt, or ce n’est pas le cas au Maroc. En effet, avec un déficit en logements de 400 000 unités et qui se creuse d’année en année, la demande potentielle est réelle. Elle dépasse même l’offre actuelle. «Il ne s’agit pas d’une crise sectorielle, mais de confiance», ne cessent de répéter les membres de la FNPI (Fédération nationale des promoteurs immobiliers). Les clients ne sont plus prêts à payer le prix fort pour un bien immobilier qui ne répond pas à leurs attentes. Si acquisition se concrétise actuellement, elle est mûrement réfléchie.

La classe moyenne attend une offre adaptée

D’ailleurs, l’encours des crédits immobiliers destinés à l’habitat n’a évolué que de 1,5% à fin avril de cette année, à 210 milliards de DH, selon Bank Al-Maghrib, contre une hausse annuelle de 5,6% entre 2017 et 2018 et de 4,2% entre 106 et 2017. Pour sa part, l’encours des crédits accordés aux promoteurs n’a progressé que de 0,3% sur les 4 premiers mois, à 58 milliards de DH, contre une baisse de 3,5% en 2018 une augmentation de 8% en 2017. L’euphorie est donc bel et bien finie.

Aujourd’hui, les spéculateurs sont sortis du marché, qui s’est structuré et professionnalisé. Les promoteurs continuent de construire et essaient de diversifier leurs offres. Mais il y a deux équations à résoudre : la classe moyenne n’arrivent pas à trouver un produit adapté à ses besoins et les prix sont élevés par rapport à son pouvoir d’achat. «Alors que les promoteurs ont servi la classe populaire grâce aux logements conventionnés à 250 000 DH ainsi que la classe aisée grâce aux moult projets proposés, la classe moyenne se trouve défavorisée», constate-t-on sur le marché. De l’avis d’Ahmed Chraibi Dakhama, directeur développement du groupe Chraibi Immobilier : «Le moyen standing, dans son sens propre, a complètement disparu, à cause notamment de la cherté des terrains». Même à Ain Sebaa et Sidi Moumen, les biens sont commercialisés à 10 000 ou 12 000 DH/m2 en moyenne. Ce qui reste cher par rapport à la bourse d’un citoyen de la classe moyenne. Résultat des courses : un glissement de la classe moyenne vers les logements sociaux et économiques –en attendant que la situation se rétablisse. Selon M. Chraibi Dakhama, «les promoteurs ne peuvent baisser les prix car le coût des intrants augmente d’année en année, à commencer par les terrains fonciers, les matières de base nécessaires à la construction, sans oublier l’augmentation des taxes et droits imposés par les différents établissements – conservation foncière, distributeurs d’eau et d’électricité…-».

Dans ces conditions, le marché devrait rester en stagnation, à moins que les promoteurs ne développent des projets adaptés aux budget et goût des acheteurs, ou encore que le ministère de l’habitat, avec les entités concernées, dont la FNPI, ne mettent en œuvre la stratégie de relance du secteur. Celle-ci concerne, entre autres, la mise à disposition du foncier public, le lancement d’un nouveau programme pour la classe moyenne, la diversification et l’amélioration de la qualité de l’offre…

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