La rentabilité d’un investissement locatif reste intéressante

Bien qu’en stagnation, le rendement locatif de la pierre se situe entre 5 et 6% pour le résidentiel principal. Les logements à titre d’habitation secondaire, eux, offrent un rendement qui peut pointer à 10%. Depuis quelques années déjà le marché de l’immobilier perd le rythme, ça piétine, ça traîne… Que ce soit pour le neuf ou pour la seconde main, le secteur est en stagnation.

Tous les acteurs du secteur que ce soit les promoteurs, les agents immobiliers, des acquéreurs en quête de logements… tous s’accordent sur le fait que l’atonie domine dans le marché immobilier. Mais si les demandes d’acquisition marquent le pas durant ces dernières années, nombre de clients ont changé de vision et se sont tournés vers la location. Peut-être en attendant des jours meilleurs. C’est le même constat du côté des propriétaires de biens immobiliers. En effet, ces derniers proposent de plus en plus leurs biens immobiliers à la location, alors qu’auparavant, c’était la vente, et uniquement la vente qu’ils cherchaient.

Certes, il y en a qui «rencontrent» une bonne opportunité et réalisent une transaction satisfaisante à l’achat ou encore certaines villes qui  enregistrent une augmentation des prix… Mais la réalité c’est qu’aucune tendance générale n’est observée. Raison pour laquelle il y en a qui commencent à proposer leurs biens à la location. Ils préfèrent avoir un rendement locatif plutôt que de laisser le logement vacant.

Mais même sur le segment de la location immobilière, les prix n’évoluent pas vraiment. Ce qui fait que la stagnation touche également les rendements locatifs. Ces derniers se situent entre 5% et 6% à Rabat et Casablanca pour les logements neufs. Les logements de seconde main offrent les mêmes taux de rendement à quelques exceptions près.

Non en raison du recul des prix dans cette niche du marché de l’immobilier mais surtout parce que les prix du logement neuf ont tellement reculé qu’ils se sont rapprochés des prix des anciens biens immobiliers. Ce qui explique le taux de rendement presque pareil pour les deux segments.

En revanche, lorsque l’on se retourne vers le résidentiel touristique, le taux de rendement est plus élevé et ce, malgré que le bien en question demeure vacant pendant une longue période de l’année. Effectivement, les biens immobiliers à vocation touristique sont plus prisés pendant la saison estivale ou encore les vacances de printemps. Et mis à part quelques nuitées occupées durant la bonne saison, ils restent vacants tout le reste de l’année.  Or, si cette durée d’occupation des lieux est courte, les prix pointent à des niveaux élevés et augmentent au fur et à mesure de la demande et de l’afflux des vacanciers. Et pour étayer ces propos, il faut savoir que durant cette période, les appartements sont proposés à 1000 DH la nuitée au bas mot et peuvent grimper jusqu’à 2000 DH et même dépasser ce niveau.  Des fois, il s’avère plus intéressant (et plus rentable aussi) d’acquérir un logement à titre d’habitation secondaire dans l’objectif de le louer. C’est une opération qui peut rapporter un rendement plus élevé que ceux destinés à une habitation principale. La rentabilité peut donc atteindre 7% voire 10% dans les villes à forte affluence touristique comme celles du nord par exemple.

Néanmoins, il convient de savoir que ce rendement tel que présenté est un rendement brut, et fait donc abstraction de toutes charges afférentes comme les taxes (urbaine et des services communaux) et les divers frais (distribution d’eau et d’électricité, syndic, réparation..). Ainsi, ce rendement est obtenu en rapportant le revenu locatif brut annuel du logement au prix d’acquisition, sachant que ce dernier inclut les frais relatifs au notaire, aux droits d’enregistrements, au coût du crédit, à l’agence immobilière s’il y a lieu…, ce qu’il faut savoir aussi, c’est que ce revenu locatif brut ne prend pas en compte les risques inhérents à la location, à savoir les loyers impayés, la durée de vacance du locataire…

Une autre méthode grâce à laquelle on peut faire un calcul plus intéressant et reflète donc mieux la réalité. Elle consiste à mesurer le taux de rendement net. Il s’agit en fait de déduire du revenu locatif brut de l’année les différentes charges, taxes et frais de gestion et de le rapporter par la suite au coût global d’acquisition du bien.

En tout état de cause, il faut bien se renseigner avant de se lancer dans un investissement locatif, notamment sur la méthode de calcul en prenant en compte tous les paramètres pouvant influencer le taux de rendement.

Tout le monde est d’accord sur le fait que l’immobilier ne rapporte plus autant, au regard de la situation actuelle par rapport à il y a 6 ans. Mais, il n’en demeure pas moins que de tous les placements, la pierre reste le placement à privilégier sur le très long terme. Il obéit comme tout autre véhicule de placement à des cycles de baisse et de hausse suivis, en fonction de la conjoncture du moment. Aussi faibles soient ces rendements de 5% à 10% proposés par le marché, ils restent nettement plus intéressants que ce qu’offre le marché actions, les comptes sur carnet, les dépôts à terme, les organismes de placement collectif en valeurs mobilières ou même les œuvres d’art et l’or. En effet, la Bourse de Casablanca accumule des baisses depuis plusieurs années et bien qu’elle tente de se reprendre en ce début d’année avec une performance de 4% affichée par l’indice général du marché depuis le début de l’année, il est loin d’annuler les pertes engrangés depuis 2008. Il a affiché ainsi une baisse de 26,8% sur ces 8 dernières années. Pour sa part, la rentabilité des dépôts à terme tourne aux alentours de 3,5% pour les comptes bloqués sur 6 mois et celle des comptes sur carnet ressort en diminution d’un semestre à l’autre, à environ 2%, en raison de la détente de la courbe des taux du Trésor de 52 semaines sur laquelle elle est indexée. Les OPCVM eux, offrent des rendements allant de 2 à 3% en fonction de la catégorie à laquelle ils appartiennent.