Immobilier : Les acquéreurs peinent à trouver une offre adéquate

L’offre en baisse de 2,3% sur le troisième trimestre. En parallèle, et sur la même période, la demande suit une tendance et enregistre une hausse de 2,1%. Au troisième trimestre, le potentiel de croissance est toujours existant, c’est-à-dire que la proportion de la demande par rapport à celle de l’offre est avantageuse pour de nouvelles opportunités de croissance du marché.

C’est une donne structurelle du marché immobilier marocain: la demande est là, mais, en face, les promoteurs bien qu’ils continuent à produire, ne sont pas toujours en mesure d’offrir ce que la clientèle demande ! Ce déséquilibre entre offre et demande explique, en partie, la morosité que vit le secteur immobilier depuis quelques temps. Pour l’année 2022, d’après des données sectorielles fournies par Mubawab au titre du troisième trimestre, l’offre sur les appartements neufs et anciens est en baisse de 2,3%. La demande est, quant à elle, en bonne santé et enregistre une hausse de 4,7%.
«Depuis la hausse qu’a connu l’offre en T2-2022, la tendance s’inverse en T3-2022 avec une baisse de 4,7%. En parallèle, et sur la même période, la demande suit une tendance différente de celle de l’offre et enregistre une hausse de 2,1%. Le dernier indicateur à surveiller est le potentiel de croissance dans les villes principales. Ce troisième trimestre, le potentiel de croissance est toujours existant, c’est-à-dire que la proportion de la demande par rapport à celle de l’offre est avantageuse pour de nouvelles opportunités de croissance. Par exemple, sur la ville de Marrakech, la demande est presque 3,8 fois plus importante que l’offre», explique Kevin Gormand, CEO et co-fondateur du Groupe Mubawab.
Si visiblement les deux variables qui font l’équilibre du marché évoluent dans le même sens et avec la même ampleur, le contenu de l’offre n’est pas toujours celui recherché par les acquéreurs. Plusieurs critères rentrent en jeu pour satisfaire la demande exprimée, notamment la localisation, la superficie, la nature du logement, sa composition, ses équipements, etc. Par exemple, pour le premier critère, celui de la localisation, et en raison de la rareté du foncier et le renchérissement des prix résultant de la saturation en ville, les promoteurs se rabattent sur des localisations éloignées du centre, ce qui n’est pas du goût d’une large frange de la clientèle très regardante sur la proximité du centre-ville, des lieux d’attraction et de son lieu du travail.

Revoir la conception des nouveaux projets

Pour faire coïncider davantage l’offre et la demande, plusieurs experts recommandent de revoir la conception des projets pour qu’ils soient adaptés aux besoins des acquéreurs. Ceci devient plus impérieux après l’avènement de la crise sanitaire. Aujourd’hui, par exemple, de nombreux acheteurs préfèrent avoir une terrasse ou un balcon, besoin naissant de la période du confinement. Aussi, les acheteurs tendent de plus en plus vers les petites superficies pour être en phase avec leur budget.
Dans le même sens, pour bien orienter le marché et arriver à un équilibre entre l’offre et la demande, les professionnels affirment que des données précises sur le secteur sont nécessaires. Les statistiques fournies ne donnent pas une idée exacte de la valeur des biens, leur nature et leur évolution. Ces données doivent être détaillées pour donner plus de visibilité aux opérateurs afin de comparer et bien choisir les projets. Au volet de la fiscalité, plusieurs promoteurs estiment que certaines dispositions perturbent la reprise du secteur, comme la hausse du taux directeur ou de la TVA sur les intérêts, notamment pour les crédits de moins de 3 millions de dirhams. Selon eux, le coût d’acquisition va s’alourdir et sera pénalisant pour le marché. Aussi, pour avoir une assiette foncière plus large et booster l’offre immobilière, ils recommandent d’augmenter la taxe sur les terrains non bâtis.