Crédit immobilier : des conditions avantageuses grâce aux courtiers

Un client est considéré comme un excellent profil à partir du moment où il fournit un apport personnel d’au moins 30% et qu’il dispose d’un reste à vivre représentant deux tiers de son salaire. La négociation du taux de crédit ou de ses conditions n’est pas le seul volet dans lequel un intermédiaire peut intervenir.

La majorité des futurs acquéreurs d’un logement contractent un crédit, cela va de soi, ils n’ont pas d’autres alternatives. Mais, avant de parler de la démarche, qui est souvent difficile, voici les chiffres les plus récents, figurant dans le bilan du ministère de l’habitat. Beaucoup d’eau a coulé sous les ponts depuis les années fastes au milieu des années 2000. Tout le monde est conscient de la régression qui a marqué l’octroi des  crédits, notamment depuis la crise 2008. Cependant, malgré le ralentissement ressenti entre 2014 et 2015, l’encours de crédits à l’immobilier a globalement enregistré un accroissement de 10% entre 2012 et 2015. Ainsi, le montant du crédit à l’immobilier, en 2015, a atteint 241,19 MMDH avec  un taux de contribution dans l’encours globale de 27%. Les taux débiteurs appliqués par les banques aux crédits à l’immobilier (hors taxes) ont connu une baisse significative de 0,34 point durant les quatre dernières années.  Dans une autre catégorie, il s’avère qu’entre 2012 et 2015, quelque 55 595 ménages ont bénéficié de la garantie FOGARIM pour un montant de 9,1 MMDH de prêts accordés. Durant la même période, FOGALOGE a assuré la garantie des prêts pour un montant de 5,38 MMDH au profit de 19434 ménages bénéficiaires. Le dénouement semble donc bien entamé. Mais quand il s’agit de contracter un crédit, d’autres complications surgissent. Dire qu’un citoyen ordinaire peut  négocier un taux de crédit avec sa banque relève presque de l’imaginaire. Même si toutes les conditions lui sont favorables, c’est-à-dire qu’il dispose des garanties imposées par la banque etc., lorsque l’on arrive à «la négociation» la situation est tout autre. Bien sûr, on peut parfaitement faire le tour des banques et compter sur l’effet «concurrence», c’est même instructif du moment que l’on peut comparer les offres et tenter d’avoir le meilleur taux ou même les meilleures conditions de financement. En réalité, même la charge d’assurance et les frais de dossier restent négociables à la tête du client. Sauf que ce genre de démarche, faire le tour des établissements bancaires fait perdre beaucoup de temps et d’énergie au client, et, très souvent, il ne se voit pas accorder des baisses importantes. D’autant que même si les chargés de clientèle des banques sont censés conseiller les clients sur le type de taux de crédit (fixe ou variable), sur la durée ou sur le mode de paiement de la prime d’assurance, ils ne le font pas systématiquement pour autant. Par ailleurs, la plupart des fois, les clients sautent sur la première offre que leur présente une banque, histoire de ne pas rater une opportunité sur le marché immobilier, mais cela risque fort de les désavantager. Il est clair dans ce cas que les clients ont besoin d’une sorte d’aide pour savoir comment s’octroyer la meilleure offre bancaire. Et c’est la raison pour laquelle des intermédiaires en crédits immobiliers, filiales de courtiers français, ont ouvert des bureaux au Maroc. Allusion faite notamment à Cafpi et meilleurtaux.ma. Le 1er, pionnier au Maroc, s’est lancé dans le courtage immobilier à Casablanca d’abord pour s’implanter ensuite à Tanger et Marrakech. Le second, pour sa part, vient d’ouvrir à Casablanca. Quoi qu’il en soit, ces intermédiaires sont en mesure d’obtenir des remises intéressantes pour leurs clients, car ils ont une force de négociation plus importante et ce grâce au volume important de dossiers qu’ils gèrent et aussi aux conventions signées avec les banques.

Le dossier de crédit rapidement traité en faisant appel à un courtier

Si les clients, en négociant eux-mêmes leurs conditions de financement, ne peuvent obtenir qu’un rabais de 10 ou 20 points de base, les courtiers, eux, peuvent aller jusqu’à 50 points de base sur le taux standard appliqué, voire un point pour les clients qui présentent un bon profil, une assise financière importante et des avoirs en banque. Auprès de meilleurtaux, le baromètre indique que le meilleur profil de clientèle peut actuellement prétendre à un taux fixe de 4,7% pour un financement sur 25 ans. Le tarif est de 4,6% sur 20 ans et 4,5% pour les durées inférieures.

Selon le baromètre de meilleurtaux, les bons clients peuvent accéder à un taux fixe de 5,15% pour un financement sur 25 ans. Ce genre de clientèle peut même accéder à des taux de 5,10%, 5,05% et 5% respectivement sur des durées de financement de 20, 15 et 7 ans. Vient enfin la clientèle standard qui peut actuellement se financer à 5,25% sur 25 ans et à 5,20% sur 20 ans, toujours à taux fixe. Pour les crédits de 15 et 7 ans enfin, les tarifs sont de 5,15% et 5,05%. Il faut noter qu’un client est considéré comme un excellent profil à partir du moment où il fournit un apport personnel d’au moins 30% et qu’il dispose d’un reste à vivre représentant deux tiers de son salaire.

La négociation du taux de crédit ou de ses conditions n’est pas le seul volet dans lequel un intermédiaire peut intervenir. Cafpi, par exemple, va bien au delà de cela. La société accompagne son client lors de toutes les démarches, depuis la recherche du bien jusqu’à la finalisation du dossier de crédit.

A part la remise sur le taux d’intérêt, Cafpi peut également négocier les autres paramètres, à savoir les frais de dossier et la prime d’assurance décès-invalidité. Il est vrai que ces deux charges sont généralement incompressibles, mais elles peuvent être revues à la baisse, voire annulées si le client recourt à un intermédiaire.

Toujours chez Cafpi, le top management assure que ses clients sont exonérés par défaut des frais de dossier, de même que des pénalités dues en cas de remboursement anticipé. Même la prime d’assurance est revue à la baisse. C’est dire l’importance de recourir à un courtier immobilier. En ce qui concerne le délai de traitement, la banque nécessite une moyenne de deux mois alors que les courtiers prennent 3 semaines à un mois au maximum entre le moment où le client est accueilli et celui où l’accord final de la banque est reçu. Ce qui veut dire que le délai en question est nettement moins élevé en faisant appel à un courtier qu’en recourant à une banque. Cette économie du temps signifie que l’intermédiaire aide le client dans le montage de son dossier de crédit, car une grande part des problèmes que rencontrent les clients sont liés à un mauvais montage du dossier de demande du prêt.  Il va sans dire que cette prestation n’est pas gratuite. Elle est calculée sur la base de l’économie que devrait réaliser le client sur son coût de crédit. Elle se situe à 0,5%, sans dépasser 10% en fonction du montant du crédit, du montage du dossier du prêt et de l’économie à réaliser. Cette commission n’est facturée que si le client accepte l’offre proposée par l’intermédiaire.