Copropriété immobilière : L’arsenal juridique est renforcé

Une bonne entente entre les copropriétaires est essentielle pour préserver le cadre de vie. Mais ce n’est pas toujours acquis. Le refus d’honorer les charges de gestion entraîne souvent des conflits.

Le nouveau cadre réglementaire de la copropriété des immeubles bâtis a connu un changement avec la promulgation du décret n° 2.17.354. Entré en vigueur en janvier 2018, ce décret renforce un arsenal juridique dont la loi n° 18-00, complétée et modifiée par la loi 106-12, représente la base essentielle (voir encadré). Il a apporté comme nouveauté à la nomenclature des propriétés communes régies par la loi, deux nouveaux types de copropriété, à savoir les immeubles et les villas. De nouvelles règles ayant comme objectif d’administrer les parties communes et le syndicat ont donc été instaurées.

Néanmoins, ce changement ne semble pas emballer les spécialistes. Le juriste Fadel Boucetta estime que cette évolution n’apportera pas grand-chose aux multiples problèmes que vivent les biens en copropriété. «L’arsenal juridique existant est performant, même avant ce changement. De même que les syndics et les associations de propriétaires existent depuis très longtemps. Le problème de base est la mentalité locale. C’est ce qui fait que les problèmes des biens en copropriété perdurent», souligne le juriste. Quoi qu’il en soit, la nouvelle loi établit un cadre réglementaire plus consistant, en attendant son application, qui risque apparemment de tarder.

Préservation de l’harmonie des copropriétés

Outre une grande distinction entre les parties individuelles et les parties communes. De nouvelles mesures ont été adoptées pour réglementer la copropriété dans les immeubles et des résidences. Pour préserver les parties communes, la nouvelle loi interdit de déposer des objets ou garer les deux-roues dans les halls, les caves et les escaliers. Il est même possible d’interdire les copropriétaires d’utiliser ses parties. Considérée comme une nouveauté phare, ce texte prohibe désormais des pratiques qui peuvent nuire à l’aspect esthétique des biens immobiliers. Sont essentiellement concernés l’étalage du linge et les antennes paraboliques fixées sur les façades.

Instauration du syndicat de copropriété

Un accent particulier est aussi mis sur le système de gestion de la copropriété. Plus de cinquante articles régissent ainsi les droits et les obligations du syndicat et des résidents. Touchant surtout les immeubles et les villas situés dans des résidences fermées, le nouveau règlement stipule que «le bien en copropriété doit être administré par un syndic, assisté par un adjoint. Les deux doivent cependant répondre à plusieurs conditions d’éligibilité et, surtout, être élus par une assemblée générale». Pour pouvoir exercer, le syndic doit présenter une fiche anthropométrique vierge, et être à même de faire adhérer tous les copropriétaires à sa mission de résolution des problématiques et de bonne gestion de la copropriété. Pour ce faire, il doit être autonome financièrement, en se dotant d’un compte bancaire propre, lui permettant de gérer les frais et les charges de la copropriété. Le syndic doit aussi préparer un budget annuel, mobiliser les ressources financières en accord avec les coopropriétaires, informer les résidents de l’immeuble de toutes les nouveautés et les tenir au courant de la situation financière de l’union.

Il est également possible de faire appel à un organisme tiers pour administrer la copropriété. Cette disposition a contribué à faire augmenter le nombre de sociétés privées, créées dernièrement pour se charger de la gestion du syndic. Cette solution peut s’avérer efficace, d’autant plus que certaines résidences et immeubles ont du mal à trouver un syndic. Cependant, ces sociétés doivent faire face à plusieurs problèmes que les syndics affrontent. En premier lieu, un nombre considérable de copropriétaires ne verse généralement pas leur contribution. Un constat général.

La loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis offre un cadre juridique très clair de la copropriété. L’article 3 stipule que «sont considérées comme parties communes des immeubles, les parties bâties ou non bâties destinées à l’usage et à la jouissance de l’ensemble des copropriétaires ou de certains d’entre eux». Le législateur suivant énumère avec précision ces parties. Ce sont le sol, les gros œuvres de l’immeuble, les fondations, des murs porteurs, les caves, la façade de l’immeuble, les toits destinés à l’usage commun , les escaliers, les passages et les couloirs, les entrées, les sous-sols et les ascenseurs ; les murs et cloisons séparant deux parties privatives ; les équipements communs, y compris les parties y afférentes qui traversent les parties privatives ; les coffres, les têtes de cheminée et les bouches d’aération ; les lieux destinés au dépôt des ordures ménagères. Sont considérées également comme parties communes les cours et les jardins ; les locaux destinés à l’usage commun et toute partie considérée comme telle ou que la nature de l’immeuble exige qu’elle soit destinée à l’usage commun.