C’est le moment de revenir sur le marché de l’immobilier

L’ajustement des prix, des taux plus avantageux du crédit logement et une meilleure adaptation de l’offre à la demande plaident pour l’achat. La confiance des ménages est le seul ingrédient manquant. Des professionnels anticipent un potentiel de baisse supplémentaire des prix.

Tous les ingrédients semblent réunis pour décider les demandeurs de logements à revenir sur le marché de l’immobilier. La Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) est naturellement la première à le marteler. Son président, Youssef Ibn Mansour, recommande sans détour aux candidats à l’achat de profiter des opportunités qui s’offrent actuellement après les corrections subies par le marché durant ces dernières années. Même des professionnels relativement plus neutres, tels que les notaires, abondent dans le même sens. «Le timing est effectivement propice quand on voit que sur tout le territoire national, les prix du logement cumulent sur les 3 à 4 dernières années des baisses allant jusqu’à 50% selon les villes», estime un notaire.

A Tanger par exemple, les promoteurs se contentent maintenant de 15 000 DH/m2 pour des programmes pour lesquels ils demandaient 20 000 DH/m2 en 2011. De même, les projets proposés à 20 000 DH/m2 il y a 5 ans à Marrakech descendent aujourd’hui à 12 000 DH/m2. Les villes d’El Jadida, Fès, Meknès ou encore Agadir sont aussi citées par les professionnels comme ayant enregistré les plus fortes corrections. Si les marchés de Casablanca et Rabat ont été épargnés par la tendance pendant longtemps, ils ont cédé depuis la fin 2014. «Sur les programmes les plus prestigieux, des produits proposés initialement à 35 000 DH/m2 peuvent descendre à 30000 DH/m2», illustre Hassan Slaoui, notaire à Casablanca. Le phénomène touche encore d’autres standings, selon le professionnel. En effet, des produits commercialisés au départ à 19000 DH/m2 le sont  actuellement à 16 000 DH/m2, tandis que les logements de moyen standing affichés entre 13 000 et 10 000 DH/m2 peuvent connaître des baisses allant jusqu’à 3000 DH/m2.

A Casablanca, l’hyper-centre reste cher

Toutefois, la correction est loin d’être globale à Casablanca comme dans d’autres villes. Au niveau de l’hyper-centre de la capitale économique (Triangle d’Or, nouvelle cité de Casa-Anfa…), les prix continuent d’augmenter. «Les projets lancés il y a 2 ou 3 ans à 22 000 DH/m2 sont montés aujourd’hui à 25 000 DH/m2. Un bien d’exception peut même se vendre jusqu’à 28000 DH/m2 contre 23 000 DH/m2 auparavant», rapporte un promoteur immobilier. Cette évolution semble logique quand on sait que les prix du foncier dans la zone jouxtant bd. El Massira restent scotchés à 80 000 DH/m2, voire 100 000 DH/m2. «Dans ces zones, s’il y a effort sur les prix, il est le fait de promoteurs endettés contraints de déstocker ou souhaitant écouler des produits présentant des caractéristiques défavorables (appartement en rez-de-chaussée…)», commente un agent immobilier.

En dehors de ces zones prestigieuses et demandées, les prix ont effectivement baissé. On peut acheter moins cher à Ain-Sebaa, La Gironde, Ben M’sick, Sidi Othmane ou encore dans certaines parties de Bourgogne, selon des professionnels. Il faut dire que ces mêmes zones ont le plus flambé sans réelle logique depuis 2007. Le même phénomène de hausse injustifiée intervenu au niveau de plusieurs autres villes justifie les corrections qui y sont constatées. En somme, l’on revient à la normale, concluent les professionnels. Cependant, la question se pose de savoir si les prix pourraient baisser davantage au cours des prochains mois. Si pour certains promoteurs le plancher est atteint, pour d’autres, comme pour les notaires, le recul des prix pourrait se prolonger jusqu’à la fin 2017.

L’amélioration des conditions du crédit immobilier est un autre facteur motivant pour les acquéreurs. Le taux moyen des crédits immobiliers est en baisse constante depuis fin 2015, ainsi qu’il ressort des chiffres de Bank Al-Maghrib. Il est passé de 6,05% à 5,59% à l’issue du premier trimestre 2016. En faisant la tournée des banques de la place, il ressort que toutes ont revu leur grille tarifaire depuis le début de l’année. Même si la majorité cible en priorité les hauts revenus et les fonctionnaires, il est possible pour un emprunteur standard de décrocher un taux autour de 5,3%, ce qui est plus avantageux que les tarifs appliqués il y a encore quelques mois.

L’arrivée de nouveaux promoteurs tire la profession vers le haut

  Les acquéreurs gagneraient enfin à revenir sur le marché parce que les promoteurs fournissent aujourd’hui un plus grand effort pour adapter leurs projets à la demande. Il faut dire qu’ils n’ont pas tellement eu le choix avec la concurrence acharnée et la profusion de l’offre. Aussi, l’arrivée de nouveaux acteurs soucieux d’optimiser leur retour sur investissement et qui adoptent pour cela une approche structurée contribue progressivement à niveler l’offre par le haut.

L’on explique ainsi auprès de la FNPI que s’il y a 5 ou 6 ans on se contentait de donner de grandes orientations aux architectes qui élaboraient librement leurs plans, rares sont les promoteurs de métier qui se hasardent aujourd’hui à lancer un projet sans chercher à se faire conseiller et sans mener une étude de marché poussée jusqu’à l’échelle du quartier ou de la rue. Plusieurs éléments sont étudiés plus finement : la distribution de l’espace, le nombre de pièces…, rien n’est laissé au hasard.

Seulement, au-delà de l’ajustement des prix, de l’accessibilité du financement bancaire et de l’adéquation de l’offre, l’acquisition d’un logement dépend aussi de la confiance des ménages en l’avenir, et il faut dire que celle-ci est au plus bas. Les résultats de l’enquête menée en la matière par le HCP montrent qu’au premier trimestre de 2016,  l’Indice de confiance des ménages enregistre son niveau le plus bas depuis son lancement en 2008. Il baisse de 5,5 points par rapport au quatrième trimestre de 2015 et de 2,1 points sur une année glissante. La raison en est, entre autres, le ressenti par les ménages d’une forte détérioration de leur niveau de vie. Dans ces conditions, difficile évidemment d’envisager l’achat de biens durables. Un peu plus de 59% des ménages marocains considèrent ainsi, au premier trimestre de 2016, que le moment n’est pas opportun pour faire ce type d’achats et seulement 19,1%  pensent le contraire.