Immobilier à  Tanger : le grand gà¢chis

La demande sur le haut standing a plongé de 80% par rapport à  2008 et les prix ont baissé jusqu’à  65%. Les stocks d’invendus atteignent parfois 60% et des promoteurs ont laissé leurs projets à  l’abandon pour se reconvertir dans le social. Les demandes d’autorisation de construire en baisse pour la première fois.

Pour prendre le pouls du marché immobilier à Tanger, il suffit simplement de parcourir la ville. En quittant l’autoroute venant de Rabat et en empruntant la route de Gzenaya, un immense champ semé de grues s’offre à la vue et des dizaines de projets de logements sociaux sortent progressivement de terre, cernant la zone franche et la zone industrielle. Comme pour faire écho à cette effervescence, les panneaux publicitaires plantés le long du trajet sont exclusivement dédiés à la promotion des programmes d’habitat commercialisés dans la ville autant par les majors nationaux (Addoha, Alliances, Chaabi…) que par les professionnels locaux. En progressant vers le centre-ville, la publicité se fait encore plus agressive. Des banderoles criardes placardées sur les façades d’immeubles «de standing» rivalisent de superlatifs pour attirer les acheteurs : «meilleures opportunités à saisir», «prix incroyables», «réductions exceptionnelles»…
A l’instar de la périphérie, les travaux de construction sont tout aussi imposants dans le centre. Mais l’illusion est trompeuse, les chantiers de la zone, qui semblent être entamés depuis longtemps, avancent au ralenti et nulle trace d’ouvriers. En arrivant à la corniche pour longer le boulevard Mohammed VI, où une multitude de résidences se revendiquant de haut standing ont fleuri ces dernières années, le rythme d’avancement des nouvelles constructions est encore plus lent. Des chantiers sont même laissés à l’abandon et donnent l’impression d’un arrêt brutal des travaux, ce dont témoignent quelques pelleteuses et rouleaux compresseurs abandonnés à la rouille sur les terrains vagues environnants. La fièvre de l’immobilier a-t-elle vécu à Tanger ?

Les promoteurs avaient beaucoup investi dans la perspective de l’Exposition universelle 2012

Si une majorité de promoteurs prend encore des gants pour évoquer la passe difficile que traverse le secteur, dans le segment du haut standing cela s’entend, il se trouve également des professionnels plus prolixes. «La chute vertigineuse de la demande, particulièrement étrangère sur les trois dernières années, a entraîné une baisse importante des prix de plus de 40%», résume sans détour Abdelhai Sbai, pionnier de la promotion immobilière à Tanger et vice-président de l’Union des promoteurs immobiliers de la ville.
En fait, les causes de l’actuelle morosité du marché remontent à 2007, selon les professionnels. A l’époque, Tanger figurait en très bonne position pour accueillir l’Exposition universelle de 2012. «Grisés par cette perspective, et confiants quant au gisement de demandes provenant de la clientèle historique de touristes, de MRE mais également la fièvre d’achat de résidences secondaires de la part des nationaux, les promoteurs se sont mis à développer des projets à tour de bras exclusivement dans le haut standing, principalement autour de la plage de Tanger», relate un spécialiste. Pour ne rien arranger, la spéculation a largement gonflé les prix. En effet, «jusqu’en 2008, 50 à 60% des transactions étaient conclues avec des spéculateurs», reconnaît un promoteur. A présent que la clientèle d’étrangers et de MRE se fait plus rare, avec, selon les professionnels, une baisse de la demande de cette cible de 80% par rapport à 2008, il est normal que les transactions marquent le pas et que les prix s’effondrent. A ce titre, si les prix des programmes bordant le boulevard Mohammed VI, par exemple, pouvaient atteindre 25 000 DH le mètre carré, il y a trois ans, ils descendent à présent jusqu’à 15 000 DH, soit une baisse dépassant 65% ! Cela dit, toujours dans les environs de la corniche, notamment près de la gare ferroviaire, les programmes développés ces dernières années, qui ont été proposés dès le départ à des prix raisonnables, sont préservés de la correction. «Les programmes haut standing dans certaines zones, telles qu’aux environs du parc Brooks, tiennent également le cap», soutient Issa Ben Yaakoub, promoteur à Tanger. Pour les nouveaux programmes, les prix révisés par le marché seront la référence.
«Dans le haut standing, les programmes dont les prix ont baissé le plus sont généralement des R+16 et plus, ce qui fait que l’incidence foncière est répartie sur un plus grand nombre d’unités permettant de réduire le coût de revient», dévoile un professionnel. Pour autant, la situation reste critique pour une majorité d’opérateurs. Certains ont «un stock d’invendus atteignant 60% de leur projet», fait savoir un banquier. Dans ces conditions, il n’est pas étonnant que les nouveaux programmes soient retardés ou parfois abandonnés. D’ailleurs, le nombre de demandes d’autorisations de construire recensées par l’Agence urbaine de Tanger atteint en 2011 a reculé de 8% par rapport à 2010, à 5 500. On avait même approché 6 400 autorisations en 2006.

Les banques plus sévères sur les conditions de crédit

Les tensions du marché sont telles qu’une majorité de promoteurs étrangers, notamment espagnols, a choisi de déserter la ville, laissant des projets à l’abandon, selon les témoignages recoupés par La Vie éco de plusieurs professionnels locaux. Le cas le plus emblématique est celui de l’espagnol Marina d’Or, sur son projet la Perle de Tanger. Lancé en 2008 à l’emplacement de l’ex-camping de la ville, ce programme était supposé être livré fin 2011. Mais sur place, les travaux sont quasiment à l’arrêt et, jusqu’à présent, seuls les gros œuvres de deux tours résidentielles sont réalisés alors que le projet en compte six au total en plus de bureaux, d’un hôtel et d’un centre commercial.
Pour ne pas sombrer, d’autres promoteurs cèdent leurs terrains. Un choix peu judicieux au vu des conditions du marché. En effet, dans les quartiers sinistrés bordant la corniche, les parcelles qui étaient vendues à 35 000 et jusqu’à 50 000 DH le mètre carré sont cédées actuellement à 25 000 DH maximum et plus fréquemment à 15 000 DH le mètre carré.
En corollaire des difficultés vécues par les promoteurs, les banques ont durci les conditions de financement. «Les garanties réelles demandées par les banques peuvent représenter le triple des financements sollicités», indique M. Sbai. En outre, les taux d’intérêt des financements ont été revus à la hausse, passant de 6% à 7%, voire 8%, selon les professionnels. Il apparaît également que les banques se montrent plus sélectives sur les dossiers de crédits immobiliers aux particuliers. S’agissant spécifiquement de MRE, les financements seraient refusés une fois sur deux, selon les promoteurs.
Loin de cette situation alarmante, le segment du moyen standing affiche une santé insolente avec une demande soutenue sur fond de légère augmentation des prix. Mais c’est véritablement le logement social qui fait un carton. «Ces derniers mois, des opérateurs spécialisés dans le haut standing sont même venus resserrer les rangs des promoteurs opérant dans le social», fait savoir un observateur. A fin 2011, Tanger accueillait le quart des programmes de ce type en construction au niveau national, soit plus de 23 700 unités mises en chantier. Le haut standing ? Il souffre, en attendant le retour des beaux jours…