Immeubles anciens : une détérioration qui coûte cher au pays

Leur état mine le paysage urbain et le patrimoine architectural des villes. Le niveau très bas des loyers y est pour beaucoup . La responsabilité incombe aux propriétaires, mais aussi à l’Etat.

Parmi les problèmes dont souffre le secteur immobilier, c’est bien celui de la détérioration des anciens immeubles. Des façades délabrées, un entretien absent, des parties communes en décrépitude, des escaliers cassés, une peinture écaillée. A cela s’ajoutent un loyer ridiculement faible et l’absence d’un syndic. Combien de ménages vivent dans des appartements loués à un montant dérisoire, 200 ou 500 DH mensuellement !

L’état déplorable de ces bâtisses impacte le paysage urbain mais aussi et surtout le patrimoine architectural du pays. En fait, ces immeubles, tout comme les locaux à usage commercial, ont obéi à d’anciennes lois régissant les relations entre les bailleurs et les locataires. Parmi ces dispositions, le maintien dans les lieux, même après l’expiration du délai du bail et la possibilité de transmission du bail aux héritiers vivant dans le logement.

Entre-temps, le secteur immobilier a enregistré plusieurs avancées, tant sur le plan architectural qu’institutionnel, juridique ou encore opérationnel, induisant du coup une hausse des prix à l’acquisition, comme à la location. Mais cela n’a pas touché les immeubles anciens. «Il est vrai que la loi actuelle n°67-12 régissant le locatif résidentiel et professionnel stipule une augmentation des loyers de 8% au bout de 3 ans. Mais, même en appliquant cette loi, la situation ne changerait pas. Le problème ne réside pas dans l’application mais dans la revalorisation de ces loyers bas», explique Douglas Benchetrit, architecte à Casablanca. Il faut savoir que ce texte réglementaire, dans son article 35, donne aux tribunaux un pouvoir discrétionnaire pour décider de l’augmentation jusqu’à 50% des loyers dont le montant ne dépasse pas 400 DH par mois. Qu’en est-il sur le terrain ? «La loi penche généralement du côté du locataire. Quand une affaire de loyer est portée devant le tribunal pour une augmentation ou une revalorisation, le juge tranche très souvent en faveur du locataire», indique un avocat au barreau de Casablanca.

En tout cas, ce niveau bas de loyer induit l’absence de syndic et un état délabré des parties indivises. «Certains immeubles à Casablanca sont actuellement dans un état qui laisse à désirer, avec un système électrique désuet, des câbles suspendus, des installations sanitaires d’une autre époque, et cela sans parler de l’état menaçant de la structure de certains immeubles», se désole M.Benchetrit.

La situation est similaire à Rabat. «Plusieurs sociétés de gestion locative disposent de dizaines d’immeubles mis en location, sans pour autant que l’entretien soit réellement pris en compte», illustre Rachid Boufous, architecte, urbaniste et membre du CNOA. Il ajoute que «la responsabilité de l’état de ces immeubles n’incombe pas aux locataires mais clairement aux propriétaires. D’ailleurs, même la loi sur la copropriété oblige les propriétaires à entretenir les parties indivises de l’immeuble». L’objectif est double : préserver les immeubles anciens qui jouissent d’une architecture exceptionnelle et reconsidérer la valeur de ces bâtisses. Cependant, il arrive souvent que les propriétaires, même à travers un syndic professionnel, ne soient pas d’accord sur l’entretien de ces parties communes. «Cela peut entrer dans les prérogatives de la police urbaine. En effet, ses domaines d’intervention sont l’hygiène, la salubrité publique, la propreté, l’urbanisme, l’occupation du domaine public… Dans ce cas, l’Etat peut obliger directement les propriétaires à entretenir l’immeuble, notamment les façades», ajoute M. Boufous.

Il faut dire que les efforts entrepris par l’Etat sont jugés insuffisants par les professionnels. «La majorité des grands projets d’infrastructure du pays, notamment à Casablanca, ne sont d’aucune valeur ajoutée en terme de création de richesse», constate Taoufik Kamil, président de la FNPI. De son côté, M.Benchetrit renchérit : «Beaucoup d’argent a été investi dans l’urbanisme des anciens quartiers de Casablanca afin de revaloriser le centre-ville. Mais sur le plan juridique, le bât blesse. Plusieurs lacunes sont à combler. Comment et selon quel principe un contrat de location est “hérité“ à travers les générations», ironise-t-il.