Imbroglio à propos de la transmission du contrat de bail aux descendants

Deux jurisprudences contradictoires compliquent le travail des magistrats. Le cœur du problème réside dans la capacité du bailleur à recouvrer ses créances locatives. Malgré les directives de la Cour de cassation, les juges de premier degré accordent le transfert du bail aux descendants de second degré.

Le décès du locataire n’ouvre pas droit à la résiliation du bail. La loi 38-00 sur le bail d’habitation édicte que dans ce cas de figure, «le contrat de bail est transféré aux descendants du locataire décédé». Or, le texte ne précise aucunement à quel degré s’arrête cette descendance. En l’absence de mentions légales, les juges de l’ancienne Cour suprême ont entrepris dans un arrêt datant de 2010 d’étendre cette transmission aux descendants de second degré, à savoir les petits-enfants. Sauf que cette transmission n’est pas automatique. «En somme, le prétendant à la transmission doit prouver, par tout moyen, une ancienneté d’occupation du logement d’au moins un an. Généralement, des justificatifs de domicile telles que des factures, courriers administratifs, lettres, etc., au nom du prétendant et datant de plus d’un an peuvent constituer des preuves d’occupation», explique Ahmed Taouh, avocat à la Cour. Si les conditions du transfert ne sont pas réunies, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. Et lorsque plusieurs personnes demandent le transfert de bail à leur nom et qu’elles répondent toutes aux critères du transfert, seul le juge peut trancher.

Ainsi, depuis 2010, lorsque les juges sont devant une affaire similaire, la transmission du bail se fait sur la base des critères de l’arrêt. Mais cet équilibre fragile a été mis en branle par un autre arrêt de la Cour de cassation, datant de mars 2015, qui a tout simplement limité le transfert du bail «aux seuls descendants du premier degré». «On se trouve donc devant un vide juridique comblé par deux jurisprudences contradictoires, ce qui complique le traitement judiciaire de ce genre d’affaires», avoue un magistrat du tribunal de première instance de Casablanca. «Au-delà de la problématique purement juridique, les affaires relatives à la transmission du bail prennent beaucoup plus de temps dans les différents degrés de juridictions, et ce sont des cas sociaux qu’il faut absolument traiter», s’indigne pour sa part Me Taouh.

La qualité d’héritier prime

«Nous appelons les juges à se baser sur l’arrêt de 2015», tranche pour sa part un magistrat de la Cour de cassation. «Nous avons établi cette règle tout simplement parce que les descendants de second degré n’ont pas forcément la qualité d’héritiers, et cela pose problème quant aux dettes du cujus (locataire décédé)». En effet, avant l’arrêt de 2015, le bénéficiaire (descendant de second degré) du transfert de bail n’était pas tenu d’honorer les loyers échus avant le décès du locataire. Alors que ces dettes pouvaient éventuellement être réclamées solidairement aux héritiers. En cas de non-paiement, le bailleur ne peut se retourner contre le bénéficiaire. «Les dettes locatives déférées devant les tribunaux ont atteint en 2014 près de 8 millions de DH, sans la possibilité de les recouvrer vu que dans la majorité des cas les bénéficiaires du transfert du contrat de bail étaient des descendants de deuxième degré qui ne sont pas des héritiers. Les propriétaires se retrouvaient ainsi devant une occupation légale de leur domicile, mais sans la capacité de recouvrer leurs créances. Dans le cas de l’arrêt de mars 2015, le propriétaire avait renoncé aux dettes locatives, ce qui lui importait le plus était la récupération de son bien», continue notre source à la Cour de cassation. Seulement, les juges sont encore loin de se conformer aux directives de la Cour de cassation. Nos sources dans les juridictions de premier degré disent «céder à la pression sociale», et se basent toujours sur l’arrêt de 2010. «Cette situation ne pourra pas durer. Les juges se feront remonter les bretelles par la Cour de cassation au premier pourvoi, et seront ainsi désavoués», explique Me Taouh. En effet, pour l’instant aucun avocat n’a eu l’occasion de mettre la haute Cour devant ses contradictions et les juges tranchent comme bon leur semble…

Le dépôt de garantie est attaché au logement et non à la personne. En cas de transfert du bail, aucun autre dépôt de garantie ne pourra être réclamé. Par contre, si le bénéficiaire du transfert du bail décide de quitter le logement, il pourra réclamer au bailleur la restitution du dépôt de garantie dans les mêmes conditions que s’il avait été initialement le titulaire du bail. Les héritiers à qui le contrat est transmis doivent le résilier et donner congé. Ils doivent donc respecter le délai de préavis prévu à savoir un mois et adresser le congé par lettre recommandée avec accusé de réception. Ils doivent donc pendant ce délai enlever les affaires personnelles du défunt. Ensuite, ils doivent restituer les clefs, établir l’état des lieux de sortie avec le bailleur et payer les sommes restant dues à ce dernier, déduction faite du dépôt de garantie.