Il est temps de repasser au crédit immobilier à taux variable

Dans l’actuel contexte de baisse des taux du crédit logement, les banques font encore plus d’efforts sur le crédit à taux variable. Le client peut tirer des économies substantielles de ces écarts de taux. Le risque de remontée des taux est faible selon les spécialistes.

Alors que le crédit immobilier à taux variable a été largement délaissé par les emprunteurs ces dernières années (son poids dans l’encours des crédits habitat a chuté de 50% en 2007 à 16% en 2014), les spécialistes estiment qu’il serait bon de recommencer à s’y intéresser. En effet, dans le contexte de baisse généralisée des taux du crédit immobilier (www.lavieeco.com), les banques ont consenti un effort encore plus important sur le crédit à taux variable. Chez Attijariwafa bank, par exemple, alors que le taux fixe pour un financement sur 15 à 25 ans, pour un client standard, a été maintenu à 5,95% dans le cadre d’une révision de grille tarifaire en début d’année, le taux variable est, lui, passé de 5,5% à 4,99%. Pour la clientèle de hauts revenus aussi, le taux variable a fondu de plus d’un point, passant de 5% à 3,99% au moment où le taux fixe baisse de 0,25 point, à 5,25%.

Dans le secteur, le crédit à taux variable sur la durée la plus courante de 20 ans va actuellement de 4,10% à 4,60%, selon le profil du client, alors que les banques appliquaient entre 4,60% et 5,10% l’année dernière. C’est ce qui ressort du baromètre du courtier en prêts immobiliers Meilleurtaux Maroc. En face, le prêt à taux fixe se négocie au mieux à 4,80% alors que l’on pouvait encore descendre à 4,60% en 2015. C’est aussi vers le crédit à taux variable qu’il faut se tourner pour bénéficier du taux de financement le plus bas jamais atteint sur le marché (hors crédits conventionnés), soit 3,8%, que certains établissements réservent aux emprunteurs présentant un excellent dossier et souhaitant se financer sur une durée de 7 ans au plus.

La clientèle peut tirer des économies substantielles de ces écarts de taux. Par exemple, un crédit d’un million de DH sur 20 ans, facturé à un taux fixe de 4,7% donne lieu à une mensualité de 6 963 DH, tandis que dans sa formule variable, négociable à 3,9% dans les conditions actuelles de marché, la charge mensuelle serait de 6 483 DH. Entre les deux options, le coût global pour le client s’allège de 115 000 DH ou, exprimé autrement, l’emprunteur est débarrassé de 1,5 an de remboursements en optant pour le crédit à taux variable.

Bien sûr, le propre du taux variable est de changer sur la durée selon plusieurs facteurs, et la question qui se pose est de savoir pour combien de temps encore ce type de financement restera avantageux. Avant d’y venir, il faut comprendre que si le crédit à taux variable est aussi bon marché, c’est principalement en raison de la variation avantageuse de son index : le taux moyen pondéré des opérations de prêts et emprunts sur le marché interbancaire. Celui-ci est passé de 3% en septembre 2014 à un peu plus de 2% actuellement. Il est principalement influencé par l’abaissement à trois reprises du taux directeur passé de 3% à 2,25%.

Quant à savoir comment évoluera la situation, les pronostics des spécialistes sont encourageants. Le consensus du marché plaide en effet pour un maintien ou une baisse des taux sur le marché monétaire, dont ceux observés sur le marché interbancaire. Cet avis s’appuie sur le très probable maintien du taux directeur d’ici la fin 2016. Si certains envisagent sa révision, ils l’anticipent systématiquement à la baisse pour apporter une nouvelle stimulation monétaire à l’économie. S’ajoute à cela la surliquidité du marché qui devrait plus que doubler entre 2016 et l’année prochaine pour passer de 21 milliards de DH à 47,1 milliards de DH, selon les projections de Bank Al-Maghrib. «Cette surliquidité laisse supposer que les banques ne devraient pas être très actives sur le marché interbancaire, sur lequel elles se prêtent de l’argent entre elles, et de fait les taux de ce compartiment ne devraient pas connaître de fluctuations majeures», explicite un professionnel.

Mais même si la tendance devait s’inverser, la situation ne devrait pas être dramatique pour les emprunteurs à taux variable. D’abord, il y a largement possibilité de rentabiliser le choix de cette formule sur les prochains mois, même dans l’hypothèse extrême ou l’actuelle conjoncture favorable ne devait encore durer qu’un ou deux ans.

Les intérêts constituent les deux tiers d’une traite pendant les premiers mois d’un crédit immobilier

«Un emprunteur paie l’essentiel de sa charge d’intérêt en début de crédit, il peut donc déjà fortement exploiter l’avantage retiré de son taux variable réduit sur les premiers mois de son financement», explique Yassine Lahlou, directeur général de Meilleurtaux Maroc.

Les premières mensualités d’un crédit immobilier consistent pour les deux tiers en intérêts, ce qui fait par exemple que pour un financement sur 20 ans, un emprunteur acquitte le quart de sa charge totale d’intérêts tout juste sur ses 3 premières années de remboursement. En plus de cela, des mécanismes existent pour permettre aux clients de minimiser les dégâts en cas de renversement de tendance qui, il faut le préciser, est relativement lent à se concrétiser. D’abord, l’emprunteur à taux variable garde la possibilité de passer au taux fixe à chaque date d’anniversaire de son prêt (l’inverse est d’ailleurs aussi possible). Ce passage ne génère pas de frais en lui-même, mis à part les coûts relativement réduits induits par la modification du contrat de prêt, append-on auprès des banquiers. Cependant, le nouveau taux fixe appliqué au client est majoré d’une prime (de fixité) et peut être légèrement plus cher que les conditions de marché. «Mais tout reste négociable avec la banque», rassure M. Lahlou à fortiori dans une conjoncture où le client a l’avantage. Bien sûr, pour gérer avantageusement son crédit à taux variable, il faut se tenir un minimum au courant de l’évolution des facteurs susceptibles de l’influencer. Les spécialistes sensibilisent à ce titre la clientèle sur le petit effort de veille qui doit immanquablement accompagner ce type de solutions. En se tenant au courant, l’on se donne aussi les chances de réclamer des baisses de mensualité à sa banque quand cela se justifie, les établissements ayant rarement tendance à appliquer d’eux-mêmes ces révisions, de l’aveu même des banquiers.    

A côté de cela, de nouvelles solutions ont fait leur apparition sur le marché permettant au client de connaître à l’avance l’intervalle de variation du taux variable. Un plafond et un plancher sont fixés dès le départ pour le taux, quelle que soit l’évolution de son index. Pour l’instant, seuls Crédit du Maroc et CFG Bank proposent ce type de solutions mais d’autres établissements pourraient s’y mettre.