Habitats menaçant ruine : au lieu de perdre du temps à chercher le responsable… Agissons !

• L’exode rural et la croissance démographique ont favorisé la propagation de ce phénomène.
• L’Etat essaye de jouer son rôle pour régler le problème.
• Plusieurs solutions sont proposées par les professionnels.

Les récentes intempéries ont encore une fois soulevé le problème de l’effondrement des habitats menaçant ruine. Que de vies à déplorer, que de familles dépourvues d’un toit, que de contraintes venant s’ajouter à un quotidien déjà pénible! Le phénomène se perpétue et se produira encore au fil du temps et des saisons pluviales. Officiellement, 43 734 bâtiments menaçant ruine ont été recensés au niveau national, dont 80% dans le milieu urbain et 19% dans le milieu rural. Notons que 83% sont densément peuplés. Des accords ont été conclus entre les concernés et l’Etat pour la restauration de 33 732 unités, moyennant une enveloppe de 4,8 milliards de DH, dont
1 milliard mobilisé par l’Etat.

En 2020, 11 500 foyers ont bénéficié de ce programme de restauration
L’accent est souvent mis sur Casablanca, mais les autres villes n’en sont pas exclues. Elles connaissent toutes ce phénomène de logements menaçant ruine.
Pourtant, une institution a été créée, en vue de prendre en charge cette problématique en 2019. Il s’agit de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine et la réhabilitation des bâtiments menaçant ruine; cela, en plus de la promulgation de la loi 12-94 relative à «l’habitat menaçant ruine et à l’organisation des opérations de rénovation urbaine». Ces instruments ont été appliqués pour combler le vide juridique en matière de traitement des constructions menaçant ruine et ce, par la mise en place d’outils juridiques, institutionnels et financiers d’intervention. L’on ne cesse de pointer du doigt des responsables de part et d’autre : ministère de l’habitat, ministère de l’intérieur, autres administrations et autorités publiques (commune, Agence urbaine…), ou encore les habitants eux-mêmes…
Il faut dire que l’exode rural et la croissance démographique ont favorisé ce phénomène, avec la multiplication des auto-constructions sans recours aux professionnels en la matière. Si seulement cela s’arrêtait là. «Des autorisations ont été accordées pour établir des surélévations, sans renforcement de la structure, exerçant ainsi une pression sur les fondations. Dans l’objectif de tirer profit de ces étages supplémentaires, les propriétaires louent des parties de ce bien. Un logement qui devrait accueillir 5 personnes en moyenne, se retrouve avec 15 personnes par exemple. Avec l’absence d’entretien, d’étanchéité et de travaux nécessaires, le bâti s’en trouve fragilisé, s’effrite avec le temps…jusqu’à ce qu’il s’effondre», explique Rachid Boufous, architecte-urbaniste et membre du CNOA.
Les constructions non réglementaires posent également le problème de la fragilité des constructions. Ni autorisation de construire n’est demandée, ni application ou vérification des normes, encore moins, un contrôle de la construction en cours. En fermant les yeux sur ce type d’anarchie ou d’abus, l’Etat a eu en face la paix sociale pendant plusieurs années. Les promoteurs ne peuvent être intéressés par les opérations de relogement, sans avantages de la part de l’Etat.
Cela dit, il essaye tant bien que mal de jouer son rôle pour régler ce chaos. Mais il subit souvent des résistances de la part des concernés par l’évacuation. En effet, ces personnes, soit elles refusent de se loger dans des zones loin du centre-ville (les logements consacrés au recasement/relogement sont généralement situés en périphérie), soit elles refusent de payer pour se loger, cherchant à tordre la main à l’Etat pour habiter gratuitement. Face à ces confrontations, l’Etat est poussé à baisser les bras… et le drame se produit.
Ce que l’Etat essaye de régler d’une main, le gâche de l’autre. «Les plans d’aménagement promulgués ont autorisé les propriétaires des maisons dans les tissus anciens à construire des étages supplémentaires, sous conditions de présentation d’une attestation de solidité des constructions délivrée par un bureau de contrôle. Sans consultation physique, sans diagnostic rigoureux sur la réalité de la santé des bâtiments, il ne faut pas s’étonner de se retrouver devant ces effondrements», ajoute M.Boufous.
Pour Taoufik Kamil, président de la FNPI, «le problème se pose à trois niveaux : le démembrement de la propriété entre héritiers généralement qui rend difficile toute décision à prendre concernant le bien, les politiques des villes qui, depuis leur mise en place en 2012 n’ont pas un grand apport et la restauration qui, à elle seule, est un problème à part entière, puisqu’il n’existe aucun responsable officiel». Pourquoi, d’ailleurs, les promoteurs immobiliers ne sont-ils pas intégrés dans la politique prise par l’Etat visant les habitats menaçant ruine ? «Par manque d’intérêt essentiellement», explique Lhoucine Nasrallah, président de la commission de l’urbanisme au conseil de la ville de Casablanca, l’opération en soi est compliquée, coûteuse et moins rentable que l’activité propre des promoteurs. Acheter le bien menaçant ruine, faire évacuer les familles, les reloger, démolir et reconstruire ne représenterait pas un intérêt de taille pour ces investisseurs». A ce constat, M.Kamil rétorque : «Il est difficile, voire impossible d’obtenir l’autorisation de démolition et construction dans certains quartiers, tels que Derb Soltane qui est accaparé par quelques investisseurs»… Bref, on est tous impliqués dans ces effondrements.

L’Etat pourrait constituer un stock de logements pour faciliter le logement des victimes
Il s’agit donc d’une problématique qui touche plus d’un. «Il faut cesser de chercher le responsable, en n’impliquant que le ministère de l’habitat, et arrêter une stratégie nationale avec un engagement sérieux et solide de toutes les parties susceptibles d’intervenir», suggère M.Nasrallah.
Allusion faite, entre autres, aux promoteurs privés. «Il est impératif de faire participer le secteur privé à régler cette problématique, en l’encourageant à travers des avantages fiscaux et urbanistiques, comme cela a été le cas dans le cadre des logements sociaux». Un avis qui reste partagé par les personnes contactées. «De plus, certaines habitations non réglementaires dans des quartiers comme Al Fida sont complètement à raser et à reconstruire», conseille-t-il. De son côté, M.Kamil recommande d’instaurer une obligation de restauration par les propriétaires eux-mêmes, quitte à mettre en place une subvention étatique. «Dans l’incapacité financière de mettre cela en pratique, l’Etat pourrait s’en charger lui-même, en inscrivant une hypothèque sur le titre foncier, de sorte que si vente du bien il y a, l’Etat se fait rembourser le coût des travaux en premier».
Rachid Boufous, pour sa part, a une autre approche. Selon lui, «maintenant que le problème n’a pas pu être géré en amont, il faut le préparer en aval». L’une des solutions suggérées par l’architecte réside dans la constitution par l’Etat d’un stock stratégique de logements auprès des promoteurs privés, afin d’y loger les familles victimes des logements menaçant ruine. «Les promoteurs profitent bien d’exonérations fiscales. Autant les appliquer à bon escient. L’Etat pourrait ainsi acquérir 10% par exemple du stock d’un promoteur, payable sous forme d’exonérations fiscales, ou en crédit d’impôts… Ces mêmes logements ainsi acquis pourraient être loués ou vendus aux concernés, avec une décote ou des facilités diverses …» propose-t-il. En offrant ces logements aux concernés, un effet d’entraînement sera créé sur les autres, qui ne rechigneraient pas sur les moyens pour demander le même traitement avant l’écroulement des lieux d’habitation. Plusieurs propositions sont faites, reste à les prendre en considération et entamer ce chantier gouvernemental.