Gros cafouillage autour de la TVA sur le crédit au logement social

Promoteurs immobiliers, banquiers et fiscalistes interprètent différemment la suppression de l’exonération de TVA des crédits relatifs au logement social. Les promoteurs y voient une hausse de leurs charges et les banquiers s’attendent à  ce qu’elle augmente le coût du crédit pour les acquéreurs. Le ministère des finances soutient qu’il ne s’agit que d’un ajustement réglementaire sans effet sur le terrain.

Une mesure du projet de Loi de finances 2015 a semé la confusion chez toutes les parties concernées par le dispositif du logement social. Il s’agit, pour reprendre les termes de la note de présentation du projet de Budget, de «l’application d’un taux de TVA de 10% aux opérations de crédit relatives au logement social», qui sont «actuellement exonérées en faveur des promoteurs». Ces quelques lignes ont mis le feu aux poudres, alimentant des craintes autant parmi les promoteurs immobiliers que les acquéreurs.
Les premiers se sont alarmés d’une éventuelle hausse de leurs charges. Dans notre édition de la semaine dernière (www.lavieeco.com), Youssef Ibn Mansour, président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), expliquait en effet que, vu que le prix du logement social est fixé par la Loi de finances 2010 et que les opérateurs ont déjà supporté des augmentations de leurs charges directes et indirectes sur les dernières années, cette disposition est un non-sens et compromet le dispositif. Mais, fait étonnant, il se trouve que les promoteurs immobiliers du social supportent déjà une TVA de 10% sur leurs crédits, appliquée aux intérêts, assurent les banquiers.

En fait, ces derniers avancent que la taxe touchera plutôt les financements des acquéreurs qui en sont pour l’instant exonérés. Les responsables de CIH Bank, établissement très actif dans le domaine du logement social, expliquent : «Les crédits se rapportant à l’acquisition du logement social bénéficient depuis leur mise en place de l’exonération de TVA sur les intérêts. Le Code général des impôts en vigueur précise cette exonération dans l’article 91-III-2 avec des conditions qui sont définies par l’article 92-I-28». L’article 91-III-2 parle d’«opérations de crédit foncier et de crédit à la construction se rapportant au logement social visé à l’article 92- I-28° ci-dessous». Ce dernier article stipule qu’il s’agit d’«opérations de cession de logements sociaux à usage d’habitation principale dont la superficie couverte est comprise entre cinquante (50) et quatre vingt (80) m2 et le prix de vente n’excède pas deux cent cinquante mille (250.000) dirhams, hors taxe sur la valeur ajoutée». Les banquiers du CIH ajoutent que «le projet de la Loi de Finances 2015 abroge l’article 91-III et, par conséquent, l’ensemble des dossiers de crédit vivants seraient taxés à 10% en vertu de l’article 99-II.  Ainsi, ce sont plusieurs dizaines de milliers de dossiers qui seront impactés par cette mesure portant sur quelques dizaines de milliards de DH sur tout le secteur bancaire». Pour eux, «si cette mesure est retenue, les banques de la place ne manqueront pas de répercuter cette hausse sur les tableaux d’amortissement des clients concernés, induisant une augmentation des montants des échéances, comme ce fut le cas pour le passage des taux de TVA de 7% à 10 % pour les crédits classiques ou de 10% à 20% pour la LOA».
Cette interprétation est lourde de conséquences. S’agissant d’une population fragilisée qui, d’ailleurs, connaît déjà une proportion conséquente d’impayés, cela est évidemment préoccupant.
Voilà donc qui tranche la question de savoir à qui s’applique la TVA, pourrait-on penser. Sauf que le chef du gouvernement déclarait il y a quelques jours que «cette taxe (ndlr, la TVA de 10%) devrait être supportée par le promoteur et non par le citoyen», ce qui nous ramène donc à la case départ.

Qui au final est concerné? Interrogé sur la consistance précise de la nouvelle mesure, le ministre des finances répond qu’à la base il n’y aura même pas d’augmentation de la taxe dans les faits. «Cette exonération, introduite en 2008 en faveur des promoteurs, soit bien avant l’actuel dispositif du logement à 250000 DH qui, lui, a été lancé en 2010, n’a en fait jamais été appliquée en raison de la complexité de sa mise en œuvre par les banques. Lorsque ces dernières accordent des financements à un promoteur, elles sont dans l’incapacité de déterminer précisément comment les sommes sont affectées aux différentes catégories de projets développés (social, moyen standing et haut standing). Du coup, les promoteurs ont toujours supporté la TVA de 10% sur les intérêts des crédits à la promotion immobilière qu’ils contractent», expliquent-on au département des finances.

En somme, pour l’Exécutif, il n’est question de nouvelle TVA ni pour les promoteurs ni pour les acquéreurs de logements sociaux. La disposition du projet de Loi de finances consiste en un simple ajustement réglementaire puisqu’on n’a fait que supprimer une exonération de TVA inapplicable et inappliquée.

«Et, poursuit-on au département de Boussaid, même si l’exonération de la TVA sur les intérêts a pu profiter à certains promoteurs au cours des dernières années, par exemple ceux dont l’activité porte exclusivement sur le logement social, le département des finances rappelle que les promoteurs bénéficient depuis 2010 d’un remboursement de TVA de près de 40000 DH sur chaque logement social vendu hors taxe, un avantage censé compenser toutes les TVA supportées en amont».
Dans tout cela, il reste étonnant qu’une simple mesure d’ajustement donne lieu à autant de divergences d’interprétation et de craintes. Sans doute, le département des finances gagnerait à réunir tout le monde autour de la même table pour accorder les violons.