Finance participative : grosses complications en perspective pour la Mourabaha ?

Selon les professionnels, si l’on applique strictement la réglementation actuelle, le moindre contrat pourrait nécessiter jusqu’à un an avant le déblocage du financement pour le client. Ce délai s’imposerait du fait de l’obligation pour la banque d’accomplir intégralement les démarches d’enregistrement du bien financé en son nom avant la revente au client.

Voilà quelques semaines que des commissions ont été constituées entre Bank Al-Maghrib et les futures banques participatives pour plancher sur l’élaboration des contrats-type qui régiront les financements proposés sur ce nouveau marché. Ce chantier qui permettra enfin aux établissements de ficeler leurs offres se heurte aujourd’hui à une problématique qui pourrait grandement compliquer les choses, spécifiquement pour le contrat Mourabaha appelé, avec le contrat Ijara, à être un des produits les plus sollicités par la clientèle. «Si l’on applique strictement la loi, le moindre contrat de ce type, se rapportant à un bien immeuble, pourrait facilement nécessiter un an avant le déblocage du financement pour le client, un délai qui mettrait de fait la solution participative hors course», alerte un professionnel. Des consultants sollicités par des opérateurs de la place ont attiré l’attention sur cette problématique depuis quelques semaines. La question s’est aussi invitée lors d’une conférence nationale organisée le 14 avril dernier par les notaires. Explications.

La circulaire de BAM, publiée récemment au Bulletin officiel pour fixer les caractéristiques techniques et les modalités de présentation à la clientèle des produits participatifs, dispose que la propriété du bien dans le cadre du contrat Mourabaha est transférée à travers la conclusion du contrat et l’appropriation effective du bien. Le dahir sur l’immatriculation foncière définit précisément cet acte d’appropriation. Celui-ci établit dans son article 67 que «les actes volontaires et les conventions contractuelles tendant à constituer, transmettre aux tiers, reconnaître, modifier ou éteindre un droit réel ne produisent effet, même entre parties, qu’à dater de l’inscription sur le titre foncier par le conservateur de la propriété foncière». En termes clairs, la propriété qui figure parmi les droits réels n’est effective qu’à l’enregistrement du titre foncier.

Le dahir sur l’immatriculation foncière pose problème

Pour résumer, si l’on interprète littéralement ces deux textes, il en ressort que l’on ne devient propriétaire dans le cadre de la Mourabaha qu’à partir du moment où cela est inscrit sur le titre foncier. Ainsi, «dans le cadre de ce contrat, la banque qui achète dans un premier temps un bien dans le but de le revendre à son client, moyennant une marge, doit au préalable pleinement se l’approprier en passant par un notaire pour effectuer la démarche d’enregistrement. Et ce n’est qu’une fois cette première opération ficelée qu’elle peut attaquer la revente au client», explicite un professionnel.

Si sur le papier la démarche paraît aller de soi, dans la pratique elle amène des procédures à rallonge. Si l’on considère le cas type d’un bien immobilier neuf grevé d’une hypothèque liée au financement à crédit de son promoteur immobilier, la banque doit, avant de se porter acquéreuse de ce bien, attendre l’obtention par le développeur de la mainlevée sur son programme. Cela ne se fait qu’après un ensemble de vérifications opérées par l’établissement de crédit du promoteur, ce qui prend dans le meilleur des cas 6 mois. Ensuite, «le temps que toute la démarche d’enregistrement au nom de la banque acheteuse soit achevée, une année peut facilement s’écouler voire un an et demi pour les cas les plus ardus», assure un spécialiste. «Les fonds débloqués par la banque au lancement de la procédure restent immobilisés sur toute la chaîne, ce qui peut être évidemment très dommageable», poursuit-il. Pire, au vu du délai que prend la procédure, le client pourrait se désister, laissant la banque avec son bien sur les bras. Certes, la réglementation permet bien aux établissements de demander au client le paiement d’un montant appelé Hamish Al Jiddiya en garantie de l’exécution de sa promesse d’achat. Mais si le client n’honore pas sa promesse, l’établissement ne peut effectivement récupérer qu’une partie de cette garantie correspondant au préjudice subi. «Dans tous les cas, cela reste moins intéressant que de débloquer effectivement un financement», insistent les professionnels.

Un faux débat ?

Mais pour une partie des opérateurs, ces craintes relèvent d’un faux débat. «Si l’on opte pour cette manière de faire, l’on se retrouve en contradiction directe avec les pratiques conventionnelles», assure un spécialiste. «Cela revient par exemple à dire que l’affectation hypothécaire signée par l’acheteur d’un bien au bénéfice de la banque qui lui accorde un crédit classique n’a aucune valeur, du fait que cet acheteur n’est nécessairement pas propriétaire au moment de la signature», illustre-t-il. Partant, on recommande de ne pas s’appuyer exclusivement sur le dahir sur l’immatriculation foncière pour interpréter la circulaire de BAM. Le contexte général des transactions immobilières et les pratiques contractuelles de la place comptent aussi.