Enquête du ministère de l’habitat : tout sur le logement au Maroc

Même si des appartements ont été produits en quantité non négligeable, la maison marocaine constitue 67% du parc en milieu urbain. 9% des logements sont vacants contre 12% en 2000.

C’est un beau cadeau que le ministère de l’habitat fait aux promoteurs immobiliers en ce début d’année. Le département de Nabil Benabdellah s’apprête à dévoiler une enquête nationale sur le logement, dont La Vie éco a pu obtenir la primeur. Ce travail d’envergure réalisé pour la deuxième fois au Maroc (la dernière enquête du genre remonte à 2000) permet d’y voir beaucoup plus clair sur le parc national d’habitats en milieu urbain, surtout dans une conjoncture où les promoteurs disent manquer de visibilité sur la demande. Elle est tout aussi utile aux pouvoirs publics pour faire le point sur les politiques en matière d’habitat et mieux orienter celles à venir. Au-delà, l’enquête répond à toutes les questions que l’on peut se poser par curiosité sur la manière dont se logent les Marocains.

5,8 millions de logements en milieu urbain à fin 2012

Un chiffre à retenir d’abord: il existe au Maroc 5,8 millions de logements en milieu urbain. Cependant, l’étude ne prend en compte que le parc à fin 2012 (année où les enquêtes de terrain ont été menées). En y rajoutant la production de ces trois dernières années, d’après les statistiques officielles, qui s’établit à près de 440 000 logements, le parc actuel avoisine 6,2 millions. En remontant à 2000, le total de logements ne représentait que 4 millions, soit une croissance de 55% en 15 ans, avec une production moyenne annuelle de près de 150 500 unités sur la période. Fait notable, 8 régions sur les 16 abritent 80% des logements urbains. Il s’agit des régions de Casablanca, Rabat, Tanger, Souss, Marrakech, l’Oriental, Meknès et Fès. La région de Casablanca concentre à elle seule près de 21% du total. Si elle est réunie avec Rabat, la proportion monte à près du tiers.

L’enquête révèle en outre que 79% des logements comptabilisés sont occupés à titre principal. Les logements secondaires, vacants et à usage professionnel sont estimés respectivement à 6%, 9% et 3%. S’agissant des types d’habitats, les appartements en immeuble ne pèsent que le quart du parc occupé à titre principal (seul ce parc est détaillé par type de logements), même si l’on a l’impression qu’on en a construit à tour de bras ces dernières années. C’est plutôt la maison marocaine qui reste dominante avec une part de 67%. On compte encore 4% de villas et autant de constructions sommaires ou bidonvilles.

65% desbâtiments ont moins de 30 ans

En plus des logements, l’enquête a également quantifié le nombre de constructions en prenant comme unité le bâtiment et non plus l’habitat individuel. L’exercice a pour intérêt de déterminer l’affectation des bâtiments existants (habitation, professionnel, équipements publics…), mais aussi de permettre d’analyser l’état des constructions au niveau national.

Ainsi, on estime le nombre de constructions à 3,6 millions. L’habitation reste de loin le premier usage des constructions avec une part de 66%. Les bâtiments à usage strictement professionnel ne représentent quant à eux que 11%. Cette faible part peut étonner si l’on considère qu’à Casablanca, par exemple, beaucoup de programmes de bureaux ont été réalisés durant les dernières années, au point que l’on parle aujourd’hui de suroffre sur ce marché. Et même sur tout le territoire national, de nombreuses zones d’activité tertiaires ont vu le jour. Le fait est que le parc de constructions à usage professionnel reste limité parce qu’on privilégie de plus en plus les bâtiments à usage mixte (habitation et professionnel). Ceux-ci représentent 22% du total des bâtiments comptabilisé contre 13% en 2000.

Du reste, l’enquête révèle la relative jeunesse du parc de constructions au Maroc: 65% des bâtiments ont moins de 30 ans. D’autre part, l’étude confirme un fait dont on peut se rendre compte en se promenant dans n’importe quelle ville au Maroc: l’état des façades des bâtiments laisse à désirer. Près de la moitié est dans un état moyen, 15% présentent des fissures et 9% affichent de grandes ouvertures.

Près de 517 000 logements inoccupés

Malgré tout cela, on parle encore de déficit de logements, 9% du parc, soit près de 517 000 habitats, est vacant. Cependant, cette proportion a sensiblement baissé. En 2000, elle était de 12% ou 480 000 logements. Paradoxalement, le parc vacant est proche du déficit de logements évalué à fin 2015 à 500 000 unités. Dans la mesure où les logements inoccupés constituent un gisement intéressant pour répondre aux besoins actuels, l’enquête analyse en profondeur cette composante.

Il en ressort ainsi que près de la moitié des habitats vacants sont des maisons marocaines tandis que 44% sont des appartements en immeuble. Et ils sont inoccupés généralement depuis de longues périodes : 56% des logements vacants au niveau national sont inoccupés depuis plus de 24 mois et 24% le sont depuis plus d’une année.

L’enquête bat en brèche l’idée que les logements vacants sont pour l’essentiel des habitats qui ne sont pas mis en location par leurs propriétaires pour éviter les tracas. Il s’agit en fait juste de logements qu’on a du mal à vendre ou à mettre en location. L’étude montre en effet que 67% de cette catégorie sont mis en vente et 32% sont proposés à la location, le reste demeurant vide pour d’autres raisons (fait l’objet de litige, en transformation, dans un état précaire…). L’état de ce parc vacant n’est pas en cause. Les logements inoccupés sont pour la plus grande partie relativement récents : 68% ont été achevés après 1990. La raison pourrait plutôt être l’inadéquation avec la demande, surtout lorsque l’on sait que la superficie moyenne d’un logement vacant est relativement importante (113 m2) et qu’il comprend généralement 4 pièces en moyenne, ce qui le rend inaccessible à une partie de la demande.

La maison marocaine toujours largement préférée

C’est de loin le type d’habitat préféré des Marocains. Sur l’ensemble du parc de logements occupé à titre principal (4,6 millions), 67% sont des maisons marocaines. Celles-ci dominent largement dans toutes les villes avec une proportion dépassant parfois 80%, à Khouribga par exemple. Seules Casablanca et Rabat échappent à la règle avec tout de même un poids de plus de 40% pour les maisons marocaines dans ces villes.

Les usagers y trouvent leur compte, mais ce type d’habitat pose un problème en matière de gestion du foncier. Les maisons qui ne tiennent généralement que sur deux niveaux ne permettent pas d’exploiter pleinement les terrains et renforcent l’urbanisation horizontale qui a cours au Maroc. A ce titre, 60% des bâtiments au niveau national ont au plus deux niveaux et 92% sont, tout au plus, à trois niveaux. Les constructions de 4 étages et plus ne représentent que 8% et seuls 4% dépassent les 5. Il en résulte une basse densité au niveau national, avec seulement 1,8 logement par construction, alors même que l’on met l’accent sur l’épuisement du foncier dans plusieurs villes. Cela milite pour une meilleure réflexion autour des typologies d’habitats à développer. Le marché semble à vrai dire avoir déjà trouvé des réponses de lui-même. En effet, même si les appartements en immeuble restent contenus à 25% du parc de logements principaux, leur part est en nette hausse puisqu’elle n’était que de 14% en 2000. Qui plus est, les immeubles résidentiels sont aujourd’hui plus densifiés : ils accueillent en moyenne 8,9 logements au lieu de 6,4 au début de la décennie passée.

67% des ménages urbains sont propriétaires

On savait les Marocains très portés sur l’accès à la propriété, la tendance se renforce. L’enquête dévoile que 67% des ménages urbains sont propriétaires de leur logement, alors qu’ils n’étaient que 63% en 2000. Plus marquant encore, à peine 18% des ménages étaient propriétaires de leur logement antérieur. Il est aussi intéressant de noter que l’appropriation de l’habitat se fait principalement à travers l’autopromotion : 45% des logements sont construits par leurs propriétaires. Par contre, 18% achètent leur bien auprès d’un particulier, tandis que la même proportion est héritière. Ce n’est finalement que 15% des propriétaires qui ont acquis leur logement auprès d’un promoteur privé. Cette part n’est que de 2% s’agissant de ceux qui ont traité avec un promoteur public.

Une autre donnée à laquelle on ne s’attendait pas forcément est que le crédit bancaire ne contribue qu’à hauteur de 14% au financement des logements. Pour accéder à la propriété, les Marocains comptent nettement plus sur leurs fonds propres qui représentent 75% du financement.

Il faut dire que le coût d’acquisition d’un logement au niveau national tourne autour d’une moyenne de 306 277 DH, ce qui reste relativement soutenable. Les auteurs de l’étude précisent toutefois que cette donnée est difficile à saisir dans la mesure où elle est, d’une part, souvent sous-évaluée par l’enquêté et, d’autre part, elle varie dans le temps selon l’état, l’emplacement du logement…

Notons enfin que les Marocains ne sont pas très portés sur le déménagement. Moins de 6% des ménages urbains compte en effet changer de logement dans les cinq années à venir dont 81% envisagent de rester dans la même ville. Un phénomène à lier au fait qu’une majorité de ménages est plutôt satisfaite de ses conditions d’habitation.

Les deux tiers des propriétaires satisfaits de leurs conditions d’habitation

Peu de propriétaires ne trouvent rien à redire sur la qualité de leur maison. Mais l’enquête montre que les deux tiers sont globalement satisfaits de leurs conditions d’habitation.

Lorsqu’ils occupent des appartements ou des maisons marocaines, la proportion monte même à 70%. Pourtant, les enquêtes de terrain révèlent que le parc de logements principaux présente des surfaces et des dimensions minimales inférieures aux normes réglementaires : 19% des habitats sont constitués de pièces dont la surface est inférieure à 9 m² et 10% ont une hauteur inférieure à 2,8 m. Autres éléments d’inconfort, 41% des logements comptent au moins une pièce non ensoleillée en hiver et 13% ont au moins une pièce ne disposant d’aucune fenêtre. En outre, près du tiers du parc principal présente un déficit en matière d’insalubrité ou autres.

Mais ces désavantages sont contrebalancés par plusieurs éléments. Dans l’ensemble, les logements restent spacieux : la surface moyenne d’un habitat principal affiche un généreux 102 m2 et le nombre de pièces est de 4 en moyenne. Naturellement, ces données varient selon la région et le type d’habitat (68 m2 pour les constructions sommaires ou bidonvilles, 85 m2 pour l’appartement en immeuble, 101 m2 pour la maison marocaine et 282 m2 pour la villa), mais on reste dans tous les cas dans les limites de l’acceptable. La cohabitation reste tout de même limitée (4,3 personnes par logement, soit à peu près la taille d’un ménage évaluée par le HCP).

Autre point positif, le parc présente des taux de branchement élevés aux réseaux de base (95% pour l’eau potable, 97% pour l’électricité et 91% pour l’assainissement). De même, 98% des logements occupés à titre principal sont dotés d’une cuisine et 99% de toilettes. La salle de bains n’est en revanche présente que dans 61% des foyers, mais les auteurs de l’enquête justifient cela par la pratique toujours répandue du hammam extérieur.

Le parc du logement social occupé à plus de la moitié par la classe moyenne

Avec le succès qu’a connu le logement à 250 000 DH au cours des dernières années, on a eu tendance à réduire le segment social à ce type d’habitat. Pourtant, il n’en représente qu’une partie limitée. Basiquement, un habitat social doit présenter une superficie couverte comprise entre 50 m2 et 80 m2 et doit être composé de 2 ou 3 pièces pour s’adapter à sa cible, rappelle l’enquête de l’Habitat. Si l’on considère cette définition, le stock national de logements sociaux est évalué à près de 1,2 million, soit un habitat sur 4 du parc global. Or, dans ce total, plus des deux tiers sont des maisons marocaines, ce qui prouve bien, là encore, que les ménages concernés privilégient l’acquisition de lots de terrain et l’auto-construction à l’achat d’un appartement (essentiellement les logements à 250 000 DH). De fait, ceux-ci ne représentent que 29% du parc d’habitats sociaux. Notons toutefois que les appartements sociaux en immeuble dominent dans les grandes métropoles (57% à Casablanca par exemple).

Autre aspect intéressant révélé par l’enquête au niveau national : dans les plus grandes villes, le logement social n’est plus seulement convoité par les ménages pauvres ou vulnérables mais, dans une large mesure, par les classes moyennes. En effet, seul 40% du parc est occupé par des familles ayant un revenu inférieur à 4 000 DH/mois, cible de prédilection du logement social.

Le reste, soit 60%, est occupé par des ménages de la classe moyenne ou pouvant y être assimilés. 46% des habitats sociaux abritent des ménages percevant entre 4 000 et 6000 DH et les occupants de 14% du parc ont des revenus plus élevés.

Les ménages de la classe moyenne choisissent en priorité des 3 ou 4 pièces de 75 m2 au moins
L’enquête sur le parc logement apporte des éclairages intéressants sur les modes d’habitation de la classe moyenne, un segment de clientèle plein de promesses pour les opérateurs et dont on cerne toujours mal les besoins. Précisons d’abord que l’étude regroupe dans la classe moyenne les ménages dont les revenus se situent entre 4 000 et 14 000 DH (62% de l’effectif global des ménages au Maroc). Comme on pouvait s’y attendre, les ménages intermédiaires vivent essentiellement dans des maisons marocaines (68%). Seul le quart réside dans des immeubles. Cependant, l’enquête relève qu’au fur et à mesure de l’accroissement du revenu et de l’ascension sociale, la classe moyenne a tendance à préférer l’appartement en immeuble et la villa à la maison marocaine.

Du reste, l’appropriation du logement est plus prononcée au sein de la classe intermédiaire par comparaison à la moyenne nationale (69% contre 67%). Il ressort aussi de l’enquête qu’une majorité de ménages appartenant à la classe moyenne (61%) opte pour des habitats de 3 ou 4 pièces, avec une préférence pour les superficies comprises entre 75 et 150 m2.

Notons enfin que 5% des ménages intermédiaires font état d’un plan de changement de logement dans un proche avenir (entre 3 et 5 ans). Les principaux motifs avancés sont les raisons familiales (31% des cas), le statut d’occupation du logement (25%) et la taille de l’habitat (16%).

Pour réaliser l’enquête sur le parc logement, le ministère de l’habitat a mené des investigations sur un échantillon de 16 000 logements occupés à titre de résidence principale et sur un échantillon de 9 864 logements vacants. La démarche du ministère a fait l’objet d’une concertation avec différents intervenants. De même, les outils proposés pour mener les différentes enquêtes sur le terrain ont fait l’objet d’un test à la phase pilote de l’enquête. Le champ de l’étude est constitué de l’ensemble des territoires urbains des seize anciennes régions du pays. Une attention particulière a été accordée aux villes chefs-lieux des régions ainsi qu’à quelques villes importantes, notamment Tétouan, Taza, Khouribga, El Jadida, Mohammédia, Salé, Témara et Agadir.

Malgré le saut qualitatif et quantitatif qu’il a accompli durant les dernières années, le secteur de la promotion immobilière reste finalement un petit contributeur à la production de logements. En effet, l’enquête sur le parc de logements révèle que 9 constructions sur 10 au niveau national ont été réalisées par des personnes physiques dans le cadre de l’autopromotion. Cela est à lier bien évidemment à la prédominance des maisons marocaines au niveau national, lesquelles sont généralement construites par leurs propriétaires au même titre que les villas et les constructions sommaires réalisées à 90% par autopromotion. Les promoteurs ne sont au final présents de manière notable que sur les immeubles, et encore, ils n’en réalisent même pas la moitié (46%). Cependant, le vent pourrait tourner en leur faveur au cours des prochaines années. L’enquête révèle que 69% des futurs propriétaires envisagent d’acheter un logement construit plutôt que d’en construire eux-mêmes. La demande est donc bien réelle. Reste à adapter les prix d’acquisition aux modalités de financement.