Des coopératives d’habitat pour faire de la promotion immobilière déguisée !

Des professionnels profitent des avantages de cette forme juridique pour, à  la fois, baisser les prix des logements et doper leurs marges. Manque de transparence, délais à  rallonge, absence de garanties pour les adhérents…

Le phénomène prend de l’ampleur et inquiète les promoteurs immobiliers. Les coopératives d’habitat se multiplient et causent, selon les professionnels, des perturbations sur le marché. Il faut dire que la conjoncture actuelle est propice au développement de ces associations qui réunissent des particuliers mettant en commun leurs moyens pour construire leurs habitats. «Sur un marché où l’écart entre les prix de vente des logements et la capacité financière des ménages tend à se creuser, les coopératives d’habitat dont le principal atout est de permettre un accès à la propriété à moindre coût suscitent naturellement de l’engouement», explique Me Abdelmajid Bargach, notaire spécialiste de ces associations. Vu sous cet angle, l’on ne peut que légitimer l’existence de ces entités, ce dont conviennent même les promoteurs immobiliers. Mais ceux-ci soulignent aussi plusieurs mauvaises pratiques qui ont éloigné les coopératives de leur vocation initiale et qui mettent à mal davantage la confiance des acquéreurs.

Les professionnels ont surtout en ligne de mire des opérateurs de plus en plus nombreux qui passent par les coopératives pour se livrer à de la promotion immobilière déguisée. «En théorie, ce modèle doit rassembler des personnes développant un lien de confiance entre elles. D’ailleurs, historiquement, les coopératives d’habitat ont été essentiellement initiées par des corps professionnels (enseignants, agents communaux…)», rappelle Me Bargach. Cela doit aboutir normalement sur un nombre d’adhérents relativement restreint avec des programmes immobiliers qui restent à taille humaine. Seulement, les nouvelles entités qui se répandent opèrent à une échelle plus importante. Ils ne manquent pas de recruter leurs adhérents parmi le grand public pour réaliser des projets portant sur plusieurs centaines d’unités, selon les pratiques constatées sur le terrain et dénoncées par les promoteurs immobiliers. «Ces coopératives se constituent au début autour d’un noyau d’adhérents qui se connaissent mais l’accès est très vite rendu libre à toute personne intéressée», explique un promoteur immobilier à Témara au niveau de laquelle ces associations fleurissent depuis quelques années tout comme dans quasiment toutes les villes du Royaume. Et pour attirer des membres, ces entités n’hésitent pas à déployer une démarche commerciale offensive, similaire aux actions des promoteurs immobiliers. Cela va de la simple installation d’un bureau de vente à une campagne publicitaire en bonne et due forme (presse, affichage sur panneaux, Internet…) pour les plus audacieux.

Des coopératives qui font appel public à l’épargne !

Cette démarche est clairement en infraction à la loi, selon Me Bargach. «Lorsque les coopératives d’habitat s’ouvrent au grand public, leur action s’apparente à un appel à l’épargne public, ce qui suppose la mise en place de mécanismes de contrôle de l’information, de la gestion et des résultats», éclaire le professionnel. Autant de dispositifs dont les associations sont généralement dépourvues. Ceci alors que des risques de toutes sortes sont avérés. Ceux-ci concernent en premier les prix mis en avant. Au premier abord, ces prix paraissent nettement plus avantageux que les tarifs pratiqués par les promoteurs, avec une décote de 30 à 40%, selon les relevés des notaires. A Al Mansouria dans la région de Mohammédia par exemple, si les promoteurs mettent en avant un prix d’au moins 12 000 DH/m2, les associations baissent la barre jusqu’à 7 000 DH/m2. Cet écart se comprend, si l’on considère le fait que les coopératives sont à but non lucratif. D’une part, cela fait qu’elles n’appliquent pas en théorie de marges sur les logements réalisés, et, d’autre part, elles sont exonérées d’impôt sur les sociétés, soit une économie de 30%, tout en sachant qu’elles doivent bien acquitter d’autres taxes (communales, de lotissement…). Mais ces tarifs avantageux ne sont pas toujours ce qu’ils paraissent être.

D’abord, les notaires et les promoteurs battent en brèche l’idée que les coopératives réalisent leurs projets sans répercuter de marge sur les adhérents. Selon eux, il est courant que les présidents de ces entités réclament aux entreprises engagées pour réaliser les travaux de construction des rétro commissions qui gonflent donc les tarifs facturés à la coopérative. Les mêmes pratiques entachent encore les transactions sur les terrains acquis par les associations. Dans des montages d’escroquerie plus élaborés, rapportés par les professionnels, le président de la coopérative délègue la maîtrise d’ouvrage du projet à une entreprise dont il est propriétaire, qui surfacture ses travaux à l’association, permettant un transfert de bénéfice vers l’entreprise de travaux.

Surtout, il est rare que les prix annoncés initialement aux adhérents restent figés sur toute la durée de développement du projet. «Les associations ne s’entourent généralement pas des professionnels nécessaires pour bien étudier leurs projets. Elles ne parviennent donc pas à coller à leurs prévisions initiales, d’autant plus en cas de coûts imprévus qui restent fréquents dans le domaine de la construction», explique un entrepreneur habitué à prendre en charge les chantiers de coopératives. Le nœud du problème est que les adhérents sont généralement mal informés de ce risque de fluctuation des prix.

«Quand les membres effectuent un premier paiement pour prendre part à un programme, ils pensent à tort qu’ils ont versé une avance sur un habitat dont le prix est déjà déterminé. Mais ils n’ont en fait acquitté qu’un droit d’entrée à la coopérative», explique Me Rachid Tadlaoui, notaire à Casablanca.

Un dispositif qui échappe à la loi sur la VEFA

Les membres restent soumis aux aléas sur toute la suite du processus. Du fait que les adhérents ne paient qu’un droit d’entrée et non à proprement parler une avance, aucun compromis de vente n’est en effet dressé pour garantir leurs droits. «Dans les cas extrêmes, les membres ne passent même pas devant un notaire et de simples actes sous-seing privé sont élaborés», dévoile un praticien. Il faut dire que la transaction dans le cadre des coopératives d’habitat ne rentre pas dans le champ de la loi sur la vente sur plan (VEFA). Ceci alors que le délai d’achèvement des projets lancés par les coopératives dérape quasi systématiquement sur des durées comptabilisées en années. Le lancement même des programmes peut nécessiter des délais invraisemblables. Les professionnels citent le cas emblématique d’une coopérative à Dar Bouazza qui a recruté ses premiers membres il y a plus de 7 ans et qui n’a entamé que ces derniers jours les travaux préparatoires du foncier pour lancer la construction. Entre-temps, les futurs logements de l’ensemble ont déjà changé plusieurs fois de main, les adhérents finissant par perdre patience et préférant céder leurs droits à d’autres acquéreurs. «Il faut dire que par manque de professionnalisme, certaines coopératives commencent à recruter des membres alors qu’elles n’ont même pas finalisé la transaction sur leur foncier», dévoile un notaire.

Une autre contrainte qui compromet les plans de ces associations réside dans l’obligation qu’elles ont de boucler leur tour de table avant de se lancer, ce qui peut supposer des délais à rallonge. Une situation d’autant plus complexe qu’une fois la machine lancée, le retour en arrière peut être difficilement envisageable pour les coopératives. «En général, elles financent leurs actions de communication au moyen des droits acquittés par les premiers membres. Cela les contraint par la suite à mener leur projet à terme car elles ne peuvent plus restituer la totalité des fonds récoltés auprès des adhérents», dévoilent les praticiens.

Acculées, certaines associations en viennent même à recruter des adhérents supplémentaires en cours de réalisation en baissant les droits d’entrée fixés initialement, ce qui ne fait évidemment que compromettre davantage l’achèvement de leur programme.