Crédit immobilier : les emprunteurs à  taux variable piégés

Les clients ont été mal informés sur le changement d’indexation des prêts immobiliers à  taux variable intervenu en 2010. Certains ont vu leur traite augmenter de 20% en 3 ans. Renégociation de taux, passage à  la nouvelle indexation ou au taux fixe, rachat de crédit… Plusieurs moyens de contenir ses traites…

Depuis quelques mois, les mauvaises surprises s’enchaînent pour les détenteurs de crédits immobiliers à taux variable. Leurs traites filent à toute allure et rien ne semble les arrêter. Un exemple parmi d’autres: Marwa, une salariée du secteur privé qui rembourse depuis 2006 un crédit immobilier sur 22 ans d’un peu moins de 581 000 DH, a vu sa mensualité, contenue encore à 4 256 DH en juillet 2010, passer à 4 471 DH en août de la même année. S’en est suivie une révision à la hausse à 4 517 DH en août 2012. Un an après, sa traite a encore bondi à 4 905 DH. En tout, sur trois ans la mensualité de cette cliente s’est alourdie de 15% ! Plus saisissant, son taux d’intérêt actuel, du fait des revalorisations successives, culmine à 8,26%, alors que les taux accordés aujourd’hui par les banques, sans même avoir à négocier, tournent autour de 6,40% pour les formules fixes et 5,60% pour les variables.
    

De manière générale, en se basant sur les témoignages des clients des banques et les constatations des directeurs d’agences, les emprunteurs à taux variable ont vu leur traite s’apprécier très fortement, jusqu’à 20% de plus sur les 3 dernières années. «Une hausse non négligeable surtout pour les clients payant des traites lourdes pour lesquelles la casse peut se chiffrer en milliers de dirhams», reconnaît ce responsable d’agence.
Certes, le fait que les mensualités d’un crédit à taux variable augmentent avec le temps fait partie de la règle du jeu : les emprunteurs profitent d’une baisse de leur taux de crédit ou subissent une hausse en fonction de la variation de l’indice de base de ce taux. Mais ce qui pose problème, c’est qu’ils supportent les hausses de taux actuelles, qui du reste étaient largement prévisibles à cause d’un défaut d’information de leurs banques. Explications.

En 2010, le ministère des finances a pris des dispositions pour éviter la situation dans laquelle l’on se retrouve aujourd’hui. A l’époque, le Trésor allait renouer avec le financement à long terme après une longue absence. Mécaniquement, cela allait renchérir les bons du Trésor à 10 et 15 ans qui se trouvaient être la base d’indexation pour les crédits à taux variable. Il était donc quasi certain que le coût du financement à long terme allait augmenter. Pour limiter les risques pour les emprunteurs actifs, une nouvelle formule d’indexation est introduite par une circulaire relative aux intérêts applicables aux opérations de crédit. Cette circulaire dit que les taux d’intérêt variables sont révisés sur la base de la variation annuelle du taux moyen pondéré des opérations de prêts et emprunts sur le marché interbancaire au jour le jour, observés lors du dernier semestre précédant le mois de leur révision. La variation représente la différence entre la moyenne des taux moyens pondérés des opérations de prêts et emprunts sur le marché interbancaire au jour le jour du dernier semestre écoulé, et celle du même semestre de l’année précédente. Cet indice a pour intérêt de graviter autour du taux directeur de Bank Al-Maghrib (BAM), ce qui lui confère systématiquement plus de stabilité. Donc, moins de fluctuations pour les financements à taux variable.

Ceux qui ont emprunté après juin 2010 subissent une hausse plus supportable

Trois ans après, les hypothèses se sont révélées vraies. Les taux du bon du Trésor à 10 et 15 ans culminent à 5,55% et 5,84% en novembre dernier alors qu’ils se maintenaient encore à 4,24 et 4,32% en mars 2010. Sur le marché interbancaire, les taux se sont maintenus dans une fourchette comprise entre 3% et 3,5%.

Le problème dans cette histoire est que les établissements de crédit n’ont pas suffisamment sensibilisé les emprunteurs à ce changement de formule d’indexation. En fait, il faut distinguer deux cas. Les clients qui ont contracté des crédits à taux variable après l’entrée en vigueur de la nouvelle indexation, soit après juin 2010, ont bénéficié automatiquement de cette formule. Il faut dire que «BAM s’en est bien assurée en effectuant des contrôles par sondage auprès des banques», confie-t-on auprès de la Banque centrale. Ces clients ne souffrent pas trop. L’exemple de Rachid illustre bien cela. Ce cadre du privé ayant contracté en septembre 2010 un crédit à taux variable de 450 000 DH sur 20 ans a payé une première mensualité de 3 331 DH et se retrouve depuis septembre dernier avec une traite de 3 691 DH. Certes, cela fait toujours une augmentation de 10%, mais qui reste plus limitée que les hausses supportées par ceux qui se sont endettés avant l’entrée en vigueur de la nouvelle indexation. Et ils sont nombreux, sachant qu’en 2007, par exemple, 49% de l’encours de crédits immobiliers supportait un taux variable. Selon l’arrêté du ministère des finances datant du 17 mars 2010 qui a introduit la nouvelle base des crédits à taux variable, les établissements de crédit sont tenus d’informer leur clientèle des nouvelles dispositions, de leur proposer le choix entre l’application de la nouvelle indexation, la transformation du taux variable en un taux fixe ou le maintien de l’ancienne indexation.

L’obligation des banques d’informer les emprunteurs détenteurs de crédits à taux variable avant 2010 tout comme l’exposé des choix qui leur sont offerts est donc clair, ce que l’on confirme auprès de BAM. Seulement, peu de banques de la place se sont pliées à cet exercice, selon les témoignages recoupés de plusieurs clients et surtout de responsables d’agences. L’un de ces professionnels explique: «Dans ces cas, un courrier est envoyé par le siège central à tous les clients, mais aucune démarche de ce genre n’a été entreprise lors du changement d’indexation». De là, certains avancent que les banques «ont gardé le silence pour soutenir leurs produits d’intérêt». «Surtout que les établissements doivent compenser une baisse de rémunération des crédits à taux variable issue de la nouvelle indexation, moins fluctuante et donc moins génératrice d’intérêts», fait remarquer un spécialiste.

Ce qui est sûr, c’est que le manque d’information reste un problème réel, surtout quand il s’agit de crédits immobiliers à taux variable. «Il arrive encore aujourd’hui que des clients se décident pour ces financements juste parce que leur taux est visiblement moins élevé que le fixe, sans être vraiment conscients que leur mensualité pourrait augmenter à l’avenir. Et dans ces cas, les conseillers de clientèle ne fournissent pas vraiment les explications nécessaires pour éclaircir les choses», avoue un directeur d’agence.

Dans tout cela, les clients qui se retrouvent aujourd’hui bloqués avec un crédit à taux variable obéissant à l’ancienne indexation ont tout intérêt à prendre des mesures, sachant que leurs traites pourraient encore augmenter. Une première solution conseillée par les spécialistes consiste à renégocier le taux d’intérêt avec sa banque. «Avec des taux variables revalorisés qui atteignent actuellement plus de 8%, les emprunteurs peuvent facilement obtenir des révisions à la baisse», assure un conseiller de clientèle. Une autre option consiste à passer au taux fixe. L’emprunteur y a en effet droit une fois durant toute la durée du crédit. Il faut par ailleurs noter que cela donne lieu au paiement d’une prime de fixité. «Celle-ci consiste à rajouter 75 points de base (fixé par BAM) au taux variable du marché, c’est-à-dire hors conventions», précise un directeur d’agence. Une troisième option consiste à garder le taux variable mais à passer à la nouvelle indexation. Cependant, cette option ne protège pas contre une hausse des traites (voir encadré). A préciser enfin que tous ces changements peuvent s’opérer via le rachat de son crédit par une autre banque. Cette voie est recommandée pour les emprunteurs supportant une mensualité élevée, et présente l’avantage de pouvoir mettre en concurrence les établissements pour décrocher le taux le plus avantageux. Seul inconvénient dans cette configuration, il faut payer de nouveau des frais d’hypothèque qui représentent 1% du prix du logement.