Copropriété : la loi jugée inapplicable aux ensembles de villas

Elle serait plus adaptée aux immeubles qu’aux ensembles de villas.
Une confusion est faite autour des organes devant gérer la copropriété.
La version française du texte manque de précision.

Des incompréhensions planent toujours à propos de la loi sur la copropriété, entrée en application en novembre dernier. Après les banques et les promoteurs immobiliers, qui ont eu des difficultés à s’adapter aux nouvelles procédures, c’est au tour des copropriétaires de la juger difficile à mettre en œuvre pour ce qui est de l’esprit même du texte, soit la gestion de la copropriété. Parmi eux, les propriétaires de villas.
Rappelons que le texte de 1946 sur la copropriété ne concernait que la copropriété dite verticale, c’est-à-dire les immeubles. Cependant, la conservation foncière avait autorisé la copropriété horizontale, sur la base de conventions. Le nouveau texte de loi, lui, est venu conforter cette position en étendant le champ de la copropriété à tout type d’immeuble, qu’il soit à usage d’habitation, de commerce ou industriel. Mais les acquéreurs de lots dans certains ensembles résidentiels et touristiques refusent de se considérer comme étant copropriétaires, au sens entendu par la loi, car «il n’a pas été inscrit dans les titres de propriété que la vente a été effectuée sous le régime de la copropriété. De plus, il n’a pas été mentionné les parties divises et celles indivises», explique Abderrahman Sentissi, expert-comptable, en se référant à l’article premier de la nouvelle loi.

Des conditions contraignantes pour la copropriété horizontale

D’autres, pour lesquels les titres de propriété ne mentionnent pas le régime de copropriété, voudraient toutefois maintenir une gestion commune de complexes résidentiels et touristiques et, dans certains cas, se sont constitués en associations et exigent le paiement des charges de tous les copropriétaires. Mais ces associations ne peuvent pas obliger les propriétaires à y adhérer, ni à payer les charges de maintenance des sites.

Des conditions contraignantes pour la copropriété horizontale

Mais, au-delà du problème juridique que pose l’inscription ou non du régime de copropriété aux titres fonciers, des problèmes sont soulevés au niveau des ensembles résidentiels qui sont régis par le nouveau texte. C’est le cas, par exemple, de l’ensemble résidentiel «La Palmeraie», à Marrakech. «Le complexe regroupe plus de 500 copropriétaires dont la majorité n’habite pas Marrakech et est difficile à réunir, alors que, pour certaines décisions, la loi exige trois quarts des voix des copropriétaires», avance Mohamed Kabbaj, expert-comptable, mettant en avant l’article 21 de la loi 18-00.
En outre, des copropriétaires relatent les difficultés d’interprétation de la loi au niveau des assemblées générales. Il y aurait même confusion entre le syndicat regroupant l’ensemble des copropriétaires et le conseil syndical, chapeautant le cas échéant plusieurs syndics d’une même copropriété. Des questions sont également posées à propos de l’intérêt de la mise en place d’un syndic adjoint dans le cadre d’une grande copropriété où la gestion est automatiquement soumise à une société professionnelle.
Cette difficulté de lecture de la loi laisse certains penser que celle-ci a été faite sur mesure pour encourager les syndics professionnels dans un objectif d’amélioration du cadre bâti. En ce sens, un effort de communication du ministère de l’Habitat pour la vulgarisation de cette loi fait défaut, car même dans le cas de l’intervention d’un syndic professionnel, le rôle des copropriétaires demeure essentiel. D’ailleurs, même du côté des responsables de sociétés de syndic, les critiques ne manquent pas. On reproche aux auteurs du texte une rédaction approximative et confuse. Selon Ahmed Afw-allah, gérant de la société Fidexpert, des problèmes de traduction de l’arabe au français ont entraîné des aberrations. Il cite, dans la version française, l’article 19 qui stipule que «le syndic (…) peut être une personne physique ou morale (…)», mais, selon lui, «doit être» aurait été le terme le plus approprié, sinon le champ des possibilités reste très large.

Vide juridique pour les syndics professionnels

Plus grave, la nouvelle loi évoque, dans son article 16, «un projet d’ordre du jour» comme document de base pour la convocation de l’AG des copropriétaires. Dans ce schéma, le risque est que l’AG passe plus de temps à discuter du projet d’ordre du jour qu’à discuter des affaires de gestion. De plus, des personnes qui n’auraient pas jugé utile d’assister à l’AG, en se fondant sur les points mentionnés dans le projet d’ordre du jour, seraient lésées si de nouveaux points les concernant étaient introduits en dernière minute.
Un autre problème relevé par les responsables de syndics professionnels concerne le vide juridique dans la définition de leur profession. Même s’il intervient dans le cadre de la loi sur la copropriété, les conditions d’exercice du syndic professionnel ne sont pas définies. Il est rapporté qu’en France les syndics professionnels reçoivent de leur ministère de tutelle des agréments d’exercice renouvelables chaque année, étant donné qu’ils gèrent des budgets conséquents.
Ce vide juridique entraîne donc une mauvaise définition de la fonction, souvent confondue avec celle d’agent immobilier ou encore de société de nettoyage et de gardiennage. Selon M. Afw-Allah, les deux activités doivent être distingués car le gérant doit exercer une profession libérale pour laquelle il doit percevoir des honoraires