Ce que gagnent les promoteurs dans le logement social

Le coût de revient par logement peut être contenu à  205 000 DH pour un prix de vente de 250 000 DH. En plus de la marge sur le coût de revient, les promoteurs bénéficient d’un remboursement de TVA à  hauteur de 40 000 DH. La marge varie de 20% à  30%, selon la force de frappe et les opportunités foncières.

Jamais la demande pour la production de logements sociaux n’a été aussi élevée alors que leur prix n’est assurément pas synonyme de gros gains dans l’absolu. Mais qu’est-ce qui séduit autant les promoteurs immobiliers dans ce segment ? Assurément, un taux de marge net réalisable sur le social qui peut atteindre les 30%, selon les données obtenus par La Vie éco auprès d’opérateurs du secteur, sachant que le cycle d’exploitation des promoteurs pour le social pour une ville comme Casablanca est tout au plus de deux ans et que le nombre d’unités produites est très élevé (voir encadré).
Même au sein de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) où l’on est habituellement discret sur les profits que génère l’immobilier, le taux de marge net communiqué officiellement pour le segment du social est de 20%.
A vrai dire, pour taire la polémique sur les marges des promoteurs immobiliers, la fédération a diffusé il y a quelques semaines un tableau décortiquant le coût de revient type d’un logement social d’une valeur de 250 000 DH. Celui-ci faisait figurer un taux de marge net de 4% seulement. Mais, précision importante, le calcul de la fédération n’intégrait pas l’avantage fiscal dont bénéficie tout promoteur construisant du social et qui consiste en un remboursement de TVA qui se monte à 40 000 DH. Or, et il faut le dire, même une marge de 30% (c’est certes confortable), ce n’est pas excessif dans le secteur de l’immobilier.

Foncier : 25% du coût

Comment les promoteurs arrivent-ils à dégager cette marge. Explications. Avec une part qui avoisine 25% du prix répercuté sur l’acheteur final (250 000 DH), le foncier est le deuxième poste après la construction qui pèse le plus sur le coût de revient d’un logement social. C’est sans doute sur ce poste que les promoteurs immobiliers jouent le plus serré puisqu’ils n’ont d’autres choix que de s’adapter au prix du marché. A Casablanca, par exemple, «le prix minimum pour un terrain pouvant accueillir du social est de 1 200 DH/m2», fait savoir Karim Belmâachi, directeur général du groupe Alliances. C’est en l’occurrence le prix pratiqué au quartier Errahma de la capitale économique. Mais les prix varient énormément. «A Rabat, il n’y a tout simplement plus de terrains et il faut sortir de la ville, du côté de Aïn-Aouda, par exemple, pour pouvoir en acquérir», dévoile le DG d’Alliances. Le cas échéant, il est possible de faire de bonnes affaires avec des prix entre 700 à 800 DH/m2. Néanmoins, en raison de l’éloignement, le rythme d’écoulement des logements peut s’allonger et les frais financiers peuvent éroder la marge nette dégagée.  

10 000 DH par appartement pour la viabilisation

Il faut savoir en outre que l’incidence foncière varie selon le nombre de logements construits à l’hectare. Selon la norme fixée par le ministère de l’habitat, les promoteurs sont autorisés à construire 230 logements à l’hectare. «Mais dans les faits on n’arrive à en construire que 200 unités», explique M. Belmâachi, voire 150 unités à l’hectare, selon Rachid Jamaï, directeur délégué du groupe éponyme. Naturellement, plus le nombre de logements à l’hectare est important plus le coût du foncier est réparti sur un plus grand nombre d’unités, ce qui accroît le profit potentiel. Pour un terrain acquis à 1 200 DH/ m2 accueillant 200 logements à l’hectare, l’incidence foncière par appartement ressort à 60 000 DH. A cela s’ajoutent les frais de notariat qui se montent, selon l’exemple type de la FNPI, à 1 300 DH par logement.
Après l’acquisition du terrain, intervient la viabilisation qui porte sur la création de chaussées, bordures, trottoirs,… ainsi que le raccordement aux réseaux divers d’assainissement, d’eau potable, d’électricité, de télécommunication, d’éclairage urbain, etc.
Le coût de cette opération varie de 10 000 à 20 000 dirhams par appartement selon les business model d’Alliances, du groupe Jamai ou de la FNPI, soit un coût moyen au mètre carré de 300 DH (le logement social à 250 000 DH étant d’une surface brute de 55 m2).
Vient ensuite le poste de charges le plus important : la construction. C’est celui où les trois exemples de référence présentent le plus d’homogénéité avec un coût de 2 000 DH/m2 selon le business model du groupe Jamai, 2 200 DH/m2 pour Alliances et 2 500 DH/m2 pour la FNPI. Pour un logement, la construction peut donc coûter jusqu’à 137 500 DH (sachant que ce coût est calculé sur la base de la surface brute).  
A tout cela s’ajoutent, enfin, les frais divers. Ceux-ci regroupent les charges d’étude, l’ingénierie, la commercialisation, les frais de gestion ou encore les frais financiers. L’ensemble représente entre 7 et 8% du prix de vente du logement selon le business model d’Alliances et de 9% selon le modèle de la FNPI.
En bout de chaîne, l’on ressort avec un coût de construction total de 205 000 DH pour Alliances, 225 000 DH pour Jamai et 238 700 DH pour la FNPI. Cela dégage une marge nette de 85 000 DH, 65 000 DH et 51 230 DH respectivement pour les trois modèles, compte tenu du remboursement de TVA de 40 000 DH évoqué précédemment, aboutissant à un taux de marge entre 20% et plus de 30%. Naturellement, dans ce métier, les économies d’échelle sur les surfaces foncières et les approvisionnements en matériaux jouent beaucoup et permettent aux mieux structurés de pouvoir mieux contrôler leurs charges.