Casablanca : plus de terrains à  moins de 12 000 DH le m2

40 000 DH le m2 à  Gauthier, 80 000 DH à  Anfa, 100 000 DH à  El Massira…, les prix sont en moyenne 25% plus chers que ce que sont disposés à  payer les acheteurs. Le noir incontournable pour les terrains de moins de 500 m2.

A force d’entendre parler de rareté du foncier à Casablanca, on pourrait croire que l’on n’y trouve plus aucun terrain. Mais à y voir de plus près, une offre non négligeable existe au niveau de la capitale économique, sauf que les transactions manquent à l’appel. Alors qu’elles se font rares depuis quelques années déjà, elles ont marqué encore plus le pas récemment. «Depuis novembre 2012, les ventes de terrains ont baissé de 30%», affirme Hassan Slaoui, notaire à Casablanca. Et pour cause, plusieurs facteurs limitent les mises en vente et la demande sur le marché.

Le premier de ces écueils est, à n’en pas douter, le niveau de prix demandé par les propriétaires de terrains. Pour dire, il n’existe plus actuellement de terrains en dessous de 12 000 DH le m2 dans le périmètre urbain de Casablanca, comme l’assurent promoteurs, notaires et agents immobiliers. Dans plusieurs quartiers, le foncier en zone immeuble dépasse de loin ce minimum. A Gauthier, les prix pratiqués actuellement vont de 35 000 à 40 000 DH le m2. A Racine, les prix oscillent entre 40 000 et 45 000 DH. Mâarif relève la barre un peu plus haut, jusqu’à 50 000 DH. Plus encore, les terrains à Anfa et El Massira se négocient en moyenne à 80 000 DH et 100 000 DH respectivement. Tous ces prix s’appliquent bien sûr à des terrains de petite taille (500 m2 tout au plus), les grandes superficies étant rares dans ces zones. Celles-ci peuvent être dénichées en revanche à Aïn Sebaa ou Roches Noires à partir de 16 000 DH le m2.

Pour des actifs de moindre surface au niveau de ces mêmes secteurs, il faut compter entre 20 000 et 25 000 DH. «Ain Sebâa et Roches Noires sont actuellement très demandés par les promoteurs qui développent de plus en plus d’immeubles moyen standing dans ces secteurs», constate Moncef Lahlou, directeur général de l’agence immobilière Capital Foncier. Cela s’explique bien sûr par des prix plus abordables donnant la possibilité d’acheter de plus grandes surfaces, mais surtout par des plans d’aménagement en phase d’homologation qui sont relativement généreux en termes de hauteur d’immeubles, selon les informations qui circulent parmi les professionnels. Autour de ces quartiers, citons encore les environs de la gare Casa Voyageurs où les prix des terrains de petite superficie vont de 20 000 à 25 000 DH, ainsi qu’aux alentours de Route Ouled Ziane où les prix tournent autour de 15 000 DH. Au centre-ville, au quartier Derb Omar notamment, les prix vont de 27 000 à 35 000 DH, voire plus lorsque le terrain est destiné à un usage commercial. A ces niveaux de prix, les terrains à Casablanca restent en général 20 à 25% plus chers que ce que sont disposés à payer les acheteurs. «Les propriétaires de terrains demandent des prix plus élevés car ils estiment que les promoteurs immobiliers ont toujours la possibilité d’augmenter le prix des logements pour se retrouver», justifie un professionnel. Sauf que dans le contexte actuel de rareté des transactions sur les biens résidentiels, la marge de manœuvre est plutôt ténue pour augmenter les prix. Les pronostics tablent plutôt sur une poursuite de la stagnation des prix constatée depuis quelques mois déjà.

D’une fourchette de 15 à 25%, le noir est passé à 30%

Il faut aussi dire que les prix demandés pour les terrains sont décalés de la réalité en raison d’un flou persistant autour du business plan des promoteurs immobiliers. Des modèles d’affaires plus uniformes au niveau de toute la profession contribueraient à réguler les prix comme cela est constaté actuellement pour le logement social. «Les propriétaires de terrains savent bien aujourd’hui qu’un programme de logement social ne peut être viable qu’avec un coût du foncier de 1 200 DH le m2 au plus. Ils s’alignent donc logiquement sur ce plafond», constate un promoteur immobilier.

En plus de ces facteurs dissuasifs pour la demande, les mises en vente accusent le coup de certaines dispositions introduites dans la Loi de finances 2013. Il s’agit de la révision conséquente du taux de l’impôt sur les profits fonciers sur les terrains non bâtis. Une mesure destinée à limiter la rétention des terrains dans un but de spéculation et qui comble les lacunes de la taxe sur les terrains non bâtis (12 DH le mètre carré) dont le pouvoir contraignant reste jusqu’à présent très limité du fait qu’elle n’est acquittée qu’à la réalisation de la transaction au lieu d’être prélevée annuellement. Seulement la nouvelle mesure a plutôt dissuadé certains propriétaires de mettre leurs actifs en vente, selon les notaires. Les désistements sont constatés surtout dans le cas de terrains détenus depuis 5 ans et plus qui ont subi justement la plus forte hausse d’impôt : l’imposition des profits sur la cession de ce type d’actifs est relevée de 50% puisqu’elle passe de 20% à 30%. A un tel niveau d’imposition, «seul le besoin urgent de fonds motive les ventes jusqu’à présent», assure un notaire.
Les propriétaires de terrains sont aussi échaudés par une révision du mode de détermination du prix d’acquisition à considérer en cas de cession de terrains hérités, introduite également dans la Loi de finances 2013. Jusqu’à il y a peu, les cédants de ce type d’actifs avaient la possibilité de faire considérer la valeur de marché au moment de l’héritage comme prix d’acquisition. Mais à présent, le prix d’acquisition doit correspondre au prix d’achat déboursé par le propriétaire décédé, ou à la valeur vénale de l’époque si ce dernier a lui-même hérité le terrain. Cela augmente nécessairement la plus-value à retenir, ce qui induit une plus forte imposition. Au final, cela dissuade les mises en vente déjà que nombre de terrains hérités sont sujets à conflit, empêchant toute possibilité de transaction.

Le retard dans l’adoption des plans d’aménagement n’arrange pas les choses

Dans ces circonstances, le peu de transactions qui parviennent encore à se conclure donnent lieu systématiquement au versement d’une part au noir plus conséquente pour répercuter la hausse d’impôt sur l’acheteur. Représentant 15 à 25% du prix demandé en règle générale, les dessous de table montent actuellement à 30%, selon les notaires.

Cependant, le noir n’est exigé que pour les petits terrains. En revanche, les grandes superficies échappent pour la plupart au phénomène notamment parce qu’elles ne sont accessibles qu’aux grands opérateurs, seuls à avoir les moyens financiers nécessaires, qui sont tenus d’être transparents. «Il y a aussi l’ampleur des programmes mis en œuvre par les promoteurs de grande taille qui rend intenable la gestion du noir», révèle un professionnel.
Pour rajouter aux obstacles aux transactions sur les terrains, citons enfin le retard accusé dans l’adoption des plans d’aménagement. En l’état actuel des choses, le renouvellement des documents d’urbanisme n’a été opéré que pour 6 secteurs de Casablanca sur un total de 34. Le vide qui en résulte rebute particulièrement les investisseurs institutionnels et étrangers qui ne peuvent envisager de transactions que sur la base d’informations certaines, quoique le dispositif des dérogations prend souvent le relais pour résoudre en partie le problème. Ainsi, entre 2005 et 2009, une superficie de 5 340 hectares a fait l’objet de dérogations au niveau de Casablanca, ce qui équivaut à plus de 21% de la superficie globale de la ville.

Mais même avec des plans d’aménagement renouvelés le problème peut rester entier. Il en est ainsi de Hay Hassani dont le plan adopté depuis fin 2011 n’a pas dynamisé les transactions au niveau de la zone. Cela est particulièrement ressenti au niveau de la Ferme Bretonne située le long de la route d’Al Jamiâa (du carrefour avec le boulevard Ghandi jusqu’au carrefour d’El Jadida), qui passe de zone villas à immeubles dans le nouveau plan. Avec cette nouvelle vocation, les transactions devraient affluer en théorie mais pas même cinq ventes ont pu être conclues jusqu’à présent, assure un agent immobilier. Là encore, les ventes butent sur les prix demandés qui vont de 25 000 DH à 30 000 le m2.