Cacophonie autour de la Mourabaha immobilière

Les banques sont divisées sur plusieurs aspects : procédure de transfert de la propriété, gestion de Hamish Al Jiddiya et de l’absence du Takaful… Les déblocages de fonds se font rares n Bank Al-Maghrib appelée à intervenir pour uniformiser les pratiques.

Retard au démarrage pour la Mourabaha immobilière. Alors que les contrats-types autorisant la commercialisation de ce produit participatif ont été diffusés par Bank Al-Maghrib depuis près de 3 mois déjà, rares sont les clients à en avoir profité jusqu’à présent. En effet, il ressort d’un sondage effectué par La Vie éco auprès de toutes les banques qui ont officiellement démarré leur activité qu’un seul établissement a effectivement octroyé des financements à quelques demandeurs depuis quelques jours. Dans l’ensemble, plusieurs banques annoncent avoir déjà donné leur accord à plusieurs demandes. Seulement, «s’agissant d’une solution qui démarre, le dénouement prend immanquablement du temps car il faut installer de nouveaux process et modes d’interaction avec différents partenaires», explicite un directeur de banque participative. Et il faut dire que l’on part de loin en la matière. «Par exemple, chaque client se fait accompagner par un notaire de son choix, ce qui fait que toute opération donne lieu à de longs échanges et explications pour installer la procédure nécessaire», illustre un directeur d’agence d’une banque de la place. Aussi, les choses commencent à peine à se mettre en place avec la Direction générale des impôts dont certains agents ne sont par exemple pas au courant des mesures déjà en vigueur pour garantir la non-double imposition des transactions dans le cadre de la Mourabaha, ainsi que le confient les banquiers. De la même manière, les établissements sont appelés à défricher la voie avec bien d’autres intervenants qui découvrent les mécanismes participatifs.

Mais cela n’explique qu’en partie le retard. Si les choses avancent lentement pour la Mourabaha c’est aussi et surtout en raison de divergences entre les banques autour du mode de gestion de cette solution dont les pré-requis réglementaires ne seraient même pas réunis pour permettre une bonne commercialisation, de l’avis de certains opérateurs. Pour ainsi dire, c’est la cacophonie sur la place et il existe quasiment autant d’avis sur l’actuelle situation que d’établissements. Dans le doute, les banques avancent à pas comptés quand elles ne décident pas purement et simplement d’écarter pour l’heure la Mourabaha de leur catalogue.

L’enregistrement du titre foncier au nom de la banque ne fait pas l’unanimité

Il faut dire que les premiers mois sont déterminants pour gagner la confiance du public et toute gestion hasardeuse de l’offre peut représenter un risque marketing, justifie-t-on auprès des professionnels.

Etonnamment, un grand point qui divise les opérateurs se rapporte aux procédures mêmes de transfert de propriété dans le cadre de la Mourabaha. Pour rappel, le montage de base de cette solution, dont elle tire sa légitimité chariatique, consiste en l’achat par la banque d’un bien immobilier (1ère opération) qui est ensuite revendu au client (2e opération). Les avis divergent précisément sur la manière avec laquelle la première transaction doit se faire. Certaines banques l’effectuent en suivant toutes les procédures habituelles auprès de la conservation foncière afin que le bien objet de la transaction soit effectivement inscrit au nom de l’établissement, avant que celui-ci n’en transfère à son tour la propriété au client. Cela s’imposerait du fait qu’au sens de la loi la propriété ne devient effective qu’à partir de l’enregistrement du titre foncier, explique-t-on. Tandis que d’autres opérateurs n’accomplissent pas de démarches auprès de la conservation en partant du principe que du point de vue de la Charia le transfert de propriété s’opère dès l’acceptation d’achat ou de vente du bien et la signature de l’acte relatif à la transaction.

Difficile de dire à l’heure actuelle qui fait la bonne interprétation, la réglementation des banques participatives n’apportant pas de réponse claire à la question, selon la majorité des professionnels. Le débat bat son plein aussi parmi les notaires dont certains attendent d’y voir plus clair avant de commencer à traiter des contrats de financement. Ce qui est sûr, c’est que le régulateur est appelé à intervenir pour uniformiser les pratiques au risque de voir chaque établissement proposer sa propre variante de la Mourabaha immobilière.

L’assurance Takaful attendra encore…

Le secteur est aussi divisé à propos de l’assurance Takaful. Celle-ci étant indisponible à l’heure actuelle, certaines banques ont choisi de faire sans. Elles n’engagent pas leur responsabilité en agissant ainsi puisque la réglementation précise que c’est le client qui est tenu de souscrire une assurance dans le cadre de son financement. Cependant, d’autres établissements ont choisi de s’abstenir de proposer Mourabaha en l’absence du Takaful, car ce serait selon eux mal conseiller le demandeur qui pourrait se retrouver dans une situation délicate en cas de sinistre. S’ils maintiennent cette position, ils risquent de devoir patienter quelque temps avant de commercialiser leurs solutions puisque les produits Takaful ne devraient arriver sur le marché, au mieux, qu’au premier trimestre 2018, selon les professionnels de l’assurance.

Les contrats de garantie pas encore validés par le CSO

Un autre élément qui renforce les divergences est Hamish Al Jiddiya, qui correspond à un dépôt de garantie que le client est appelé à fournir pour appuyer la promesse d’achat du bien que doit lui revendre sa banque. Selon la réglementation, il appartient à Bank Al-Maghrib de fixer le niveau de cette garantie consistant en un pourcentage de la valeur du bien à financer. Aucune communication officielle n’a été faite dans ce sens à l’heure actuelle, cependant selon des indiscrétions chez les professionnels, l’institution fait actuellement le tour des banques pour se concerter sur le pourcentage à adopter au niveau de la place. Est-ce à dire qu’il faut suspendre la commercialisation jusqu’à ce qu’une décision soit prise en la matière, s’interrogent ainsi des professionnels. Des opérateurs y répondent par une autre question: «Faut-il déjà réclamer un dépôt de garantie de la clientèle lorsque l’on décide de ne pas enregistrer l’acte d’achat du bien par la banque ?». En effet, dans ce dernier cas de figure, la procédure se fait en théorie plus rapidement, ce qui réduit le risque et rend Hamish Al Jiddiya dispensable. Ce qui ne va certainement pas aider à y voir plus clair c’est que la réglementation prévoit que même les contrats de garantie des financements (hypothèque…) soient validés par le Conseil supérieur des oulémas. Ces modèles n’ont toujours pas été communiqués aux banques alors qu’ils devaient être initialement diffusés en même temps que le contrat Mourabaha, selon les professionnels.