«L’Exécutif est indifférent à  la mauvaise passe que traverse le secteur immobilier»

La proposition d’appliquer une TVA de 10% sur les opérations de crédit relatives au logement social est un frein supplémentaire au développement du secteur. La régulation foncière a été défaillante, ce qui a contribué à  une flambée des prix. Les banques n’accompagnent plus les acquéreurs autant qu’avant.

Comment jugez-vous le projet de Loi de finances 2015 ?

Nous n’y voyons aucune mesure de relance pour l’économie et plus particulièrement pour le secteur de l’immobilier. Bien au contraire, il apporte des contraintes supplémentaires au développement du secteur, dont notamment la proposition de faire appliquer un taux de TVA de 10% aux opérations de crédit relatives au logement social (ndlr : actuellement exonérées en faveur des promoteurs). Sachant que le prix du logement social est fixé par la Loi de finances de 2010 jusqu’en 2020, et que les opérateurs ont déjà supporté des augmentations de leurs charges directes et indirectes sur les dernières années, cette disposition est incompréhensible. Cela nous fait dire que les pouvoirs publics sont totalement indifférents au sort du secteur qui traverse une passe difficile. Ceci alors que l’immobilier a largement prouvé sa capacité à contribuer grandement à la croissance lorsque le soutien de l’Etat est là par les incitations accordées aux opérateurs, la garantie de la solvabilité des acheteurs… Bon an mal an, le BTP a en effet pesé 7 à 8% du PIB sur la dernière décennie et a tiré la demande intérieure, sur laquelle s’est appuyée la croissance économique. Tout l’effort déployé pour construire ce modèle, auquel l’Etat a contribué financièrement par le biais des dépenses fiscales, risque à présent d’être perdu. L’inaction des pouvoirs publics est d’autant plus frustrante qu’il est évident que l’immobilier dispose encore d’une grande marge de croissance dans notre pays si l’on se base sur le taux d’urbanisation en forte augmentation et l’actuel déficit en logements (ndlr : autour de 650 000 unités selon les chiffres officiels).

Il n’y a donc toujours pas de prémices de reprise pour le secteur…

Oui, de nombreux indicateurs restent préoccupants. Les crédits distribués aux acquéreurs ou aux promoteurs augmentent de moins de 5% alors que l’on était à des hausses à deux chiffres il y a quelques années. Le BTP est aujourd’hui destructeur net d’emplois alors qu’il en créait en moyenne 50 000 annuellement. Les mises en chantier sont en baisse avec des segments sinistrés tel que les résidences ciblant une clientèle étrangère, ou encore les logements principaux destinés aux personnes aux revenus moyens et élevés. Seul le logement social maintient au final une bonne dynamique en termes de production et de mises en chantier.

Mais même pour ce dernier segment on note des intentions d’investissement en net ralentissement…

Il ne faut pas se fier aux chiffres enregistrés au moment du lancement du dispositif du logement social. Quand ce dernier a été mis en place, les investisseurs ont afflué en masse pour signer des conventions supérieures en nombre à leurs intentions réelles. Il faut en effet savoir qu’un promoteur n’est pas tenu de disposer d’un terrain pour pouvoir signer une convention. Et les développeurs s’arrangent par la suite pour gérer les conventions qu’ils ont sous la main en fonction des besoins exprimés dans les différentes villes.

Le secteur n’est-il pas à l’arrêt simplement en raison des prix devenus prohibitifs pour la demande ?

Ce n’est pas la seule raison, mais il y a effectivement emballement des prix de l’immobilier et ces derniers ont tellement augmenté qu’ils ne sont plus aujourd’hui en phase avec le pouvoir d’achat des acquéreurs.

Pour que le marché reprenne ne faudrait-il donc pas justement que les promoteurs acceptent de rogner leurs marges ?

Les prix ont déjà été corrigés dans plusieurs grandes villes, notamment à Marrakech, Fès et Meknès. Même au niveau de Casablanca et Rabat ils ont cessé d’augmenter et ils commencent même à baisser pour la capitale économique. Le problème est ailleurs et réside dans le foncier. La régulation en la matière a été défaillante et au lieu d’injecter des réserves foncières régulièrement via les documents d’urbanisme pour fournir une assiette aux nouveaux programmes, la machine administrative s’est grippée (le renouvellement des plans d’aménagement ne s’est pas fait au moment opportun). La réserve foncière existante depuis 10 ou 15 ans a donc été progressivement consommée et le peu de terrains qui en reste aujourd’hui est soumis à une forte pression qui fait s’envoler les tarifs des terrains et donc les prix de vente des logements. Cette tendance continue principalement dans les grandes villes. La mobilisation du foncier dans les périphéries des villes est à l’origine de l’éparpillement des villes qui génère des coûts pour l’équipement de nouvelles zones à l’urbanisation.

Pourtant, à Casablanca, par exemple, 26 plans d’aménagement sur un total de 34 ont été renouvelés jusqu’à présent. Pourquoi donc cette problématique du foncier persiste-t-elle ?

Le problème à Casablanca est qu’on a trop tardé à sortir les nouveaux plans d’aménagement. Cela a fait que tous les intervenants du marché ont largement eu le temps d’anticiper les dispositions des plans d’aménagement avant leur sortie. Ils ont appliqué des augmentations depuis des années déjà et la barre est aujourd’hui fixée à un niveau très haut. Si l’on prend l’exemple de Roches Noires, dont le plan a été publié récemment, alors que les prix des terrains y étaient autour de 7 000 à 8000 DH il y a 4 ans, ils se situent aujourd’hui entre 12000 et 14 000 DH. Si les documents d’urbanisme avaient pu prendre de court la spéculation au niveau de la zone, on aurait pu y proposer des logements à 9 000 DH/m2. En somme, le renouvellement des documents d’urbanisme n’induira pas de baisse des prix, notamment dans une grande ville comme Casablanca.

Comment donc relancer le marché ?

Le secteur dispose aujourd’hui d’un nombre important de promoteurs immobiliers organisés qui peuvent accompagner l’Etat dans sa politique de logement. Nous estimons qu’il faut soutenir la demande à travers l’amélioration des revenus et de la capacité d’épargne des ménages d’autant plus que les banques n’accompagnent plus les acquéreurs autant qu’avant. Nous avons formulé un ensemble de propositions dans ce sens, dans le cadre de l’élaboration du projet de Loi de finances 2015, que nous avons adressé aux ministères de l’habitat et des finances, et à la CGEM. Nous proposons d’abord de permettre la déductibilité globale des intérêts des prêts pour les premières acquisitions de logements destinés à l’habitation principale au lieu d’une déduction plafonnée à 10% du salaire brut. En second lieu, nous proposons de repenser le dispositif d’épargne logement. Nous suggérons spécifiquement de revoir à la hausse le plafond des versements à effectuer par le contribuable et d’assortir le dispositif de taux de rémunération plus attractifs. En troisième lieu, nous proposons de faire bénéficier les transactions immobilières d’un taux de TVA réduit de 10% au lieu du taux de droit commun de 20%, en vue de contribuer à la réduction du coût d’accès à la propriété. Nous proposons enfin d’exonérer de la TVA les intérêts des prêts au logement assurés par le système bancaire marocain.
A côté de cela, nous avons formulé des propositions à même de favoriser l’investissement immobilier. Il s’agit d’étendre les avantages accordés aux bailleurs de logements à faible valeur immobilière aux autres catégories de logements (ndlr : exonération de l’IR et de la TPI). En outre, nous suggérons de supprimer au niveau du Code général des impôts la fixation du montant du loyer maximum à appliquer en vue d’encourager les bailleurs. Au lieu de cela, il s’agirait d’indiquer un loyer de référence arrêté par voie réglementaire, par catégories de logements, sujet à des ajustements selon les tendances du marché local et du coût de l’accession à la propriété. Plus que cela, nous proposons la mise en place d’un dispositif fiscal approprié au profit de tout acquéreur de logement destiné à la location, sous la forme notamment d’une réduction d’impôt exprimée en pourcentage de la valeur de l’investissement locatif réalisé ou d’une exonération des revenus locatifs.