Adouls vs notaires : l’origine du conflit

Le différend entre les deux professions remonte à 2010. Les adouls évoquent une discrimination législative à leur égard, à travers l’article 63 du PLF 2020. Le législateur devra trancher pour préserver la pérennité des métiers.

Le conflit de compétences entre les notaires et les adouls perdure. Alors que les deux métiers cohabitaient dans les règles de l’art, depuis des décennies, des différends sont apparus et se sont de plus en plus accentués. Leur histoire remonte au moins à 2010, année pendant laquelle la Loi de finances a donné aux notaires le monopole de conclure les contrats liés aux logements sociaux et économiques. La réaction des adouls était imperceptible, due, entre autres raisons, à un manque d’organisation de la profession.

Adouls vs notaires
Adouls vs notaires

En 2019, alors que le projet de Loi de finances 2020 était en cours de préparation, une disposition les a poussés à monter au créneau. Il s’agit de l’article 63 qui consiste en l’exonération de la taxe sur les profits immobiliers (TPI) pour la vente du logement principal, à condition qu’elle ne dépasse pas 4 MDH et que le vendeur rachète un autre logement principal dans un délai de 6 mois. D’autant que le montant de cette TPI, que le propriétaire est censé payer, devra être déposé chez le notaire jusqu’à l’acquisition d’un nouveau logement. «Nous avons été exclus de fait, sans nous aviser préalablement, déjà que la Loi de finances de 2010 nous a évincés du circuit du segment du logement économique et social», se désole Bouchaïb Fadlaoui, président de l’Instance des adouls au Maroc. Et d’ajouter : «Cette discrimination législative à notre égard nuit à l’image et à la notoriété des adouls qui, depuis la nuit des temps, ont été habilités à rédiger tous types d’actes, en plus des états civils».

Pour cela, une proposition d’amendement a été soumise aussi bien au ministre de la justice qu’à celui des finances pour «rétablir le dysfonctionnement qu’apporte l’article 63». Elle comporte, d’un côté, le rallongement du délai d’acquisition d’un bien immobilier principal de 6 mois à un an ; et d’un autre côté, le dépôt du montant de ladite TPI auprès d’une banque ou d’un compte de la Trésorerie générale du Royaume. Par cette solution proposée, aucune des parties concernées par la conclusion d’actes immobiliers ne serait évincée et l’équité serait toujours assurée. La réponse à cet amendement se fait toujours attendre.
De son côté, le Conseil national de l’ordre des notaires au Maroc n’entend pas cela de la même oreille. D’ailleurs, un communiqué a été publié pour protester contre ce qu’ils qualifient de tentatives multiples et récurrentes d’usurper leurs fonctions. Selon son président, Abdellatif Yagou, «nous respectons toutes les fonctions et exigeons un respect mutuel. En plus du rôle patrimonial et social que les notaires jouent, ils ont également une compétence de conseil juridique. Nous ne faisons que défendre les intérêts de la profession. Les adouls doivent se limiter à leur profession qui réside dans la récolte des témoignages. Leur intervention n’est pas concernée par les dépôts, encore moins par les métiers du notaire».

Pour conforter cela, l’article 4 de la loi n° 32-09 relative à l’organisation de la profession de notaire précise que la profession de notaire est incompatible avec toute activité susceptible de porter atteinte à sa nature dont l’activité des adouls. Argumentant davantage, M.Yagou soutient que le Maroc est un pays qui s’ouvre à l’international et est en quête d’investisseurs étrangers. Ces derniers doivent bénéficier des mêmes droits et du même traitement qu’ils ont dans leur pays d’origine.

Or, cette loi n’est entrée en vigueur qu’en 2012. La profession de notariat était régie par un texte réglementaire qui date de 1925, où les notaires étaient des fonctionnaires publics français et qui se chargeaient de la conclusion de contrats entre étrangers, ou entre étrangers et marocains. Les actes immobiliers qui liaient deux parties marocaines étaient rédigés et authentifiés en recourant exclusivement aux adouls. Ils sont portés par la suite au juge chargé des affaires notariales pour les constater.

«Après le Protectorat, la fonction de notaire a été ouverte aux Marocains, mais sans pour autant que les adouls n’en soient évincés. Nous rédigeons, inscrivons et enregistrons toujours toute sorte d’actes liés aux biens immobiliers (achat, vente, succession, transfert de propriété…)» souligne M.Fadlaoui. Cela est mentionné dans l’article 17 de la loi 16-03 relative aux adouls : «Les contractants ont le choix d’engager eux-mêmes les procédures relatives à l’immatriculation, aux timbres et impôts et à la conservation foncière, ou de charger l’un des adouls désignés, pour accomplir ces procédures…».

S’il y a un enchevêtrement de compétences entre les uns et les autres, que le législateur devra clarifier, le Conseil de l’ordre ne manque pas de remettre en cause la formation des adouls dans toutes les questions liées aux transactions immobilières. «Ils ne sont pas outillés pour exercer le métier de notaire dont les conditions d’accès sont des plus difficiles et des formations aussi bien dans le droit civil, le droit patrimonial, la fiscalité, la comptabilité… A chacun ses compétences», explique M.Yagou. De plus, les notaires offrent des assurances et des garanties à leurs clients et sont tenus par une obligation de résultat.
Pourtant, les adouls suivent un cursus de formations non négligeable. Fini le temps où ils étaient assimilés à des fquihs, qui poireautent aux portes d’une mosquée, ou d’un petit local, et ayant obtenu un diplôme en études islamiques.

Tout d’abord, un adoul doit être titulaire d’une licence délivrée au Maroc par les facultés de Charia, de la langue arabe, de la théologie, des lettres -section des études islamiques- ou de droit privé ou public, ou d’un diplôme reconnu équivalent. Ensuite, il doit réussir le concours d’accès à la profession, suite à quoi il est nommé pendant une durée d’un an en qualité d’adoul-stagiaire. Après le stage, il subit un examen professionnel pour sa titularisation. Ainsi, l’adoul admis à l’examen professionnel est nommé au ressort de son étude par arrêté du ministre de la justice. Il faut savoir aussi que l’étude d’un adoul est constituée au moins de deux adouls. «Remettre en question la formation des adouls serait dévaloriser l’année de stage passée au sein de l’Institut supérieur de la magistrature ainsi que toutes les autres formations et stages subis aussi bien au niveau de la direction des impôts que de la conservation foncière», souligne M.Fadlaoui.

Bref, se lancer dans cette «bataille», alors que les adouls ont de plus larges prérogatives que les notaires, conduirait à ouvrir la porte à une concurrence acharnée entre les deux métiers. Un notaire praticien à Rabat conclut : «Les notaires peuvent développer d’autres activités tels que la réalisation de tous les actes liés à l’état civil, ou encore à la succession, au transfert de propriété…car rien ne l’interdit». Reste maintenant au législateur de trancher en privilégiant l’intérêt général et l’intégrité des deux métiers.

Les honoraires du notaire ont été modifiés en vertu du décret 2-17-481 modifiant la loi 32.09 relative à l’organisation de la profession de notaire.

Selon la grille, les honoraires à appliquer sont fixés en fonction du type de transactions. Ainsi, pour les cessions de biens dont le prix est inférieur ou égal à 300 000 DH, les honoraires sont fixés à 4 000 DH. Un pourcentage de 1,5% est perçu si le prix de vente est compris entre 300 001 DH et 1 MDH. De même, il perçoit 1,25% quand le prix est entre 1 000 001 DH et 5 MDH, 0,75% quand il varie de 5 000 001 à 10MDH et 0,5% si le prix dépasse 10 MDH. Le minimum des honoraires est fixé à 1500 DH pour la vente de biens à faible valeur immobilière, à 3 000 DH pour le logement économique, à 5 000 DH pour le moyen standing.

Par ailleurs, dès l’ouverture du dossier, le client paie au notaire une avance qui ne devrait pas dépasser 5%. Le montant minimum est fixé à 1 000 DH. Pour le logement économique, l’avance ne doit pas dépasser 500 DH.

De leur part, les adouls encaissent 3% quand le prix de cession est inférieur à 2MDH, 1,5% quand le montant de la vente est entre 2 et 5 MDH et 0,5% si le prix dépasse 5 MDH.