A peine publiée, la nouvelle loi sur la VEFA est déjà critiquée

Un rapport de synthèse des notaires casablancais passe au crible les incohérences du nouveau texte. Emission de la garantie, modalités de résiliation…, beaucoup de dispositions restent à préciser. Le ministère de l’habitat, auteur du texte, n’est pas encore saisi de la question.

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) a toujours été un casse-tête pour les praticiens. La nouvelle loi, publiée le 18 février dernier, avait pour ambition de «surmonter plusieurs contraintes ayant entravé la mise en application du mécanisme» (ndlr, note de présentation du texte par le gouvernement). Le texte a en effet permis l’établissement du contrat de «réservation», par acte sous-seing privé à date certaine ou par acte authentique, et ce, dès l’obtention du permis de construire, non après l’achèvement des travaux des fondations comme c’était le cas auparavant. Le tout assorti de garanties, de délai de rétractation et d’échéanciers de paiement. Ces dispositions sont venues récompenser le lobbying des promoteurs immobiliers qui établissaient cet acte mais sans aucune reconnaissance juridique ou jurisprudentielle.

Seulement, à peine un peu plus d’un mois après sa promulgation, le texte proposé par le ministère de l’habitat rencontre déjà des difficultés d’application. Dans une note de synthèse établie par le Conseil régional des notaires de Casablanca, plusieurs notaires ont pointé du doigt les incohérences de la loi. Contrats préliminaires, garanties, livraison…, tous les aspects sont passés au crible.

«L’article 618-3 énonce que parmi les mentions obligatoires que doit comporter le contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement (CPV) figurent les références de la garantie de restitution des échéances payées en cas de non-exécution par le vendeur de l’acte ou de la garantie d’achèvement des travaux ou l’assurance», explique Abdellatif Yagou, notaire et président du Conseil régional des notaires de Casablanca. Cette disposition «suppose que la garantie est préalable ou concomitante à la signature du contrat préliminaire de vente (CPV). Or, l’article 618-9 précise qu’il appartient au vendeur, après signature du CPV, de présenter au profit de l’acquéreur une garantie d’achèvement des travaux ou une garantie de restitution des échéances déjà payées, en cas de non-exécution de l’acte».

Le texte n’est pas seulement jugé incohérent mais incomplet

Deux hypothèses demeurent donc. Soit il est fait référence au contrat général de garantie (CCG) souscrit par le vendeur pour le compte de tous les acquéreurs, soit ce dernier doit produire, postérieurement au CPV, à chaque acquéreur, une garantie nominative incluse dans le CCG. Seulement, aucune réponse n’est encore donnée et les notaires sont dans une «impasse juridique» à chaque transaction.

Les modalités de résiliation du contrat de réservation ou du contrat préliminaire de vente sont également considérées comme «imprécises». Ces dernières prévoient que la partie lésée a droit à une indemnité fixée à 15% des montant payés jusqu’à l’achèvement des travaux des gros œuvres de l’ensemble de l’immeuble, et à 20% des montants payés jusqu’à l’achèvement des travaux de finition et l’obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité. «Mais avant même de fixer les indemnités, encore faut-il définir les causes de la résiliation. Or, le texte reste muet sur cette question.

Les juges auront une appréciation différente de ce texte. Certains considéreront qu’il s’agit d’une faculté légale de dédit, par laquelle l’une des parties peut résilier à sa seule discrétion le CPV ou le contrat de réservation et s’en délier, en s’acquittant de l’indemnité légale, d’autres, par contre, exigeront une faute ou l’inexécution des obligations de l’une des parties pour que la partie victime de la résiliation puisse demander la résiliation et le paiement de l’indemnité», indiquent les notaires casablancais.

Mais le texte n’est pas seulement jugé incohérent mais incomplet. L’une des dispositions phares relatives à l’émission de la garantie par le vendeur est encore imprécise puisque son alinéa précise que «seront fixées les conditions et les modalités d’application de cet article par un texte réglementaire».

Bien que l’application de la disposition ne soit pas subordonnée à la publication du décret, plusieurs questions demeurent en suspens. «Cela veut-il dire que tant que ce décret n’est pas publié, toute caution ou garantie est irrecevable et que, de facto, le déblocage des fonds est impossible ? Ou, vu que la loi est entrée en vigueur, il demeure donc possible d’émettre une caution, notamment bancaire, dont la forme et le fond sont libres (sous réserve des dispositions impératives, notamment sa validité jusqu’au transfert de propriété ou à compter de la date du jugement définitif de résiliation, un montant équivalent aux avances reçues), en attendant la publication dudit décret ?», s’interroge Me Yagou.

Les praticiens réclament la publication «sans délai» des décrets d’application

Vu la fraîcheur de la loi, le ministère de l’habitat dit qu’il n’a pas encore été saisi de la question. Si les praticiens comptent bien soulever la question auprès de l’Exécutif, ils se gardent de toute velléité «modificatrice» et prêchent plutôt pour la publication «sans délai» des décrets d’application, qui permettront sans doute de préciser certaines ambiguïtés. En attendant, les plaintes d’acquéreurs en VEFA parvenues à la Fédération nationale des associations de consommateurs (FNAC) dépassent tout autre type de requêtes des particuliers. Retards de livraison, avances non réglementées, révision abusive de prix…, les motifs de plaintes des clients ayant acheté sur plan sont divers et la nouvelle loi, qui se veut équilibrée entre droits des consommateurs et intérêts des promoteurs, risque de compliquer encore plus la situation…