70% des prêts au logement accordés aujourd’hui ne financent que le logement social

Le segment du social maintient la croissance des crédits aux acquéreurs : 10% de hausse à  fin septembre. Les crédits aux promoteurs ont, eux, baissé de 1.3% depuis le début de l’année. Les conditions de financement ont été durcies pour les petits promoteurs et les projets de haut standing.

Alors qu’il progressait habituellement beaucoup plus rapidement que les autres catégories de prêt, le financement profitant au secteur de l’immobilier a de plus en plus tendance à rentrer dans les rangs. Son encours progresse en effet de 5,9% à fin septembre 2012 sur une année glissante, non loin des 5,3% de croissance enregistrés par le total des financements bancaires, toutes catégories confondues. Fini donc les années de croissance folle pour le crédit immobilier ? Si l’on remonte à 2008, la progression du ces prêts atteignait encore 36%, à ceci près qu’à l’époque l’encours de ces financements dépassait à peine 120 milliards de DH alors qu’il approche actuellement 219 milliards de DH (représentant près du tiers du total des crédits à l’économie). Et l’on se doute bien qu’il est difficile de réaliser des taux de croissance à deux chiffres sur les niveaux d’encours actuels, beaucoup plus conséquents que par le passé.

Ce raisonnement vaut pour le total des crédits immobiliers, accordés autant aux acquéreurs qu’aux promoteurs, mais il faut dire que ces deux catégories de prêts prises séparément ont évolué bien différemment sur les trois premiers trimestres de l’année. Bien orientés, les emprunts aux acquéreurs enregistrent une hausse de près de 10%, à 147,5 milliards de DH (ce qui représente un peu plus des deux tiers des crédits immobiliers).

Même si on ne le dit pas souvent, à côté des prêts libres accordés de manière conventionnelle par les banques, cette croissance est également alimentée par la distribution de crédits encouragés par l’Etat, notamment le Fogarim dont la production totalise 12,6 milliards de DH du début de l’année jusqu’au mois d’octobre. Les solutions garanties par l’Etat n’ont pesé certes en moyenne que 12% dans la production globale de crédits immobiliers aux acquéreurs sur les trois dernières années, mais elles augmentent à deux chiffres depuis des années. Un bon comportement à lier au dynamisme des transactions sur le segment du logement social, étant à préciser que le Fogarim vise avant tout à permettre aux populations à revenus modestes et/ou non réguliers d’acquérir ou de construire des logements sociaux.

Les taux d’intérêt restent stables

A vrai dire, le logement à 250 000 DH a vraisemblablement eu un effet d’entraînement également sur les crédits libres, étant donné que les banquiers estiment que 60% à 70% de ces prêts ont servi à financer du logement social.

Du fait de cette stabilité relative du marché des financements aux acquéreurs, il n’y a pas eu de variations notables des taux de financement. Selon les données recueillies auprès des réseaux commerciaux des banques, les taux variables démarrent à 5,5% quand les taux fixes peuvent aller jusqu’à 6,75%. Selon les relevés trimestriels de BAM, il y a même lieu de parler de baisse puisque les taux moyens des crédits immobiliers sont passés de 6,19% en début d’année à 6,03% au troisième trimestre de l’année. Mais il faut dire que ces chiffres prennent également en compte les financements aux promoteurs immobiliers.

Ces derniers, justement, sont plutôt à la peine avec une baisse de leur encours de 1,3% à fin septembre 2012 sur une année glissante pour s’établir à 69,3 milliards de DH. «Cette régression s’explique par le fait que les promoteurs ont eu de plus en plus tendance à se financer sur leurs réserves», avance-t-on auprès du ministère de l’habitat. Pour leur part, les banquiers n’y vont pas par quatre chemins pour justifier ce recul en rappelant les précautions prises sur le financement des promoteurs suite aux difficultés rencontrées sur des marchés spécifiques. Allusion évidente aux villes de Marrakech et Tanger qui continuent d’accuser une suroffre sur le segment du haut standing et plus récemment Fès qui a vu sa production de logements s’emballer. Selon les témoignages des promoteurs en exercice sur ces villes, les conditions bancaires continuent d’être durcies : apport personnel incontournable, demande de plus de garanties réelles, déblocage des financements bancaires jusqu’aux dernières phases du projet avec des taux révisés à la hausse (entre 6,5 et 8% actuellement). Mais qu’il s’agisse de marchés sinistrés ou pas, les établissements de la place ont de manière générale tendance à rationner leurs crédits en finançant les seuls promoteurs de moyenne et grande taille, une autre raison pouvant expliquer la baisse d’encours des crédits aux promoteurs. Confortant cet état de fait, les petits professionnels de la construction ont vu leurs crédits baisser de manière plus marquée, de 3,6% à fin septembre 2012 sur une année glissante pour s’établir à 25,8 milliards de DH.