300 000 logements seront mis en chantier en 2005

Le lancement de projets immobiliers a été accéléré pour pouvoir atteindre une production effective de 100 000 logements par an.
Plusieurs mécanismes ont été mis en place pour combattre l’habitat insalubre.

Entre une réunion des cadres de son département et un rendez-vous avec des promoteurs immobiliers, Taoufiq Hjira nous a consacré deux heures, un samedi, en milieu de journée. Au ministère du Logement et de l’Urbanisme, on ne fait relâche que le dimanche… et encore. «Il y a tant à faire, explique le ministre. Nous menons une guerre contre l’habitat insalubre». Le mot est lâché. Tout au long de l’entretien, M. Hjira parle de menace, de programmes à lancer, de batailles à gagner. Et lorsque l’on émet des réserves sur l’efficacité de la stratégie suivie, il ne se démonte pas. «Je crois en ce que je fais, je le démontre par A+B et l’avenir nous dira ce qu’il en est.» Entretien sans tabous.

La Vie éco : Bientôt deux ans que vous êtes ministre du Logement, si vous deviez faire un bilan ?
Taoufiq Hjira : Globalement, je dirais qu’il est très positif. De grands chantiers ont été lancés, mais il est encore tôt pour avoir une idée globale du résultat. Prenez l’exemple d’une maison. Acheter le terrain, faire les études nécessaires, construire, avoir le permis d’habiter et faire la concordance au niveau des administrations concernées, tout cela prend du temps.
C’est encore plus compliqué quand on parle d’un pays entier. Un simple exemple peut illustrer cela : pour la résorption de l’habitat insalubre, nous avons pu mobiliser un investissement important et établir un partenariat inédit. L’enveloppe mobilisée par le ministère de l’Habitat est en moyenne d’un milliard de DH par an. Mais la réalisation des études a pris du temps, de même que la mobilisation des partenaires : entre wilayas, présidents de communes, OST et agences urbaines, il nous a fallu au moins 10 mois avant de pouvoir signer les conventions relatives aux villes, malgré l’énorme pression que nous avons subie et le suivi régulier du premier ministre. Nos premiers résultats, nous allons donc commencer à les valoriser en 2005.

Essayons un bilan chiffré. Combien de logements construits, combien mis en chantier ?
Je préfère parler d’indicateurs. Pour les mises en chantier, nous sommes passés en 2003 à 200 000 lots et logements au lieu d’un rythme habituel de 50 000. La moitié est lancée par le public et l’autre par le privé. Ceci démontre que nous avons pu regagner la confiance du secteur privé dans la promotion immobilière.

Quid du foncier ?
Des avancées remarquables. Nous avons pu mobiliser la première tranche. C’est la première fois dans l’histoire du Maroc, depuis l’Indépendance, que l’Etat mobilise du foncier à des prix et à des conditions préférentielles.

Combien ont été mobilisés ?
Près de 3 000 hectares. Vous avez remarqué sur les journaux les appels à manifestation d’intérêt. L’identification de la deuxième tranche est en cours.

Au bout de tout cela, combien de logements construits ?
Impossible. Pour comptabiliser, il faut d’abord enfourner le pain et attendre la cuisson. Au cours de la 1ère, la 2e et la 3e années, qui correspondent à la durée moyenne de production, il fallait mettre au four le maximum. C’est pourquoi, même l’année prochaine, on continuera à raisonner en termes de mises en chantier.

Les promoteurs parlent d’une politisation de la question de l’habitat. Course effrénée à la production d’unités au risque de produire des logements invendables, inhabitables…
Je suis à ce poste depuis moins de deux ans. Il ne m’est jamais arrivé de prendre mon téléphone et d’indiquer le nom d’un architecte à un promoteur privé ou public. Le promoteur choisit son architecte, son bureau d’étude et son bureau de contrôle. Quand il décide de produire un logement, il est obligé de respecter les normes de qualité pour pouvoir le vendre. C’est lui le responsable de la qualité de son produit.

Mais il n’y a pas que le privé qui construit, on observe également le retour des Erac, alors que ceux-ci étaient censés se cantonner à un rôle de lotisseur !
Ce retour est normal quand on passe d’une moyenne annuelle de 50 000 unités à
100 000 unités. Aujourd’hui, les Erac se spécialisent dans deux domaines d’intervention. Ils font l’habitat là où le privé n’existe pas. Dans ce cas, on les pousse à produire de l’habitat social, même pour la classe moyenne. Le deuxième domaine est celui où les programmes n’intéressent pas le privé. Pour la lutte contre l’habitat insalubre, le privé ne marchera jamais. Aujourd’hui, dans ce créneau, nous vendons au tiers du coût. Donc, quel est ce privé qui acceptera de vendre au tiers du coût à des ménages qui ont une solvabilité douteuse ?

Dans cette course à la production, on met en chantier plus de lots que de logements. Les professionnels pensent que ces lots ne font que transférer un bidonville de tôles vers un bidonville en dur…
Nous faisons du logement ou du lot. Cela dépend des cas. Le ministère n’a pas de solution dédiée à une opération. Nous proposons au système local quatre ou cinq types d’interventions. Je vous donne un exemple : des walis, des présidents d’agences urbaines et des OST peuvent préconiser les zones d’aménagement progressives, d’autres peuvent préconiser le recasement dans d’autres lotissements, d’autres encore plaident pour la restructuration en gardant la population sur son emplacement mais en équipant l’habitat non réglementaire d’infrastructures de base. Enfin, d’autres recommandent la construction, comme c’est le cas à Casablanca, et je suis d’accord. Ce n’est pas à nous de préconiser la meilleure solution.

Mais alors, où est la politique du ministère de l’Habitat proprement dit ?
Si la politique du ministère de l’Habitat est de donner une instruction transversale pour des problèmes différents, alors c’est plus une bêtise qu’autre chose. Il faut être à l’écoute du consensus. Si le consensus local veut un recasement, on optera pour un recasement, et les représentants locaux du ministère de l’Habitat s’assureront de la faisabilité de l’opération en termes de qualité, de sécurité, d’harmonie du paysage urbain …
Autre exemple, si dans un bidonville l’autorité locale opte pour un recasement, nous aurons donné au ménage un titre virtuel lui permettant de construire un R+2 et parfois même un R+3. En même temps que vous lui permettez d’acquérir un logement, vous lui offrez la possibilité d’améliorer son revenu. Tant mieux. L’essentiel dans tout cela est que le plan de béton armé ainsi que celui d’architecture sont aujourd’hui obligatoires.

Obligatoires pour tout le monde ?
Pour tout le monde. Et pour éviter d’avoir des ensembles uniformes donc laids, les plans auront des variantes en fonction des quartiers, des îlots, des ruelles… De plus, comme nous n’avons pas la certitude que les gens qui construisent eux-mêmes vont respecter aussi bien les plans béton armé que d’architecture, nous engagerons des architectes privés, payés au mois, qui auront la charge de suivre les projets.
Enfin, troisième point. Il y a des zones qui manqueront d’équipements publics : école, mosquée, dispensaire… Des équipements qui ne seront réalisés que d’ici 10 ou 20 ans parce que les départements concernés ont leur propres indicateurs pour décider de l’opportunité d’un investissement. Pour pallier ce problème, nous avons décidé de créer la maison du service public. Il s’agit de concevoir un petit bâtiment dont le coût serait d’un million de DH, où l’on peut rassembler ces services manquants. On peut faire une petite crèche, une petite mosquée…Quand les administrations, dans 10 ou 15 ans, décideront d’installer leurs délégations, nous donnerons gratuitement le bâtiment à la population pour faire de ce bâtiment un espace de rencontres, d’animations sociales… A ce titre, une première expérience a été faite à Aïn Aouda.

Le logement à 120 000 DH, vous y croyez ?
Je lève la main droite et je le jure. Pour ceux qui ne sont pas d’accord avec moi, je peux leur organiser un voyage – à leurs frais – à Meknès, Rabat (Ain Aouda) et Mohammédia pour constater de visu deux projets réalisés par le public et un par le privé. Certes, on gagne moins dans ce type de projets, mais on gagne quand même. Aujourd’hui, je l’affirme haut et fort: avec 120 000 DH, on peut construire un logement de 60m2, supervisé par un architecte, un bureau d’étude et un bureau de contrôle, tout en dégageant une marge.

Oui, mais avec des terrains gratuits ou presque…
Nous tablons sur un logement à 120 000 DH avec un foncier gratuit ou des conditions préférentielles. Je vous signale au passage que dans le cadre des trois projets que je viens de citer, il y a la composante acquisition foncière. Donc, on peut produire moins cher avec des terrains gratuits.

A vous entendre on croirait avoir trouvé la panacée, pourtant les promoteurs ne se bousculent pas…
C’est naturel, ils engrangent moins de recettes avec les mêmes charges fixes. Je comprends que le privé préfère se spécialiser dans les logements à 180 000 DH. Il appartient à l’Etat de pousser, d’encadrer, de stimuler les gens pour aller vers les 120000. Pour cela je vous rappelle que l’on a mobilisé un foncier public à des conditions préférentielles et que l’on a donné la possibilité de faire aussi bien du social (40% minimum) que du moyen et haut standing, ce qui permet de faire la péréquation. Par ailleurs, j’ai sur mon bureau, aujourd’hui, un projet déposé par des promoteurs marocains alliés à des Espagnols et des Italiens qui proposent de construire du logement à moins de 120 000 DH, conforme aux normes mondiales en la matière.
Quoi qu’il en soit, il y a des mesures d’encouragement à l’étude et qui figureront probablement dans la Loi de finances 2005.

Admettons que l’on fasse sans grand mal du logement à 120 000 DH. Quelle superficie minimale ? Peut-on vivre dans ces maisons ?
Les trois opérations que j’ai citées ont été réalisées avec des architectes, des bureaux d’études et des bureaux de contrôle très exigeants. Leur superficie moyenne est de 55 à 60 m2.

Il y a bien une norme, fût-elle conventionnelle.
Les normes sont en cours d’élaboration. Elles ne sont pas encore validées et des discussions sont en cours avec les professionnels. Les débats sont très houleux à ce sujet. Mais, à mon sens, un ménage marocain moyen, qui a un revenu mensuel de moins de 2800 DH, et qui habite par défaut dans la petite location, dans la location médiocre, ou dans l’une ou l’autre des composantes de l’habitat insalubre, devrait trouver son compte dans un 55 à 60 m2. Je vous donne l’exemple de Meknès où la première tranche des logements à 105000 DH a été vendue en une journée.
Nous donnons à ces ménages la possibilité d’avoir accès à la propriété d’un logement en payant deux tranches préliminaires de 5 000 DH chacune, et des mensualités de 600 à 700 DH, sur 15 ou 20 ans en fonction de leur âge et de la quotité apportée par la banque. Je crois que c’est la solution pour élargir la possibilité d’accès au logement et pour lutter contre l’habitat insalubre. C’est parce que n’avons jamais essayé de concurrencer les prix et les conditions du marché du bidonville que le phénomène a pris de l’ampleur.

Vous avez supprimé la ristourne d’intérêt pour la remplacer par des fonds de garantie. Concernant le fonds qui garantit les personnes à revenus irréguliers, il semble que, jusqu’à présent, la formule n’ait pas pris…
Nous en sommes à plus de 60 dossiers aujourd’hui.

Le moins que l’on puisse dire est que c’est peu !
Oui, et c’est normal. Deux raisons à cela. La première est que l’on s’adresse à des banques qui ont l’habitude de traiter avec des gens qui ont des revenus réguliers. Elles essaient de sécuriser au maximum et c’est pour cette raison qu’elles demandent aujourd’hui une attestation de revenu de la part des autorités.
Il y a aussi la résistance du système. C’est un nouveau produit pour la machine de l’Etat et celle du privé. Ce n’est pas par un simple déclic que cela va marcher. Aujourd’hui, Fogalef, le fonds pour les enseignants, enregistre
8 000 dossiers parce que, tout simplement, les enseignants ont des revenus réguliers et qui ont la garantie de l’Etat et la garantie de la Fondation Mohammed VI.
Je vois le verre à moitié plein. Aujourd’hui, je suis en train de dire aux établissements publics qui dépendent de l’habitat de déposer les demandes. Chose faite pour les projets où nous avons des programmes pour les bidonvillois. Je prends l’exemple de Salé et Fès. En parallèle, des réunions se dérouleront sous la présidence du Premier ministre.

Dans beaucoup de pays, la crise du logement et la lutte contre l’habitat insalubre ont été résolues par une aide directe…
La meilleure manière pour réguler le marché, pour résoudre la crise du logement, c’est plutôt l’offre. Il faut donner le maximum en nombre et en variété avec des produits qui correspondent aux capacités contributives des différentes couches sociales. Si demain on arrive à produire le maximum et que celui qui touche 1 000 DH, ou 10 000 DH, trouve sur le marché un produit qui correspond à ses desiderata, nos problèmes seront résolus.

Vous avez lancé des appels d’offres internationaux. Le privé marocain est-il incapable de répondre à la demande ?
La question n’est pas là. Cela s’est fait en concertation avec la Fédération nationale de l’immobilier (FNI). Nous avons décidé de voir ce que proposait le marché international, notamment concernant les nouvelles techniques de construction. Il s’agit d’opérations pilotes portant sur des projets de 500 logements chacun, à Meknès, Agadir et Marrakech.
Premier problème, les grands groupes ne veulent pas se déplacer au Maroc juste pour 500 logements. Le bâtiment industriel nécessite l’installation d’usines à proximité des chantiers. Ces usines peuvent coûter entre 30 et 100 millions de DH. Au début, c’était la ruée. Nous étions sollicités par beaucoup d’ambassades et de promoteurs étrangers. Mais quand ils ont su qu’il s’agissait de 1 500 logements dans trois villes, ils ont été réticents. Ils seraient preneurs pour des projets de plus grande envergure.

Ils proposaient de produire à quel prix ?
Un prix moyen de 100 000 DH avec une technologie de pointe. Cela dit, j’ai posé deux conditions : d’abord qu’ils s’associent à des Marocains, ensuite qu’ils passent par leurs ambassades pour qu’on négocie avec des gens crédibles.

Concrètement, qu’est-ce que ça a donné ?
A Marrakech, 500 logements vont être lancés avec des Portugais. Et nous avons des problèmes administratifs à régler pour un procédé technique américain à Meknès.

Si le ministère de l’Habitat avait plus de moyens, auriez-vous procédé différemment?
Aujourd’hui, plus de 90% de nos ressources vont à la lutte contre l’habitat insalubre. Le ministère de l’Habitat n’a pas besoin d’argent pour la promotion immobilière, il a besoin de mesures pour encourager les promoteurs immobiliers à rester dans la promotion immobilière et pour faire venir des opérateurs économiques d’autres branches vers la promotion immobilière. L’argent, nous en avons besoin pour accélérer les opérations de lutte contre l’habitat insalubre, car plus nos opérations sont étalées dans le temps, plus cet habitat gagne du terrain.
Nous avons un secteur de l’habitat jeune et performant. Sauf qu’il n’est pas représenté dans tout le Maroc. J’ai pu constater cela sur la base des appels à manifestation d’intérêt.

Conseilleriez-vous à un jeune de se lancer dans la promotion immobilière ?
Plus que ça, nous avons lancé l’année dernière des produits spécifiques, en leur proposant de prendre le terrain et de payer dans quatre ans. Nous continuons à lancer des produits pour encourager les promoteurs immobiliers, surtout les architectes et les PME, à se convertir pour rehausser le niveau de la promotion immobilière, pour introduire la qualité. Mon souhait est que les entreprises du bâtiment se reconvertissent dans la promotion immobilière.

Les avantages fiscaux aux promoteurs pouvant atteindre le plafond de 2 500 logements en cinq ans sont décriés par les petits promoteurs qui s’estiment lésés. Ils ne peuvent être compétitifs. Cela alors que l’on a besoin de l’effort de tous pour pallier le déficit en logements…
Vous avez raison. L’avantage de ce système était de pousser à produire plus, mais il est forcément inéquitable. Ce que je propose aux petits et moyens promoteurs est de s’unir. Cinq fois 500 logements permettent d’atteindre le seuil. Pourquoi ne pas s’associer dans le cadre d’un holding ou d’un groupement d’intérêt économique dédié à une opération.
Aujourd’hui, nous sommes en train d’essayer d’adapter cette mesure. Peut-être faudra-t-il abaisser le seuil.

Les promoteurs privés sont perdus entre deux discours. Un au niveau central qui invite à la construction et un autre au niveau local qui temporise de sorte à avoir en parallèle les infrastructures. Il y a là un décalage manifeste…
Je peux dire aujourd’hui que les agences urbaines du Maroc ne posent plus les mêmes problèmes qu’auparavant. Il y a toujours des problèmes d’interprétation et de réglementation, mais elles travaillent en parfaite symbiose avec les CRI, sous la responsabilité des walis et des communes.
Cela dit, mon bureau est ouvert et je suis accessible. Si un promoteur rencontre un blocage qu’il me contacte ou contacte le directeur de l’Urbanisme.

Parlons de cette loi 04-04 sur l’habitat et l’urbanisme. Les intervenants du secteur estiment que la criminalisation à outrance risque de bloquer le secteur. On ne tient pas compte de la probabilité d’erreur…
Je ne vais pas défendre devant le Parlement un texte figé pour le faire passer coûte que coûte. Je vais aller plutôt défendre des principes. Aujourd’hui, au sein de la commission spécialisée du Parlement, il y a un consensus sur le nécessité de combattre l’hémorragie de l’habitat insalubre. C’est déjà une avancée considérable. Les moyens sont une affaire de conviction mutuelle.
Si les députés arrivent à nous convaincre que nous nous sommes trompés lors de la rédaction d’un article, on enlèvera cet article. Dans le cas contraire, ils devront l’accepter. L’essentiel est que les lignes rouges de la loi ne bougent pas.

La criminalisation ?
Elle doit exister et être appliquée, tout en définissant clairement les responsabilités de chacun. Je n’ai pas besoin de vous convaincre. Sortez de mon bureau et parcourez quelques centaines de mètres, vous allez trouver des bidonvilles en plein Hay Riad, dont on dit que c’est le plus beau des nouveaux quartiers du Maroc.
On est dans la logique du cercle vicieux, on dilapide la santé du Marocain, l’argent du Marocain, le foncier du Marocain… Il faut briser ce cercle. Pour cela, il n’y a pas mieux qu’une loi.

Mais les promoteurs, les ingénieurs et même les architectes estiment que cette loi est un frein à l’investissement ?
C’est faux. Jamais dans la commission qui a préparé cette loi, composée d’au moins 5 ou 6 départements, nous n’avons eu le souci de freiner l’élan de l’immobilier ou de ne pas participer à professionnaliser ou même surprofessionnaliser le secteur, car il concerne les villes et les biens des Marocains. Alors, s’il y a une mauvaise interprétation, il vaudrait mieux l’expliquer. La loi vise d’abord l’arrêt de l’hémorragie de l’habitat insalubre et ensuite la professionnalisation du secteur de l’immobilier.

Le locatif n’arrive pas à renaître en dépit d’une réforme de la loi, en 2001. Pourtant cela résoudrait beaucoup de problèmes, sans compter que cela permettrait d’atténuer la surliquidité du marché.
Oui, nous avons accusé un retard en la matière. De plus, il faut préciser que, dans la culture marocaine, l’achat du logement reste une priorité. Quand le Marocain loue, c’est par défaut. Mais le marché existe bel et bien et doit être sécurisé. Pour cela, une loi ne suffit pas.
Pour le locatif, nous avons une idée précise mais qui demande du temps avant formalisation. Il s’agit de créer des sociétés d’intermédiation qui prélèveraient leurs frais d’intervention sur le prix de la location et qui garantiraient la relation entre le propriétaire et le locataire. Cette société doit avoir accès à la source du salaire pour pouvoir prélever le loyer. Il faut que l’entreprise marocaine et le privé marocain s’intéressent à ce créneau. Cette solution pourra encourager le locatif, réguler les prix et entretenir les bâtiments parce que la société d’intermédiation prendra en charge l’entretien du bâtiment moyennant des prélèvements mensuels sous forme de retenue à la source en même temps que le loyer.