15 000 DH le mètre carré ! Jusqu’où ira l’immobilier à  Casa ?

Le foncier de plus en plus rare, la flambée continue

Les zones les plus recherchées : Racine, Gauthier, Maà¢rif et Anfa
Pour les promoteurs, une marge bénéficiaire de 30 % au lieu de
50% habituellement.

«En l’espace de quatre ans, le prix du mètre carré bâti a connu une hausse considérable à  Casablanca». Agents, promoteurs immobiliers et autres professionnels de l’habitat sont unanimes. L’immobilier flambe à  Casablanca. Les champions de cette flambée ? les quartiers Racine, Gauthier, Maârif et Anfa, eldorados des promoteurs immobiliers ; et y habiter devient pratiquement un luxe. «Ces quartiers sont à  la mode. Pour y résider, il faudrait dépenser une coquette somme d’argent», déclare d’emblée Valérie Guidon, directrice d’une agence immobilière de la capitale économique. L’experte en immobilier dresse un tableau des «zones les plus prisées», avec, à  la clé, un prix au mètre carré qui se situe entre 10 000 DH et 15 000 DH. «Dans plusieurs de ces quartiers, ce prix peut facilement atteindre les 20 000 DH/m2, notamment pour les appartements neufs. Tout dépend de la qualité de la finition et du standing de la résidence», explique-t-elle. Dans ces mêmes quartiers, la flambée a automatiquement contaminé les prix des locaux commerciaux. «Dans ce registre, la palme d’or revient au Boulevard Al Massira avec des prix au mètre carré tournant autour de 35 000 DH. Pour le reste, la moyenne est de 25 000 DH/m2», précise Valérie Guidon. Une conséquence directe du boom de la franchise et du développement du commerce organisé qu’a connu le pays ces dernières années.

Moins spacieux mais plus chers !
Pour Christian Kari, gérant de l’agence immobilière du même nom, ces nouveaux quartiers huppés ont pris de l’essor pour de nombreuses raisons, essentiellement en rapport avec la qualité des constructions. «Le quartier Racine, avec le Rond-point des Sports comme exemple, est l’une des zones les plus recherchées actuellement à  Casablanca. C’est là  que les promoteurs immobiliers ont beaucoup plus de chance de trouver de nouveaux terrains à  construire et c’est également là  qu’ils redoublent d’imagination en matière d’architecture et de décoration. Les prix ne peuvent donc que suivre cet effet de mode», souligne-t-il. Autre détail, la superficie moyenne des appartements en centre-ville a nettement rétréci. « Très rares sont les promoteurs qui construisent des appartements de 200 ou 300 m2. La moyenne des appartements réalisés aujourd’hui se situe entre 100 et 120 m2», explique Valérie Guidon. Il y a à  peine trois ans, cette tendance était moins manifeste.

Des propos corroborés par son confrère de Christian Kari immobilier. «La tendance est aux petits espaces mais ouverts et modernes. Il y a une dizaine d’années, avec 1,5 MDH, l’on pouvait acquérir un bel appartement de 250 m2. Actuellement et à  ce prix, l’on ne pourrait s’offrir qu’un appartement de 120 m2». Ce n’est qu’en se dirigeant vers des quartiers casablancais plus anciens que les prix redeviennent raisonnables. Mais, là  encore, on temporise. «Même sur le moyen standing, les prix augmentent continuellement». A Mers-Sultan, par exemple, le mètre carré construit est vendu entre 5 000 DH et 6 000 DH. Et évidemment, au fur et à  mesure que l’on se dirige vers la périphérie, les prix baissent. A Oulfa, la moyenne est de 3 000 DH/m2. Des pics de 5 000 DH peuvent être enregistrés dans le cas d’une résidence de standing plus élevé.

Si le standing et l’effet de mode font que les prix augmentent sur tel ou tel quartier, la flambée trouve également son origine dans l’éternel problème de la rareté du foncier et des terrains à  construire. La preuve, entre 2000 et 2005, leurs prix ont pratiquement doublé, et ce, quel que soit le quartier o๠ils se trouvent. Dans les plus demandés par les Casablancais, le mètre carré non bâti tourne autour de 20 000 DH. Ailleurs, en centre-ville notamment, ces prix sont rarement inférieurs à  9 000 DH/m2. «Avec ces fourchettes de prix, impossible de ne pas répercuter la hausse sur le prix de vente final », précise l’agent immobilier. Un avis partagé par Youssef Ibn Mansour, président de l’Association des lotisseurs et promoteurs immobiliers de Casablanca (ALPIC). «La rareté du foncier à  l’intérieur du périmètre urbain de Casablanca cause beaucoup de soucis aux promoteurs. Ce qui, tout logiquement, se répercute sur le prix final», souligne-t-il.

Trouver la vieille maison ou le terrain inoccupé, le rêve des promoteurs
En l’absence d’un schéma directeur (il est arrivé à  expiration fin 2004) et à  défaut de plans d’aménagement (devenus caducs depuis 1998), les promoteurs ne savent plus o๠donner de la tête.
En attendant les 360 ha de l’aérodrome de Casa-Anfa, qui seront ouverts à  l’urbanisation, ainsi que la nouvelle zone de 1 500 ha, actuellement à  l’étude au niveau de l’Agence urbaine de Casablanca, les promoteurs se mettent à  l’affût de la moindre parcelle de terrain susceptible d’être bâtie. Vieilles villas et vieux entrepôts sont très prisés, ce qui laisse la porte ouverte à  la spéculation. Et pourtant, le président de l’ALPIC reste optimiste. «Nous attendons la sortie d’un nouveau zoning urbain», affirme-t-il. Et d’expliquer que les services de l’Agence urbaine de Casablanca s’attellent actuellement à  préparer des documents d’urbanisation concernant de nouvelles zones à  exploiter par les promoteurs. «Il s’agit d’anciennes zones industrielles et de parcelles de terrains se situant dans des quartiers oà¹, jusque-là , il était interdit de construire des immeubles». Sont ainsi lorgnés de près par les promoteurs plusieurs hectares à  Roches Noires, Aà¯n Borja, Val Fleuri, Riviera, et sur le boulevard Abdelmoumen. «Ce devrait logiquement être lancé en 2007-2008», souligne le président de l’ALPIC.

Le boom de l’immobilier que connaissent différentes villes du Royaume fait beaucoup d’heureux parmi les professionnels. Mais du côté des promoteurs immobiliers, les avis sont partagés. La plupart mettent essentiellement en exergue leurs marges bénéficiaires qui ne sont plus ce qu’elles étaient auparavant. «Il y a quelques années, le promoteur pouvait facilement réaliser une marge de bénéfice dépassant les 50 %, ce qui n’est plus le cas actuellement», précise ce promoteur immobilier spécialisé dans le résidentiel. Et de préciser qu’actuellement les marges bénéficiaires des promoteurs se situent en moyenne entre 30 % et 40 %. Les raisons sont à  lier directement à  la cherté des terrains constructibles dans la métropole. Peut-on encore faire des affaires à  Casablanca en matière d’immobilier ? «Certainement», répond ce promoteur. Et d’ajouter qu’il suffit de dénicher la parcelle de terre o๠construire, «le reste vient tout naturellement.».

Zoom
Les grands promoteurs fuient Casablanca et misent sur le social social

Les grands groupes immobiliers fuient la métropole. Ce n’est un secret pour personne. Si la plupart des grands groupes ont concentré, durant les dix dernières années, leurs activités sur la ville de Casablanca, ils sont de plus en plus nombreux à  avoir mis le cap vers d’autres villes du Royaume, qui « présenteraient de nombreux avantages », explique Abderrazak Waliallah, directeur général adjoint du groupe immobilier Addoha. Le groupe Addoha a ainsi pris la décision d’être présent, «aussi bien au Nord qu’au Sud» et ce au terme d’une convention de partenariat public-privé signée avec le gouvernement fin 2005 et qui porte sur la réalisation de 50 000 logements sur une période de cinq années. Rachid Jamaà¯, directeur général du groupe éponyme, abonde dans le même sens. « A Casablanca, le problème de la disponibilité du foncier se pose avec acuité. Ailleurs, l’Etat offre de grandes facilités pour les promoteurs désirant développer l’offre en logements dans différentes régions du Royaume. Mais ceci ne nous a pas empêchés de continuer à  bâtir à  Casablanca. Sur les cinq prochaines années, notre groupe prévoit la réalisation de près de 18 000 unités d’habitat social dans la métropole», souligne M. Jamaà.
Paradoxe
100 000 logements inoccupés à  Casa !

Lacapitale économique compte près de 100 000 logements non habités. Le chiffre est avancé par le ministère chargé de l’Habitat et de l’Urbanisme. Une des causes est que ces logements inoccupés sont la propriété de Marocains résidents à  l’étranger qui n’y demeurent que quelques semaines dans l’année. Au total, les statistiques du ministère font état de quelque 600 000 logements vides un peu partout au Maroc. La région du Souss compte près de 80 000 logements inhabités alors que la ville d’Oujda et l’Oriental en comptent 40 000.