Le droit d’exercer la préemption

Je suis propriétaire d’une part dans un terrain immatriculé avec d’autres héritiers. Un d’entre nous a vendu sa part à un prix très élevé. Ma question est de savoir si je peux exercer mon droit de préemption sur cette portion de terrain. L’acheteur l’a vendue à une grande entreprise qui a inscrit son contrat d’acquisition à la Conservation foncière, et ce, avant que j’exerce mon droit de préemption. Ai-je le droit d’exercer la préemption sur ce second acheteur, si je ne l’ai pas fait pour le premier ?

Je souhaiterais d’abord rappeler les conditions d’exercice du droit de préemption qui sont au nombre de quatre selon l’article 293 du code de droits réels :

 Celui qui veut exercer son droit de préemption doit être copropriétaire dans l’indivision au moment de la vente du droit qui fera l’objet de préemption ;

 Que sa propriété soit antérieure à celle de celui entre les mains de qui la préemption serait exercée ;

 Il doit être en possession matérielle ou juridique de sa part dans le bien immeuble objet de la préemption ;

 Et, enfin, que la personne entre les mains de qui la préemption serait exercée doit l’avoir acquise contre un prix.

Selon l’article 296 de la loi 39/08 relative au code des droits réels, si l’associé dans un immeuble immatriculé a vendu sa part à un étranger, celui qui, parmi les autres associés, veut user de son droit de préemption, en l’occurrence vous, doit prendre la totalité de la part vendue ou laisser tomber ; le législateur n’a pas admis une préemption partielle. En revanche, si le vendeur cède à plusieurs personnes, voire à la même personne, mais avec plusieurs contrats de vente, vous avez le choix selon l’article 300 de la loi 39/ 08, soit d’exercer votre droit de préemption à l’égard de l’ensemble des parts qui ont été cédées, soit de prendre uniquement les parts qui vous intéressent et accepter les autres acquéreurs comme nouveaux associés.

Quant à votre deuxième question et s’agissant d’un terrain immatriculé, vous avez le droit d’exercer votre préemption contre l’acheteur que vous voulez, à condition que le délai d’exercice de ce droit de préemption ne soit pas expiré. Il est d’un an dans votre cas, à partir de la date d’inscription de la cession à la conservation foncière.

Il faut rappeler que le droit de préemption sur un bien immatriculé s’exerce évidemment sur l’acheteur qui a inscrit son acte d’acquisition à la Conservation foncière. Il est alors opportun de vous rappeler les différents délais dans lesquels le droit de préemption peut être exercé. Selon l’article 304 de la loi 39/08 relative au code des droits réels, le délai de préemption est d’un mois si l’acquéreur, après avoir inscrit son bien à la Conservation foncière, notifie au titulaire du droit de préemption, notamment le copropriétaire dans l’indivision personnellement, en lui remettant une copie de l’acte d’acquisition. A défaut de notification dans le délai cité ci-dessus, tout préempteur potentiel sera déchu de son droit de préemption s’il ne l’exerce pas dans un délai d’un an à partir de l’inscription de l’acte de cession à la Conservation foncière, dans le cas où l’immeuble est immatriculé, ou ayant fait l’objet d’une réquisition d’immatriculation, et dans le cas où l’immeuble n’est pas immatriculé, dans un délai d’un an à partir du jour où le titulaire du droit de préemption en a eu connaissance. Enfin, dans le cas où le titulaire du droit de préemption n’a pas pris connaissance de cette acquisition, il serait déchu de son droit à l’expiration d’un délai de quatre ans.