Le dilemme bailleur-locataire

Je suis locataire d’un appartement depuis 36 ans. Le propriétaire étant décédé, les héritiers ont mis en vente tout l’immeuble. L’acheteur, un entrepreneur, a l’intention de reconstruire ledit immeuble de 3 étages pour en refaire un autre de 6 étages. Quels sont mes droits ?

Bien sûr, cet entrepreneur a le droit de faire ce qu’il veut de sa propriété, qui est l’immeuble nouvellement acquis. Néanmoins, il y a des limites, notamment vos droits ainsi que ceux des autres locataires qui sont dans la même situation que vous.

Votre question trouvera réponse simple et simplifiée dans les dispositions du dahir n° 1-80-315 (17 Safar 1401) portant promulgation de la loi n° 6-79 organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux d’habitation ou à usage professionnel (B.O. 21 janvier 1981) qui a été modifié en 1999.

Le nouvel acquéreur doit dans un premier temps vous informer par écrit et contre accusé de réception de son intention de vouloir construire un nouvel immeuble à six étages, et vous donner un délai suffisamment important pour vous permettre de trouver un autre local et de déménager.
Ainsi l’article 9 prévoit que le congé doit, sous peine de nullité :

  • Porter sur l’ensemble des lieux loués avec toutes leurs dépendances, bien sûr, vous concernant ;
  • Contenir l’indication des motifs invoqués par le bailleur, notamment la construction d’un immeuble à six étages;
  • Comporter la mention d’un préavis de trois mois au moins, étant entendu que la date de réception de la lettre recommandée avec accusé de réception ou la date de notification par le greffe ou l’huissier de justice est considérée comme le point de départ du préavis du congé.

Si, après réception de cette notification, vous refusez le congé, c’est-à-dire de quitter le local objet du bail, soit expressément, soit tacitement, en vous maintenant dans les lieux après l’expiration du délai de préavis, le bailleur peut saisir le tribunal pour prononcer, s’il y échet, la validité du congé et votre expulsion.

Le bailleur peut également vous demander de libérer le local, et c’est votre cas, lorsque la démolition ou des réparations importantes sont jugées nécessaires. Dans les deux cas, vous aurez un droit de priorité pour réintégrer les lieux après réparation ou reconstruction à condition, sous peine de déchéance, d’user de ce droit dans les deux mois qui suivent l’avis donné par le bailleur.

En effet, le bailleur doit vous aviser deux mois avant la fin des réparations ou de la construction.

En cas de non-respect de cette procédure, et particulièrement de ce droit de priorité de reprise, le bailleur devra payer au locataire évincé, outre ses frais de déménagement justifiés, une indemnité représentant six mois de loyer au dernier taux payé par le locataire.

Par ailleurs, si le motif se révèle inexact une fois que vous aurez quitté les lieux, soit involontairement à la suite du congé, soit à la suite d’une décision de validation par le juge, vous avez le droit à des dommages et intérêts correspondant au préjudice subi par lui du fait de votre éviction.