Le bailleur face aux héritiers du locataire

Nous avons hérité de notre défunt père un local commercial. De son vivant, ce local était loué à  une personne qui y exerçait le métier de tourneur. Les deux parties du contrat sont mon père et cette personne qui vient, à  son tour, de décéder. Maintenant, les héritiers de cette dernière veulent continuer d’exercer l’activité, alors que nous voulons mettre fin au contrat. Que dit la loi ?

Le louage des choses, en l’occurrence un bien immeuble, cesse de plein droit, selon l’article 687 du DOC qui apporte le principe général, à l’expiration du terme établi par les parties, sans qu’il soit nécessaire de donner congé, s’il n’y a convention contraire. Par ailleurs, l’article 698 du DOC réitère et précise que le bail n’est point résolu par la mort du bénéficiaire. S’agissant d’un bail commercial donc soumis au dahir du 2 chaoual 1374 (24 mai 1955) relatif aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, les baux de ces locaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné au moins six mois à l’avance, nonobstant toute stipulation contractuelle contraire. En conséquence, à défaut du congé visé à l’alinéa précédent, le bail se poursuit au-delà du terme fixé par le contrat.

Au début, le contrat de bail commercial peut être accordé ou signé entre le bailleur et le locataire sur la base de critères subjectifs, de confiance, de solvabilité ou de probité et, partant, peut être même un contrat intuitu personae; ce qui suppose sa résiliation automatique au décès du locataire. Cependant, à l’expiration de deux années, le locataire développe ce qu’on appelle un droit au bail commercial qui est protégé par la loi, notamment le dahir du 24 mai 1955. Il entre même dans la constitution du patrimoine du locataire qu’il peut céder, louer dans le cadre d’un fonds de commerce par exemple ou autres.

Ainsi, l’article 5 du dahir du 24 mai 1955 accorde un droit au renouvellement même aux ayants droit du locataire décédé à condition qu’ils justifient, soit d’une jouissance consécutive de deux années en vertu d’un ou de plusieurs baux écrits successifs, soit d’une jouissance consécutive de quatre années en vertu, ou bien d’un ou de plusieurs baux verbaux successifs, ou bien de baux écrits ou verbaux successifs. Donc cela revient à dire que ce contrat subsiste même après le décès de votre père.

Les seules voies qui vous restent ouvertes pour résilier le contrat sont celles prévues par l’article 10 : «Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail. Toutefois, il devra, dans le cas où il usera de ce droit, payer au locataire évincé, sauf exceptions prévues aux articles 11 et suivants, une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement .

Le tribunal devra, pour la fixation de cette indemnité, tenir compte de tous les éléments de perte que le locataire aura à subir et de gains dont il sera privé ensuite de l’éviction. 

Cette indemnité sera au moins égale à la valeur du fonds, sauf le cas où le bailleur fera la preuve que le préjudice est moindre».

Toutefois, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement des indemnités suscitées:

– s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ;
– s’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative, ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état d’insécurité.