Gare au piège du bail commercial !

J’ai un local commercial d’une superficie de 180m2, que je l’ai loué il ya 23 mois à  deux associés. Comme ils venaient de commencer, ils s’étaient engagés sur un contrat de 6 mois sur la base d’un loyer mensuel de 7 500 DH. Ils avaient promis d’acheter le local à  l’échéance ou d’accepter le loyer que j’avais prévu de fixer au début, soit 10 000 DH. Vingt mois sont passés et ils n’ont pas tenu parole. Je leur ai adressé en octobre dernier une lettre recommandée leur signifiant que le contrat a expiré et que je compte récupérer mon local pour améliorer mes revenus, vu que mon ex-mari veut récupérer la maison ou j’habite. En décembre, l’un des locataires m’a informée qu’ils comptent déménager en janvier 2012. Mais le problème c’est qu’en janvier ils terminent deux années de location et je crains qu’ils ne déménagent plus vu que la loi leur permet d’y installer leur registre de commerce définitivement.

Je ne pense pas Madame que vous ayez mentionné cette condition dans le contrat de bail, à savoir leur engagement d’acheter ce local après six mois, ou d’augmenter le loyer, car si c’est le cas, vous êtes protégée, et vous pouvez exiger soit l’augmentation, soit la cession du local, à défaut, c’est une autre situation.
En effet, votre crainte est bien justifiée, car un contrat de bail commercial écrit confère au locataire la qualité de propriétaire d’un fonds de commerce et, partant, peut en disposer librement, tout en profitant de la protection des dispositions du dahir du 24 Mai 1955 sur les baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal.
A l’expiration de deux années de bail par un contrat écrit de bail commercial, il y a naissance d’un fonds de commerce dont le bail commercial constitue un élément, et, de ce fait, le locataire acquiert le droit de le céder, de le louer en tant que tel, c’est-à-dire un local commercial, ou en tant que fonds de commerce.
En principe, vous ne deviez pas accepter de recevoir le loyer, une fois que les premiers six mois sont expirés, comme convenu dans le contrat. En acceptant de recevoir le loyer au-delà de cette période, c’est-à-dire le septième mois, vous avez tacitement exprimé votre volonté de renouveler le contrat. Par conséquent, à l’expiration de deux années, vous vous trouvez effectivement prise dans le piège d’un bail commercial, composante importante d’un fonds de commerce.
A cet égard, vous vous trouvez également tenue de verser des indemnités d’évacuation ou d’éviction. Si vous persistez dans votre souhait de faire sortir le locataire, cette indemnité est égale au préjudice causé par le défaut du renouvellement.
Selon l’article 10 du dahir suscité, alinéa 3, le tribunal devra, pour la fixation de cette indemnité, tenir compte de tous les éléments de perte que le locataire aura à subir et de gains dont il sera privé suite à l’éviction.
Bien entendu, le législateur a estimé un maximum à cette indemnité qui doit être au moins égale à la valeur du fonds, sauf si le bailleur, en l’occurrence vous, apporte la preuve que le préjudice est moindre.
Je voudrais également attirer votre attention sur la nécessité de respecter un certain nombre de règles de forme de la lettre de congé que vous devriez adresser au locataire.