De la contribution aux charges communes

Je suis propriétaire dans une résidence fermée composée de 16 immeubles, soit 170 appartements. Nous avons désigné un syndic en juillet 2012 lors d’une 1ere AG constitutive où il a été décidé une cotisation de 400 DH mensuels pour tous les appartements à  part égale et non selon les proratas des superficies des appartements en plus d’une cotisation de départ de 1 000 DH chacun. Ensuite, on a tenu une AGE en mars 2013, où il a été décidé donc de changer le mode de répartition des contributions en se basant sur les parties divises de chaque appartement. En outre, il a été décidé que cette décision soit à  effet rétroactif, et ce, à  partir de juillet 2012 et non depuis la date de la décision.

En principe, selon l’article 36 de la loi 18/00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, tous les  copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et la gestion des parties communes, ces charges ou cotisations sont fixées en fonction de la quote-part de la partie divise de chaque copropriétaire par rapport à l’immeuble.
Cette décision est prise à la majorité des trois quarts des voix des copropriétaires, convoqués à une assemblée générale qui statue sur ce point. Cependant, l’assemblée générale ordinaire peut toujours se réunir et prendre une autre décision à la majorité des trois quarts pour passer à un autre mode de calcul de la cotisation, comme le prévoit l’article 37 de la loi 18/00.  Pour votre cas, vous avez procédé dans un premier temps à une cotisation forfaitaire sans rapport avec la superficie des parties privatives. Ensuite, vous avez changé ce mode de calcul et vous êtes passés à la proportionnelle par rapport aux parties privatives. Si la majorité de trois quarts n’est pas atteinte, la décision est nulle. Par contre, si cette condition est respectée, vous devez simplement reporter la décision sur le PV.

Sur le fond, la question est juste et légale. Sur la forme, il faut juste rectifier, car il s’agit d’une omission. Concernant l’application avec rétroactivité de cette nouvelle résolution, la loi, effectivement, ne traite pas la question, mais laisse toute la latitude aux copropriétaires de décider ce qui pourra leur convenir sans pour autant que cela soit contraire à l’ordre public.
Une décision pareille est envisageable, particulièrement pour tous ceux qui ne se sont pas encore acquitté de leurs cotisations. Toute contestation concernant l’application de cette nouvelle résolution est de la compétence du tribunal de première instance.

Enfin, les intérêts moratoires ne peuvent pas être appliqués aux cotisations des copropriétaires puisque la loi 18/00 a donné au syndic un pouvoir important, un procédé légal efficace pour le recouvrement de ses créances. En effet, les créances du syndicat bénéficient d’un privilège sur les meubles se trouvant dans l’appartement ou le local et sur la valeur locative conformément aux dispositions de l’article 1250 du Dahir du 12 août 1913 formant code des obligations et contrats.
Par ailleurs, les créances du syndicat à l’égard de l’un de ses membres bénéficient de l’hypothèque forcée prévue à l’article 163 du dahir 12 août 1913 sur l’immatriculation des immeubles. Cette hypothèque ne peut être levée et radiée par ordonnance du président du tribunal que s’il constate que le copropriétaire débiteur s’est acquitté de sa dette et l’a déposée à la caisse du tribunal compétent en faveur du créancier hypothécaire.