L’appétit de l’immobilier

La cherté des logements est devenue une préoccupation quotidienne des Marocains, que la hausse des prix a surpris par son ampleur. Contrairement à ce qui s’est passé dans les années 90, cette envolée n’est plus cantonnée aux grandes agglomérations mais s’est étendue à toutes les villes, l’augmentation ayant même été plus forte dans les villes moyennes que dans les capitales économique et administrative. Le mouvement des prix s’est accéléré à partir de 2000, alors que les experts le croyaient dans une tendance au ralentissement après les fiévreuses hausses des années précédentes. Dans un climat économique revitalisé, la hausse de l’immobilier a suivi et même largement dépassé la progression du produit intérieur brut national et du revenu disponible des ménages. Cette divergence n’a pas découragé les acheteurs puisque les transactions immobilières progressent sensiblement d’une année à l’autre. Une telle tendance s’explique principalement par des conditions de crédit plus avantageuses.

Ce ne sont pas seulement les taux bas qui ont stimulé l’accession à la propriété, mais tout l’environnement du crédit, emprunteurs et banquiers ayant profondément modifié leurs comportements. Non seulement les taux consentis ont baissé, permettant aux acquéreurs d’aujourd’hui de diviser par deux la part de leurs revenus consacrée aux intérêts d’emprunt par rapport aux ménages des années 1990, mais les durées de prêts se sont nettement allongées, les prêts à taux révisables se sont développés, et les banques sont de moins en moins exigeantes sur le montant de l’apport personnel, acceptant couramment de prêter 80% du prix.

Autre bouleversement qui a dû produire un effet sur un segment de la demande : l’angoisse sur le niveau futur des retraites incitent les Marocains à devenir propriétaires. Alors que, dans les années 90, cette même précarité les dissuadait d’acheter, par crainte du surendettement.

Cette envolée du marché ne fait pas que des malheureux. Le fisc, qui perçoit des droits de mutation sur chaque transaction, en est sans conteste le premier bénéficiaire. Autres grands gagnants, les agents immobiliers, dont la part de marché est estimée entre 30 et 5% des transactions. Leur chiffre d’affaires progresse, tout comme celui des promoteurs. Profitant de ce marché florissant, le nombre d’agences s’est multiplié. Les banques voient, elles, leurs encours de crédit à l’habitat atteindre des montants inédits, mais au prix d’une érosion de leur marge, étant donné la concurrence entre elles. Le crédit à l’immobilier constitue cependant leur principal outil de captation de clients nouveaux et de fidélisation.

L’appétit de l’immobilier a aussi été un soutien efficace de la consommation, les nouveaux propriétaires devant s’équiper en meubles, matériels électroménagers ou autres, alors que les revenus des ménages évoluent lentement. Le budget logement et aménagement des ménages dépasserait le seuil «tolérable» de 30% de leurs dépenses. Le sentiment de richesse que procure la valorisation de leur logement provoque chez les propriétaires un désir de consommer qui expliquerait en partie la relative bonne tenue de la consommation. Mais la vague d’accession à la propriété a aussi eu pour conséquence un endettement qui absorbe une partie non négligeable du revenu disponible. Le sacrifice financier consenti par les accédants à la propriété atteint aujourd’hui les limites du supportable.

L’achat d’un logement représente pour un cadre de la Fonction publique entre six et huit années de revenus. Jusqu’à présent, les Marocains ont pu profiter de l’allongement de la durée de leur crédit et puiser dans leur épargne, mais la limite est proche. On aurait pu espérer que le dynamisme de la construction allège cette pression en contribuant à une offre nouvelle et accessible. Or, 30% seulement de ces logements nouveaux visent une clientèle modeste en accession sociale à la propriété.

Il est à craindre que l’envol du marché bénéficie aux propriétaires mais en écarte les ménages les plus modestes. Les récents dispositifs de la politique publique ont certainement suscité la création d’un volume annuel de logements plus important que les années précédentes. Mais créent-ils une offre suffisante de logements, à prix accessibles, ouverte aux ménages modestes ? Ou bien tirent-ils le secteur privé vers le haut ?