Immobilier : tout va bien ?

En réaction à  un article paru dans notre édition du 14 mars dernier sous le titre «Immobilier,
les premiers symptômes de la crise», l’auteur réfute cette affirmation, présente ses arguments
et donne des chiffres pour démontrer qu’au contraire, tous les indicateurs sont au vert et que
les perspectives du secteur sont bonnes.

Aujourd’hui, il est unanimement admis que l’immobilier contribue amplement à  la création de valeur ajoutée et d’emploi. Ceci tient à  plusieurs facteurs dont la convergence a permis de créer les conditions favorables à  un décollage du secteur jamais égalé depuis l’Indépendance.

En effet, le secteur bénéficie de l’intérêt particulier qui lui est accordé par SM le Roi Mohammed VI qui, depuis son intronisation et jusqu’à  fin 2007, a lancé ou inauguré 293 projets portant sur la réalisation de 612 627 unités, sur une superficie de 16 602 ha avec un investissement de près de 53 milliards de DH.
De même, la solidarité gouvernementale a permis d’aplanir un certain nombre de contraintes d’ordre administratif, foncier, fiscal, financier, etc., qui avaient acculé le secteur, jusque là , à  fonctionner en deçà  de ses capacités.

Dans ce cadre-là , ont été adoptées des mesures touchant à  la simplification des procédures administratives, à  la mobilisation du foncier public, à  la mise en place d’incitations fiscales en faveur de la production de logement notamment social, et enfin, à  la facilitation de l’accès au crédit bancaire, et donc au logement notamment pour les ménages à  revenus limités.
C’est en vertu de la conjugaison de ces grands facteurs d’impulsion que le secteur de l’immobilier a marqué un saut qualitatif. En témoignent, d’une part, le nombre des mises en chantier qui ont atteint 1 434 000 unités durant la période 2003-2007 ainsi que les achèvements qui se chiffrent à  843 000 unités d’habitation et 212 000 unités de restructuration durant la même période, et, d’autre part, le volume des investissements directs étrangers (IDE) dans le secteur de l’immobilier, qui sont passés de 1,8 milliard de DH en 2002 à  7,3 milliards de DH en 2007, soit un accroissement de 299,9%, occupant ainsi le 2e rang en IDE après le secteur du tourisme, et constituant15% de l’ensemble des IDE.
Ces performances ont eu des effets d’entraà®nement positifs aux plans économique et social. A ce propos, il y a lieu de citer, entre autres, les ventes de ciment qui se sont accrues de 50,7% durant la période 2002-2007, les ventes de l’acier (+71,5%), les encours des crédits à  l’immobilier (+181,2%), la FBCF du secteur (+ 62,8%), la VA du BTP – en prix courants – (+62,3%), et, enfin, l’emploi dans le BTP qui a atteint 847 000, soit un accroissement de 34% durant la même période.

Afin de pérenniser ces performances et, partant, satisfaire les demandes en logements de toutes les classes sociales à  l’horizon 2012, le gouvernement s’est fixé des objectifs ambitieux visant, entre autres, à  augmenter le rythme de production du logement notamment social, pour atteindre 150 000 unités par an à  l’horizon 2012, à  satisfaire les besoins en logements de la classe moyenne à  travers la construction de 50 000 villas économiques et enfin, à  réaliser

70 000 unités dans les provinces du Sud.
Afin d’atteindre ces objectifs, plusieurs mesures incitatives ont été entreprises, en l’occurrence, la défiscalisation totale des projets de construction d’au moins 500 logements en milieu urbain et/ou 100 logements en milieu rural dont la VIT ne dépasse pas 140 000 DH avec, bien entendu, l’octroi aux promoteurs qui le souhaitent, du foncier équipé au prix coûtant.

De même, d’importants réaménagements fiscaux ont été adoptés au profit des promoteurs immobiliers qui réalisent 1500 logements sociaux (VIT inférieure à  200 000 DH) sur une période de cinq ans.
A côté de ces mesures d’ordre fiscal, et en vue de pallier la contrainte du foncier, le gouvernement s’est engagé à  continuer dans la voie de la création et de la construction de villes nouvelles aux alentours des grandes métropoles.
A ce titre, il y a lieu de citer, notamment, la ville nouvelle de Tamansourt près de Marrakech (1200 hectares, 300 000 habitants), la ville nouvelle de Tamesna aux abords de Rabat (840 hectares , 250 000 habitants), la ville nouvelle de Lakhyayta dans la région de Chaouia-Ouardigha à  proximité de Casablanca (1300hectares, 300 000 habitants), à  proximité de Tanger la ville nouvelle de Ksar Sghir-Ksar El Majaz qui devra accompagner le développement du port Tanger Med (1500 hectares, 100 000 habitants ), la ville nouvelle de Gzenaya (1070 hectares, 350 000 habitants) et de Melloussa ( 2000 hectares, 60 000 habitants).
D’autres villes nouvelles sont projetées. Il s’agit notamment de Tagadirt, près d’Agadir (1200 hectares, 280 000 habitants), et de Laroui près de Nador (300 hectares).
En plus des villes nouvelles, d’autres mesures ont été entreprises en vue de remédier à  la carence du foncier. A ce propos, il y a lieu de citer, notamment, l’ouverture de nouvelles zones à  l’urbanisation (ZUN) portant sur 50 000 hectares en partenariat avec les collectivités locales concernées (17 ZUN prévues en 2008), ainsi que des zones d’aménagement progressif (ZAP).
Parallèlement à  ces mesures, les pouvoirs publics veillent à  la lutte contre toutes les pratiques à  même de limiter l’étendue des efforts qu’ils déploient dans ce domaine. A titre indicatif et non limitatif, il y a lieu de citer la spéculation et la lutte contre le noir.

Pour ce qui est de la spéculation, qui ne cesse, avouons-le, de prendre de l’ampleur – en témoigne le nombre sans cesse croissant de logements vacants en milieu urbain (près de 800 000 unités), créant ainsi une situation de pénurie et induisant la hausse des prix -, la Loi de finances 2008 a prévu une mesure liant l’exonération fiscale du profit de la première vente du logement social aux deux conditions suivantes : que le logement en question soit occupé à  titre d’habitation principale pendant quatre ans et que la vente intervienne dans les six mois suivant la date de la vacance de ce logement.
Quant à  la pratique du noir, répandue dans plusieurs secteurs de l’économie, les pouvoirs publics ont adopté plusieurs mesures. A ce titre il y a lieu de citer, entre autres, les pouvoirs reconnus aux inspecteurs des Impôts en matière de profit foncier (article 224 du Code général des impôts), et d’autre part, l’augmentation de l’offre de logement grâce aux différents mécanismes susmentionnés.
Sur ce dernier point, et d’après une étude menée par le ministère de l’habitat, de l’urbanisme et de l’aménagement de l’espace, dont les résultats viennent d’être communiqués la semaine dernière, il s’est avéré que l’importance de la pratique du noir est corrélée négativement avec la production de logements. En effet, si dans des villes comme Agadir, Rabat et Marrakech, cette pratique est monnaie courante, en revanche, elle est faiblement présente à  Casablanca o๠la production abonde, voire nulle dans d’autres villes.

Au total, en dépit de quelques pratiques pernicieuses, le secteur de l’immobilier est appelé à  continuer sur son trend haussier entamé il y a quelques années compte tenu, d’une part, de l’importance de la demande de logement à  satisfaire émanant des ménages qui se constituent annuellement (+93 000), mais aussi de l’impératif de résorption du déficit cumulé depuis des décennies (près de 614 000 logements), et, d’autre part, du volume de production que générera la construction des différentes villes nouvelles et la valorisation des ZUN et ZAP projetées.
Pour l’instant, tous les indicateurs sont au vert. Le volume des crédits à  l’immobilier a affiché, durant le mois de janvier 2008, un accroissement de 6,12 % par rapport au mois de décembre 2007, et 45% par rapport à  la même période de l’année précédente. Même constat pour les ventes de ciment qui ont enregistré un accroissement de 36,68 %. Enfin, les cours des actions des sociétés opérant dans la promotion immobilière cotées en Bourse ne cessent d’augmenter augurant de bonnes perspectives du secteur de l’immobilier et réfutant, par là  même, toute tentative de dramatisation à  même de semer la panique auprès des différents acteurs opérant dans le secteur.