Immobilier : public-privé, un partenariat incontournable

En réaction à  un article paru dans notre édition du 14 mars sur les prémices d’une crise dans l’immobilier, et à  la réponse du ministère de l’habitat – édition du 28 mars -, le président de l’Alpic élargit le débat et évoque à  grands traits les ajustements nécessaires pour que la dynamique engagée par l’Etat et appuyée par les promoteurs privés, notamment en matière de
logement social, atteigne ses objectifs.

La promotion immobilière est un secteur en croissance et à  fort potentiel de développement, offrant plusieurs opportunités, compte tenu de l’accumulation du déficit en terme d’unités de logements par rapport au besoin constaté.

Les implications de l’activité de ce secteur sur l’économie marocaine sont incontestables, de par l’effet d’entraà®nement exercé sur d’autres secteurs et de par sa contribution à  la promotion sociale à  travers la création d’emplois et de logements décents pour les citoyens.

Encouragé, d’une part, par une série d’actions entreprises par l’Etat, et, d’autre part, par l’émergence d’un secteur de la promotion immobilière privé organisé, le secteur a connu une reprise depuis le milieu des années 90.

La relance du secteur a permis aux promoteurs privés d’occuper une grande part du marché des logements sociaux. A partir de 1998, la part du marché privé s’est renforcée considérablement, dépassant celle du secteur public.

Le secteur est, depuis quelques années, soutenu par l’engagement des autorités publiques, notamment par la défiscalisation des grands projets de logements économiques, la création de fonds de garantie pour soutenir la demande des ménages à  revenu régulier et irrégulier, le lancement du programme «Villes sans bidonvilles» pour contrecarrer l’habitat insalubre, la création de villes nouvelles pour lutter contre le déficit chronique en logements et, tout récemment, la mise en place d’un grand projet ambitieux de logements sociaux à  faible coût, lancé par le Souverain à  la fin mars 2008.

Depuis sa nomination en qualité de ministre délégué auprès du Premier ministre, chargé de l’habitat et de l’urbanisme, Ahmed Toufiq Hejira a défini une vision stratégique pour le développement du secteur, englobant des réformes de nature à  lever les contraintes auxquelles est confronté le secteur et des instruments de mise en Å“uvre traduisant les orientations royales qui ont placé le secteur de l’habitat et de l’urbanisme parmi les priorités de l’action gouvernementale.

Les relations avec le secteur de la promotion immobilière privée se sont considérablement améliorées, créant une dynamique de partenariat public/privé dans le secteur, devenue incontournable pour tracer une vision stratégique claire pour le développement du secteur au Maroc, et qui est en train d’être concrétisée par l’élaboration d’un contrat-programme pour le secteur de l’immobilier à  l’horizon 2012.

Toutefois, bien que les réalisations à  ce jour soient satisfaisantes et que le bilan du secteur pour ces dernières années connaisse une grande réussite par rapport aux objectifs de départ, pouvons-nous dire pour autant que les objectifs quantitatif et qualitatif ont été atteints ? Pouvons-nous dire également que les conditions d’exercice des professionnels du secteur se sont améliorées ? Le constat et le contexte du travail des promoteurs démentent malheureusement l’embellie des affaires que traverse le secteur.

L’environnement administratif et réglementaire (lourdeurs administratives, manque d’organisation chez les différents intervenants, mauvaise politique de régulation de l’offre foncière et de la gestion urbaine…) n’est pas adapté au développement en cours.

De même, le cadre juridique et institutionnel (loi sur la copropriété, VEFA, accession, location…) souffre d’un problème d’harmonisation et d’application. De nombreuses lois sont votées et approuvées mais restent inappliquées sur le terrain, témoignant d’une insuffisance de l’action de l’Etat et d’un manque d’accompagnement social, nécessaire dans un pays o๠l’urbanisation s’accélère à  outrance.
L’indice de mesure de l’efficacité gouvernementale résiderait dans le niveau de déficit global atteint, par rapport au déficit de départ en termes de logement et de satisfaction des besoins annuels des couches de la population les plus démunies. Nous avons souvent tendance à  reprocher au ministère sa seule vision quantitative, laissant de côté la nécessité d’une vision globale à  caractère qualitatif et qui intégrerait en son sein l’aspect urbanistique, environnemental et architectural de nos villes.

Le logement social étant une composante importante de l’espace urbain, il doit bénéficier d’autant d’intérêt en matière urbanistique et environnementale que tout autre type de logement, à  savoir la construction d’infrastructures et d’équipements d’accompagnement adéquats dans un cadre de vie agréable et intégré.

Ce bilan reste, aux yeux du secteur de la promotion immobilière privée, relativement satisfaisant, considérant la persistance de plusieurs entraves à  l’investissement immobilier au Maroc. Des changements restent à  opérer, notamment au niveau institutionnel, juridique et fiscal, comme nous l’avons mentionné plus haut.

Personne ne peut nier l’importance du logement social dans la politique gouvernementale du pays, du fait que les vastes programmes lancés par le gouvernement ont pu, depuis l’adoption de l’article 19, pousser les promoteurs privés à  construire 2 500 logements sur une durée de cinq années, ce qui a contribué fortement à  l’atteinte, pour la première fois, la barre des 100 000 logements par an en 2007.
Et pourtant, la dernière Loi de finances a partiellement remis en cause les avantages fiscaux dont bénéficie le secteur de la production du logement social par la suppression de certains avantages liés à  l’article 19, notamment ceux relatifs à  l’impôt sur les sociétés. Malgré quelques effets jugés «pervers» constatés dans l’application de l’article 19, peut-on justifier aujourd’hui l’abrogation et l’abandon de toute une politique ambitieuse à  l’origine de la relance économique de tout un secteur d’activité ?

La suppression partielle de certains avantages contenus dans l’article 19 et la non-approbation des recommandations émises par les professionnels du secteur – relèvement de la valeur immobilière totale (VIT) à  300 000 DH jusqu’à  2012 et diminution du seuil de production en logements à  1 000 unités, en fonction du déficit en logements par région – ne feraient que freiner sinon réduire considérablement la production de logements sociaux.

Il y a lieu de rappeler à  titre d’exemple que, dans une ville comme Casablanca, le stock de logements économiques est épuisé. Il faut désormais attendre deux ou trois années avant de pouvoir acquérir un logement, une situation dramatique pour les ménages en attente d’un toit.

Par ailleurs, certains observateurs sont allés jusqu’à  émettre des critiques virulentes concernant l’utilisation finale des subventions accordées par l’Etat au secteur du logement économique et n’ont pu admettre que les entreprises privées puissent dégager des bénéfices conséquents avec la production dans le cadre du logement social. De telles prises de position remettent en cause tout le principe de l’investissement et de la création de valeur.

Un promoteur immobilier compétent et qualifié n’est-t-il pas justement celui qui réalise des bénéfices et réussit à  se frayer un chemin là  o๠d’autres n’y arrivent pas ? Car la force d’une entreprise prospère est justement de réinvestir ces profits, de rémunérer ses actionnaires, d’améliorer les conditions de vie de ses salariés et, surtout, de créer de la valeur et de maintenir les emplois.

Pour que les choses soient claires, l’approche concernant l’aide au secteur doit être prise dans sa globalité. Les 3,8 milliards de dépenses fiscales imputées au secteur de l’immobilier méritent d’être analysés plus profondément.

A peine 10% de cette somme concerne le logement économique. Les recettes générées indirectement par la dynamique du secteur sont largement supérieures. L’activité du promoteur est certes exonérée, mais le ciment, le verre, le bois… ne sont pas exonérés ! Cette industrie qui s’est développée grâce à  l’activité immobilière génère des revenus importants à  l’Etat.

Un nouveau produit de logement social à  faible coût a été annoncé depuis le mois de novembre par le gouvernement, dont le coup d’envoi effectif a été donné par S.M. Mohammed VI à  la fin mars 2008. Il représentera une alternative viable capable de prendre le relais de l’ancien programme.

Ce grand projet de logement social à  faible coût est réellement en phase avec les faibles ressources des ménages marocains. L’implication massive de l’Etat pour lancer ce programme est une opportunité historique pour endiguer sérieusement les déficits cumulés en matière de production de logement. Néanmoins, le souci de l’équilibre du compte financier des intervenants devrait être une obligation pour ne pas retomber dans les travers des expériences antérieures.

Produire un logement à  faible coût (140 000 DH) exigera de tous les intervenants dans l’acte de bâtir un effort en terme de prix de vente. L’Etat, en offrant un foncier au coût de l’équipement, les entreprises de construction en présentant des devis pour la construction à  des coûts optimisés et, enfin, les fabricants de matériaux de construction, et plus particulièrement les cimentiers et les fabricants d’armature d’acier par une révision des prix de leurs fournitures. Ce n’est qu’à  ces conditions que ce nouveau programme peut connaà®tre une véritable réussite.

La Fédération nationale de la promotion immoblière (FNPI) a déclaré à  plusieurs reprises qu’elle exprimait sa volonté de déployer le maximum d’efforts pour accompagner le programme du gouvernement dans la résorption du déficit en logement et particulièrement dans la lutte contre l’habitat insalubre.

Toutefois, cet objectif serait plus facilement atteint avec la participation des promoteurs immobiliers privés qui ont tous démontré leur compétence et leur professionnalisme de par le passé, dans un contexte économique caractérisé par une véritable mutation du marché de l’immobilier (renchérissement du foncier, des intrants…).

Par rapport à  cette nouvelle situation, de nouveaux comportements devraient être adoptés aussi bien par les opérateurs publics que privés, qui devraient mettre en évidence leurs atouts et tirer profit des expériences vécues antérieurement en vue de mieux catalyser leurs efforts communs pour une meilleure atteinte des objectifs.

Toutefois, ce projet de grande envergure connaà®tra sans soute l’adhésion d’un maximum de promoteurs privés s’il est intégré dans un programme o๠une formule de péréquation (15 à  20% d’un projet global) permettrait à  un investisseur d’équilibrer ses comptes à  l’issue d’une opération immobilière.

Nous n’allons pas recenser les excellentes performances enregistrées par le secteur durant les cinq dernières années. Toutefois, il est indispensable de capitaliser et de renforcer cette dynamique engagée par l’Etat et accompagnée fortement par le secteur privé.

Pour atteindre les objectifs de l’Etat, il faut augmenter la cadence de construction au Maroc. En plus des efforts des grands groupes publics opérant dans le secteur, essentiellement Al Omrane, il faut que le secteur privé au Maroc produise davantage de champions nationaux à  l’image de Addoha, Chaâbi lil Iskane et autres…
L’analyse du bilan du programme des 200 000 logements montre clairement que le taux de réalisation du secteur privé est de 78% alors que celui du secteur public est de 22% seulement. Ceci démontre à  quel point il est nécessaire, voire indispensable, de libérer les potentialités du secteur privé organisé et de l’impliquer davantage dans ce genre de programmes, de par sa professionnalisation et la disponibilité de ressources financières, humaines et technologiques adéquates.

Ce grand projet de logement social à  faible coût est un grand défi que les promoteurs privés marocains sont prêts à  relever si toutes les conditions adéquates leur sont offertes.
Cette nouvelle impulsion au secteur sera donnée par l’élaboration et la mise en application du contrat-programme entre la FNPI et le gouvernement qui prendra en compte les impératifs de cette nouvelle politique de logement social à  faible coût dans le cadre de la mise en Å“uvre d’une stratégie de développement du secteur de la promotion immobilière à  l’horizon 2012.

Ce contrat-programme constitue le premier jalon d’une stratégie globale visant le développement du secteur dans son ensemble, notamment par la réalisation des programmes lancés par le gouvernement en matière d’habitat et d’urbanisme et la réalisation de logements, tous types confondus, devant répondre à  l’absorption du déficit global. Il devra permettre, in fine, d’asseoir un partenariat public/privé fructueux à  même de répondre efficacement aux exigences du développement économique et social du pays, afin d’éliminer tout spectre de crise dans le secteur pouvant, à  quelque degré que ce soit, perturber le climat de l’investissement dans le secteur.

En effet, si, depuis quelque temps, la presse parle de prémices d’une crise de l’immobilier au Maroc, la profession juge qu’au contraire tous les indicateurs sont au vert et que les perspectives du secteur sont bonnes. Toutefois, des ajustements et des corrections sont souhaitables compte tenu du fait que certains ménages marocains, surtout dans les grandes villes, ont des difficultés à  trouver des logements, dont le financement n’est plus à  leur portée. Pour remédier à  cette situation inquiétante, les autorités urbaines sont interpellées pour mettre en place une politique de régulation, surtout de l’offre foncière, pour désamorcer la forte pression exercée sur le marché de l’immobilier en général..