Crédit Fogarim : la production arrêtée dans certaines banques

Alors que le projet de logement à 140 000 DH est quasiment bouclé, les banques semblent avoir levé le pied en matière de financement de l’habitat social adossé au Fogarim.

C’est ce qu’avancent des observateurs, dont le constat est conforté par le taux de rejet, de plus en plus important, des dossiers. Cette situation est en partie reconnue par un DG dans un établissement bancaire très actif dans l’immobilier.

«Nous avons commis certaines erreurs, et c’est pour cette raison que nous sommes devenus plus sélectifs», argumente-t-il. Et de poursuivre : «Il serait préférable d’accorder un crédit à un client déjà bancarisé après une phase d’apprentissage durant laquelle il s’habitue aux pratiques bancaires».

Des taux d’intérêt entre 3,53% et 9%
La circonspection des banques, notamment celles qui ont réalisé un gros volume de crédit sur ce segment (on parle d’un milliard de DH pour un organisme spécialisé dans l’immobilier), n’est pas la seule cause de la baisse du rythme d’octroi de crédits pour le logement social.

En effet, avant de faire un emprunt, il faut d’abord trouver l’objet du financement lui-même. Or, il est clair que dénicher des logements dont la valeur immobilière totale (VIT) ne dépasse pas 200 000 DH relève aujourd’hui de la gageure.

On explique qu’avec l’augmentation de la TVA de 14 à 20 % et l’application d’un IS à 15 % sur le logement social, alors que les opérateurs bénéficiaient sur ce segment d’une exonération totale (Loi de finances 2008), les prix des logements sociaux ont été systématiquement revus à la hausse.

A Casablanca, il faut par exemple 300 000 DH pour un appartement dont le prix réel est de 200 000 DH. Difficile donc pour un client à faible revenu de verser 100 000 DH au noir et de postuler ensuite pour un crédit sur la base du prix déclaré.

Du côté de la Caisse centrale de garantie (CCG), on se veut moins alarmiste. Son secrétaire général, Hicham Serghini, affirme que «la caisse continue de recevoir les dossiers et d’accorder ses garanties».

Pour montrer que le système fonctionne correctement, il annonce que, pour avril 2008, le nombre de dossiers garantis dans le cadre du Fogarim s’élève à 1 577 prêts contre 977 pour le mois précédent, soit une augmentation de 61%. A fin mai, l’encours global des prêts Fogarim a dépassé la barre des 5 milliards de DH pour un nombre total de 35 000 dossiers.

Par ailleurs, il est souligné que les taux d’intérêt ont bien baissé par rapport à ceux constatés au moment du démarrage du fonds. De 7,5 à 8%, le taux moyen est passé aujourd’hui à 5,09%.

De manière générale, les taux varient désormais entre 3,53% et 9%, et plus de 83,5 % des crédits distribués sont facturés à moins de 7%.

Les banques ont demandé la mise en jeu de la garantie de l’Etat sur 130 dossiers à peine
De l’avis de la caisse comme pour certains banquiers, la formule est relativement jeune et, pour les prêts immobiliers, il faut en principe attendre 3 années et plus pour faire une évaluation objective.

Pour montrer qu’elle ne souffre pour l’instant d’aucun problème majeur, on fait également remarquer que le taux de sinistralité est très faible. A fin mars, le nombre de dossiers de demande de mise en jeu de la garantie présentés par les banques à la CCG s’élève à 130, pour un montant global réclamé de 13 millions de DH environ, soit 0,39% de l’ensemble des prêts garantis.

Il y a certes des dossiers en difficulté, mais ils sont encore en phase de créances dites pré-douteuses ou douteuses, et il n’est pas sûr qu’ils basculeront en contentieux. En effet, le client fait généralement de son mieux pour honorer ses engagements parce que son logement est son bien le plus précieux.

Il faut rappeler que la CCG ne peut être sollicitée par la banque qu’après les dernières tentatives de recouvrement et de liquidation pour récupérer la différence non remboursée par la cession du bien en gage.

Hicham Serghini souligne en substance que la caisse répond rapidement si les procédures et les conditions conventionnelles ont été scrupuleusement respectées. Ce qui n’est pas toujours le cas, puisque «certains dossiers sont à compléter, certaines conditions n’ont pas été respectées (plafond de 200 000 DH, conditions d’éligibilité, process de relance et de recouvrement…)», argumente-t-il.

Il ajoute que dans le cadre de l’évaluation et du suivi du risque, «la caisse redouble de vigilance pour assurer la pérennité du produit. C’est pour cette raison qu’elle demande sans cesse aux banques d’optimiser leur organisation et leurs procédures».

Cette position est partagée par un haut cadre du CIH qui souligne que, pour «assurer le succès de cette formule, il faut veiller à ce que l’octroi du crédit se fasse dans les règles de l’art et que le recouvrement soit rapide dès le premier impayé».

Tous deux sont d’avis qu’il y a encore une bonne marge de progression à exploiter. Leur analyse se résume ainsi : étant donné que la rentabilité d’un prêt immobilier dépend de plusieurs éléments, en particulier de la marge pratiquée et du niveau du risque, on peut affirmer que pour le moment le Fogarim demeure suffisamment rentable pour continuer à être commercialisé.