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Copropriétaires, vos droits et devoirs au sein de l’immeuble

Pour définir leurs droits et obligations, les copropriétaires doivent établir et signer un règlement de copropriété. La cotisation au syndic n’est pas forfaitaire, elle doit être fonction de la superficie habitée.

Copropriétaires immeuble

Vivre en copropriété nécessite le respect d’un certain nombre de règles pour garantir une bonne cohabitation. Ces règles sont relatives aux relations avec le voisinage, à l’utilisation des parties communes, au paiement des charges de l’immeuble, au versement des allocations du syndic… A première vue, cela paraît facile, mais nombreux sont les problèmes qui surviennent entre les habitants d’un immeuble, comme c’est le cas de Anas, un cadre casablancais, qui s’acquitte rarement des frais du syndic en raison de différends personnels qui l’opposent au syndic bénévole. Dans un autre immeuble dans le bas de l’Agdal à Rabat, Mehdi, propriétaire d’un appartement au rez-de-chaussée, exige l’abaissement de sa cotisation du syndic du fait qu’il utilise rarement l’ascenseur. Outre ces problèmes entre habitants permanents, il existe un autre qui concerne les Marocains résidents à l’étranger. Ces derniers refusent dans bien des cas de verser leurs cotisations. Adil, un MRE, argumente : «Je n’occupe mon appartement qu’une quinzaine de jours par an, je ne vois aucune logique derrière le versement de l’intégralité des charges afférentes à l’entretien de l’immeuble puisque je n’en profite que pendant cette période».

Bref, les exemples ne manquent pas, les immeubles regorgent de problèmes entre copropriétaires. Et si le paiement des cotisations du syndic est le problème le plus fréquent, il en existe d’autres relatifs à l’utilisation des parties communes, notamment le garage et la terrasse de l’immeuble. Il est des fois où certains conflits vont jusqu’à être portés devant la justice. Pour faire face à ces soucis, certains copropriétaires font appel à des syndics professionnels qui, eux, emploient des moyens efficaces pour faire payer les récalcitrants. Ces entreprises garantissent également une gestion rigoureuse des affaires de l’immeuble. Seulement, le coût du service est élevé, ce qui dissuade plusieurs habitants à recruter ces professionnels.

En fait, la loi 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis définit au détail près les relations entre copropriétaires, les droits et les devoirs de chacun, tout en mettant l’accent sur le syndic, son rôle et sa responsabilité vis-à-vis de l’ensemble des copropriétaires en termes de l’entretien de l’immeuble, de la conduite des travaux de réparation, de paiement des cotisations… Ainsi, même un syndic bénévole peut gérer efficacement les affaires de l’immeuble s’il connaît la réglementation et s’il la fait respecter.

Au tout début, les propriétaires, dont les trois quarts doivent être présents, doivent se réunir en assemblée générale pour désigner les membres du syndicat de copropriété. Ce dernier se chargera de l’élaboration du règlement de copropriété. Considéré comme une charte, ce document comprend outre la distinction entre les parties privatives et les parties communes et les conditions de leur usage, les règles relatives à l’administration des parties communes et celles liées à la gestion du syndic. Il inclut également l’état de répartition des charges en distinguant celles servant à l’entretien de l’immeuble de celles relatives au fonctionnement de chaque élément d’équipement commun et aussi celles engendrées par l’utilisation des différents services collectifs. Par ailleurs, le règlement de copropriété doit inclure la quote-part qui revient à chaque catégorie de dépenses en déterminant éventuellement la base de calcul et de répartition également. Le document doit obligatoirement être signé par tous les copropriétaires, légalisé et enregistré à la conservation foncière. Le but de son élaboration, selon Majid Alaoui, directeur de l’agence immobilière Imvalory, est, entre autres, de «sauvegarder le métrage et la superficie allouée à chaque habitant pour les parties communes, en l’occurrence le garage, en cas de rénovation, de reconstruction ou de changement de propriétaire. Par la même occasion, ce document vise à engager la responsabilité des co-habitants à s’acquitter de leurs charges».

En plus de cela, le syndicat est tenu de fixer un certain nombre de règles relatives notamment à la gestion des parties communes, à la réalisation des travaux d’amélioration, à la désignation et à la définition des conditions de travail du concierge, à la réalisation des grands travaux d’entretien et à l’installation de paraboles et d’antennes.

On ne peut contester des travaux dans les parties communes même s’ils sont effectués dans les parties divises

Une fois ces éléments précisés, le syndicat nomme un syndic, personne physique ou morale, responsable de la gestion de l’immeuble. Ainsi, il revient au syndic de veiller au bon usage des parties communes (garages, terrasses, entrées, sous-sols, ascenseurs, escaliers, passages et corridors destinés à l’usage commun…) en assurant leur entretien, la garde des entrées de l’immeuble et des équipements communs et d’effectuer les réparations urgentes qui par ailleurs peuvent être effectuées sans attendre l’aval des membres du syndicat. En outre, le syndic nommé est censé établir le budget du syndicat et collecter les participations des copropriétaires aux charges.

Dans la pratique, la contribution de chaque propriétaire dans le budget fixé par le syndic est identique, quelle que soit la superficie de son appartement. Autrement dit, pour des besoins de simplification du calcul, le syndic exige le même montant de tous les propriétaires sans prendre en compte la superficie du lieu habité. Or, la loi est claire sur ce point. La participation aux charges relatives à la conservation, l’entretien et la gestion des parties communes est certes obligatoire, mais elle doit être calculée en fonction de la quote-part de la partie divise de chaque propriétaire par rapport à l’immeuble. Plus clairement, le syndic nommé établit un budget prévisionnel de l’ensemble des charges et le divise par le mètre carré. Le dû de chaque habitant propriétaire est égal à la superficie qu’il habite multipliée par la charge au mètre carré.

En tout cas, dans la pratique, la contribution de chaque copropriétaire aux charges de l’immeuble peut aller de 100 DH à 1 200 DH par mois, selon la taille de l’immeuble, son standing et le niveau de charges communes.
Majid Alaoui précise que «la rémunération du gardien ou du concierge plombe la moitié ou presque du budget alloué à l’entretien de l’immeuble. Elle est suivie directement par les frais de réparation de l’ascenseur». Viennent par la suite les autres charges relatives par exemple aux réparations et au paiement des frais de services.

Ceci dit, si l’un des copropriétaires refuse de verser sa cotisation, le syndic doit lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée contre accusé de réception. Si dans un délai de 30 jours la notification demeure sans suite et que l’intéressé ne verse toujours pas sa part, le syndic peut saisir le tribunal de première instance pour l’obliger à payer sa contribution.
Si contestation il y a, dans le sens où un copropriétaire estime que sa participation aux charges est supérieure à ce qu’il doit logiquement verser, celui-ci peut saisir le tribunal pour en demander la révision. M. Alaoui illustre : «Dans le cas où les habitants du rez-de-chaussée considèrent qu’ils sont lésés par rapport à leur contribution aux charges d’entretien de l’ascenseur, sachant qu’ils ne l’utilisent pas très souvent, il peut être accordé une réduction allant de 10% à 20% sur leur cotisation dans ce lot».

Par ailleurs, il se peut dans des cas que l’immeuble exige des travaux non courants à l’instar de la peinture ou de changement de tuyauterie… Pour ce faire, le syndic doit établir un budget exceptionnel et le soumettre au syndicat pour approbation. La répartition de cette charge doit également obéir au principe de la proportionnalité des superficies.

En contrepartie de ces charges, les copropriétaires ont le droit de disposer librement et pleinement tant de leur partie divise de l’immeuble que des parties indivises qui y sont liées. Ils ont le droit également d’accéder, à tout moment, aux archives et aux registres du syndicat, notamment ceux relatifs à la situation de la trésorerie. Si les droits d’un propriétaire dans la jouissance d’un immeuble sont touchés, ce dernier peut ester en justice pour ainsi les préserver.
Au cas où certaines parties indivises ont nécessité des travaux et que ceux-ci ont porté préjudice à l’un des copropriétaires, ce dernier a le droit d’être indemnisé par le syndicat. Cela dit, les copropriétaires ou les occupants des locaux ne peuvent en aucun cas interdire les travaux relatifs aux parties indivises, même si ces derniers se réalisent à l’intérieur de leurs parties divises.

Immeuble Tenir la comptabilité, collecter les cotisations…, les responsabilités du syndic

Le syndic ainsi que son adjoint sont désignés par l’assemblée générale des copropriétaires, et ce, pour une durée de deux ans renouvelables. Rares sont les habitants qui se proposent pour assurer la relève vu l’ampleur de la mission. Du coup, dans la majorité des cas, c’est le même syndic qui est nommé pour un autre mandat.

Outre la responsabilité qui lui incombe d’assurer l’entretien et la sécurité de l’immeuble, ce dernier doit aussi tenir la comptabilité du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et les produits de l’exercice ainsi que la situation de la trésorerie. Il doit aussi communiquer l’état de la trésorerie du syndicat aux copropriétaires au moins tous les trois mois. Par ailleurs, le syndic est tenu de collecter les cotisations au titre du budget prévisionnel, le premier jour de chaque trimestre ou de la période de recouvrement fixée par l’assemblée générale.

Au cas où l’entretien de l’immeuble nécessite des travaux de quelque nature que ce soit, le syndic est obligé d’informer les copropriétaires de la nature des travaux, et ce, huit jours avant leur démarrage, sauf s’il s’agit de travaux urgents compromettant la sécurité de l’immeuble.

Syndic professionnel Plein d’avantages mais un coût élevé

La gestion des parties communes d’un immeuble est généralement confiée à un syndic bénévole, autrement dit l’un des copropriétaires qui est élu par l’assemblée générale des copropriétaires. Néanmoins, cette tâche peut être confiée à un syndic professionnel qui peut être une agence immobilière avec une filiale dédiée à ce métier ou une société de gardiennage. Celle-ci se charge de gérer toutes les affaires relatives à l’entretien de l’immeuble, moyennant une rémunération qui correspond à ses honoraires et à l’ensemble des charges communes de l’immeuble.

Le recours au syndic professionnel offre plusieurs avantages. En effet, les sociétés de syndic se plient à la réglementation en matière de copropriété, assurent une gestion rigoureuse des affaires de l’immeuble et font preuve d’une rapidité d’action. N’ayant aucun lien de voisinage avec les copropriétaires, ces sociétés sont aussi efficaces en matière de collecte des cotisations du syndic, et n’hésitent pas à trainer les mauvais payeurs devant la justice.
Cela dit, le recours à un syndic professionnel a un coût qui peut doubler dans des cas le montant des cotisations.  Ce qui dissuade plusieurs copropriétaires à les recruter.

Ibtissam Benchanna. La Vie éco
www.lavieeco.com

2012-11-22

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