Votre argent

Construire votre maison : A combien cela vous revient

Il faut compter en moyenne 3 000 DH le mètre carré pour une villa et 2 500 DH pour une maison marocaine moderne, hors foncier. La durée nécessaire à l’ensemble des travaux est de 8 mois en général, sauf imprévus.

Construire votre maison

Combien coûte la construction d’une maison ou d’une villa ? Quelle durée le chantier nécessite-t-il et quelles démarches administratives faut-il respecter ? Quand on sait que plus d’un Marocain sur deux construit encore au lieu d’acheter, avoir une idée sur les différents paramètres d’une opération de contruction s’avère très utile.

Tout d’abord, s’occuper de la construction de sa maison de A à Z n’est pas une affaire anodine. En plus du financement nécessaire, le propriétaire se doit de superviser toutes les étapes et veiller au bon cheminement des travaux. Selon les professionnels du marché immobilier, la construction d’une maison, toutes étapes comprises, dure généralement 8 mois, sauf imprévus. Pour ce qui est du coût, une villa revient entre 2 800 et 3 000 DH le m2 hors coût du foncier, alors que la construction d’une maison dite traditionnelle ou marocaine se chiffre entre 2 000 et 2 500 DH le m2, hors foncier.
Afin de parcourir l’ensemble des étapes liées à la construction, prenons deux exemples, celui d’une villa d’une superficie de 300 m2 construits et composée d’un sous-sol et de deux niveaux, et celui d’une maison marocaine moderne de 100 m2 au rez-de-chaussée et d’autant sur le premier et le deuxième étages.

Après l’acquisition du terrain, le propriétaire doit respecter certaines procédures administratives avant d’entamer la construction. La première est l’obtention de l’autorisation de construction et d’occupation des domaines publics (pour poser sable, briques et pierres) pour laquelle il faut faire appel à un architecte, un topographe géomètre et un bureau d’études pour la production des différents plans et attestations nécessaires (voir encadré en page II). La prestation de l’architecte varie de 10 000 à 30 000 DH, celle du géomètre topographe est d’environ 15 000 DH alors que le bureau d’études facture de 6 000 à 20 000 DH.

Une fois les plans validés par l’agence urbaine et l’autorisation de construction délivrée, les travaux peuvent commencer avec comme première étape les fondations. Il s’agit du creusement du sol pour poser la base de la propriété. Que ce soit pour une villa ou une maison marocaine, il faut creuser en moyenne 2 mètres. Selon qu’il s’agisse d’un terrain argileux ou rocailleux, le prix diffère. Il est de 20 DH/m2 dans le premier cas et de 40 jusqu’à 55 DH/m2 pour le deuxième, ce qui porte le coût de creusement pour un terrain de villa de 300 m2 de 12 000 DH à 33 000 DH et de la maison traditionnelle de 6 000 à 11 000 DH. A noter qu’il faut compter deux semaines pour l’achèvement de cette étape.

Les gros œuvres peuvent prendre de 3 à 4 mois

Après le creusement du sol débute la phase la plus importante et qui nécessite le plus de temps pour le constructeur. Il s’agit des gros œuvres pendant lesquels est mise en place la structure de la maison avec tout ce que cela nécessite en termes de poutres, de dalles, de mûrs, de croisement et de cloisons… Dans ce cadre, si certaines personnes préfèrent se procurer elles-mêmes les matières nécessaires à la construction auprès des détaillants, d’autres recourent plutôt à des sociétés de construction pour éviter tout casse-tête. Quel que soit le fournisseur, les gros œuvres nécessitent comme matières de base le ciment, le fer, le sable, la gravette, le tout-venant, les agglos, les hourdis, les poutrelles et les briques.
De ce fait, une villa avec sous-sol, rez-de-chaussée et un étage requiert 40 tonnes de ciment. A un prix unitaire de 60 DH pour un sac de 50 kg, la villa absorbera 48 000 DH de ciment. Pour le fer, il faut compter 12 tonnes au prix de 8 000 DH la tonne, ce qui porte l’enveloppe à 96 000 DH. Par la suite, la villa a besoin de 80 m3 de sable qui ne se compte pas en kilos, mais en chargements. Chaque remorque contient 18 m3 comme maximum réglementaire et coûte 4 500 DH. Ainsi, la partie sable se chiffre à 20 000 DH.

En outre, il faut compter 80 m3 de gravette à 4 000 DH la remorque de 18 m3, ce qui élève le coût final de cette matière à près de 18 000 DH. Sans oublier le tout-venant, une matière assimilée à la gravette et tout aussi essentielle pour élever les murs et pour les travaux de terrassement. Elle coûte le même prix que la gravette mais une quantité moindre est nécessaire. Ainsi, une villa exige seulement 40 m3 de tout-venant portant le prix à 9 000 DH.
A côté de cela, les briques, agglos ou hourdis et les poutrelles sont indispensables afin de monter les murs intérieurs et extérieurs de la villa, sans oublier le mur du jardin dont la hauteur ne doit pas dépasser 2 mètres réglementairement. Au total, il faut compter 15 000 briques, sachant que la brique couvre une superficie de 20/15 cm et affiche un prix unitaire de 2,50 DH. Du coup, le prix des briques totalise 37 500 DH. A ce stade, le constructeur engagé peut se procurer l’ensemble de ces matières auprès de fournisseurs détaillants. Néanmoins, il doit faire appel à une société spécialisée dans la fabrication des agglos et des hourdis en raison de leur aptitude en matière de respect des normes antisismiques. Ainsi, avec un prix de 5,50 DH l’agglo, un montant de 82 500 DH est nécessaire, correspondant à près de 15 000 agglos en moyenne.

A cela, il faudra ajouter le coût de la main-d’œuvre qui varie selon le nombre d’étages inclus dans la maison. Il peut aller de 270 DH jusqu’à 330 DH par m2.
De manière générale, les gros œuvres réclament un financement de près de 392 000 DH pour l’exemple de la villa et durent environ quatre mois, à condition que les travaux soient exécutés jour après jour sans imprévus.
Par contre, le budget exigé pour les gros œuvres dans le cas d’une maison marocaine est moins élevé que celui de la villa car elle ne demande pas autant de murs, de cloisons et de séparation. En outre, une maison marocaine moderne n’a pas besoin du mur extérieur  servant à entourer et à délimiter le logement comme c’est le cas pour la villa. Evalués à près de 270 000 DH, les gros œuvres demandent, entre autres, du fer à béton d’une quantité de 4 500 kg à 9 DH le kg, 10 m3 de béton armé au prix de de 600 DH le m3 et une quantité moyenne de 800 agglos et de hourdis à un prix unitaire de 50 DH.

Avant de passer aux travaux de finition, il existe une étape intermédiaire qui a trait essentiellement aux lots techniques. Elle comprend deux aspects : l’électricité et la plomberie. A ce propos, l’ingénieur du bureau d’études doit intervenir, son plan technique en main, pour donner les directives nécessaires à la mise en place des différents fils électriques, leur nature, leur itinéraire et leurs gaines protectrices. Il intervient également pour décider de la tuyauterie de la plomberie, de son diamètre, de sa longueur et des différents détails concernant l’aspect technique de la maison. Pour mettre en place le système électrique d’une villa de 300 m2, il faudra près de 10 km de fils électriques d’une valeur globale de 15 000 DH. s’ajoutent à cela les disjoncteurs, interrupteurs, prises internet, télé et appareillage... La facture s’élève à près de 20 000 DH. Par ailleurs, la villa nécessite 60 000 DH pour une plomberie basique. En somme, les lots secondaires coûtent environ 80 000 DH.
A ce stade aussi, la maison ne demande pas un budget aussi important que la villa car elle n’a pas besoin d’autant de fils ou de tuyaux, étant donné son caractère classique. Par ailleurs, une villa contient une buanderie, une terrasse et un jardin qui nécessitent, d’une part, des conduits d’eau, et,d’autre part, des fils électriques, ce qui n’est pas le cas d’une maison marocaine moderne. Au mieux, les lots secondaires totalisent 20 000 DH.

Les finitions pèsent près de 40% du budget total de la construction

Si les gros œuvres prennent beaucoup de temps, la partie finition, elle, occasionne un budget conséquent. Cela dépend bien évidemment du goût et de la capacité financière du propriétaire. Le plâtre pour les faux-plafonds sera l’étape qui suit celle des gros œuvres. Avec un prix de 30 DH par m2, il coûte 9 000 DH pour une villa de 300 m2. S’ensuit la peinture dont le coût varie selon la qualité, le type ou la couleur. Il diffère également entre peinture extérieure et intérieure de la maison. En tout, pour la villa, il faut compter un montant de 20 000 DH minimum.

Après cela, vient l’étape de la couverture du sol. Le propriétaire peut opter pour le carrelage, le marbre ou le parquet en fonction de ses moyens et de ses préférences. Alors que le marbre coûte 250 DH à 900 DH le m2, le carrelage, lui, est vendu à partir de 90 DH et peut atteindre jusqu’à 400 DH. Quant au parquet, son prix varie de 250 à 350 DH par m2. En supposant que le sous-sol soit couvert en carrelage et le rez-de-chaussée et l’étage en marbre, cette étape mobilise une dépense de
75 000 DH.

Intervient ensuite l’équipement sanitaire. Pour une villa comprenant 4 salles de bains, le propriétaire devra débourser au moins 13 000 DH. En détails, les toilettes coûtent 700 à 2 000 DH. Le prix du lavabo au même titre que le bidet peut aller de 600 à 2 500 DH. La douche avec son parterre carrelé diffère selon le type et la superficie et se vend entre 700 et 1200 DH. Plus chère que la douche, l’option baignoire peut coûter 2 000 à 4 000 DH.

L’étape suivante concerne tout ce qui se rapporte à la ferronnerie et à la menuiserie. C’est ainsi que la ferronnerie touche notamment les murs de clôture, les balcons, le portail du garage, les rampes d’escaliers éventuellement, la porte principale ainsi que la protection des fenêtres. L’ensemble peut totaliser un budget de 100 000 DH. D’ailleurs, la ferronnerie varie selon l’épaisseur, le motif et la qualité du fer utilisé. La menuiserie, quant à elle, se décompose en deux parties, la première se rapportant à l’aluminium et la seconde au bois. Ainsi, l’aluminium, en fonction du nombre de portes, de fenêtres, de rideaux roulants va de 65 000 à 100 000 DH. Le bois de type massif, utilisé dans les portes des chambres, des placards, du dressing peut être facturé 30 000 à 50 000 DH.

S’agissant de l’équipement de la cuisine, le propriétaire peut soit se procurer une cuisine clés en main, soit l’acheter par pièces. A titre d’exemple, une cuisine de 25 m2 comprenant  les tiroirs, les caissons, les armoires et le plan de travail peut totaliser un prix de 80 000 DH. L’électroménager (réfrigérateur, hotte, four), lui, coûte 20 000 DH environ.

Il ne faut pas oublier la partie jardin pour l’exemple de la villa. En effet, installer un jardin nécessite un investissement en termes de gazon, de semences éventuellement, de haies, de plantes, ce qui peut alourdir la facture. En réalité, la mise en place d’un jardin peut coûter jusqu’à 15 000 DH.
Au final, les travaux de finition entraînent un budget équivalent à plus de 387 000 DH pour une villa de 300m2.

Comme pour la villa, la maison engendre également un investissement conséquent pour la partie finitions. Il demeure toutefois inférieur au budget occasionné par les travaux de finition d’une villa et peut se réduire de moitié. Car bien des dépenses ne sont pas indispensables pour une maison marocaine moderne à l’instar de l’équipement du jardin et de l’aménagement de la terrasse. Les finitions ne s’élèvent ainsi qu’à 200 000 DH.
Sur la base de tous ces éléments, bâtir une villa de 300 m2 coûte un peu plus de 900 000 DH. Par contre, une maison de 100 m2 sur chacun des trois niveaux coûte environ 550 000 DH.

Autorisation Les démarches pour obtenir l’autorisation de construction et d’occupation du domaine public

Une fois le terrain acquis et avant le démarrage de la construction, il est obligatoire d’obtenir une autorisation de construction. Muni du certificat de propriété du terrain, le constructeur doit d’abord se rendre à l’agence urbaine pour qu’une note de renseignement lui soit délivrée ayant pour objet de définir la nature du terrain et le type de construction permis. Le coefficient d’occupation des sols est également déterminé par l’agence urbaine avec tous les détails concernant les servitudes, la distance entre la maison et le voisinage, l’avenue et même les cloisons extérieurs.

Suite à cela, intervient le topographe pour délimiter les bornes, l’architecte pour élaborer le plan architectural et le bureau d’études pour établir le plan de structure de béton armé et accessoirement le plan technique comprenant surtout la plomberie et l’électrification. L’architecte s’engage par la suite à faire autoriser le projet auprès de l’agence urbaine et des différents services de la ville dont la protection civile et les prestataires d’eau et d’électricité.

A cet effet, deux autorisations sont délivrées. La première est relative à la construction où une mention «no varietur» doit impérativement être cachetée sur le plan architectural et doit correspondre au millimètre près aux travaux effectués. La deuxième concerne l’occupation des domaines publics pour les besoins des travaux de construction…

Financement à crédit 100% du coût de la construction, un taux d’environ 6% et une durée de 25 ans maximum

Pour la construction d’un bien immobilier, il faut une enveloppe budgétaire assez conséquente. Si certains privilégient le financement par fonds propres, d’autres recourent au crédit bancaire. Appelé crédit de construction, il est accordé dans les mêmes conditions (ou presque) qu’un crédit bancaire en vue de l’acquisition d’un logement, notamment une quotité de financement qui peut aller jusqu’à 100% du coût de la construction. Le crédit construction est accordé sur une période pouvant atteindre 25 ans avec un taux d’intérêt qui tourne autour de 6% (il peut être supérieur selon l’établissement et le profil de l’emprunteur).

Le contractant peut également demander un différé de remboursement du crédit qui varie entre 6 et 12 mois et peut atteindre jusqu’à 18 mois. Cependant, une fois le crédit accordé, le montant n’est pas débloqué en entier en une seule fois. Selon l’état d’avancement des travaux, le banquier libère la somme correspondante à l’étape suivante. Cela ne se fait évidemment pas par simple demande de l’emprunteur. D’abord, pour s’assurer que l’emprunt est effectivement destiné à la construction, la banque demande une attestation confirmant l’acquisition du terrain (certificat de propriété généralement).

Ensuite, la banque engage un expert interne ou recourt à un cabinet d’expertise après chaque étape afin de lui confirmer l’achèvement des différentes phases de la construction.

TVA Les conditions pour récupérer la TVA supportée par le constructeur à l’achat des intrants

Dès l’obtention du permis d’habiter, une fois les travaux de construction achevés, le propriétaire devra établir une déclaration suite à laquelle il s’acquitte d’une TVA à l’administration fiscale et qui porte sur la «livraison à soi-même» du bien construit. Cependant, deux cas sont à distinguer. Si la superficie du bien construit n’excède pas 300 m2 et si le propriétaire s’engage à occuper l’habitation pendant une durée de quatre ans, il sera exonéré au titre de cette TVA. Cependant, il n’a pas le droit de récupérer la TVA supportée à l’achat de l’ensemble des matériaux de construction et des prestations des professionnels.

Par contre, si la superficie du bien immobilier dépasse 300 m2, cette taxe doit obligatoirement être versée et elle correspond à la différence entre la TVA calculée par le fisc sur la base de ses estimations de la valeur du bien construit et la TVA déboursée par le propriétaire sur le total des intrants.  Pour ce faire, il doit se présenter à la direction des impôts muni du permis d’habiter, du plan final, de l’autorisation de construction, des relevés bancaires (au cas où le paiement s’effectuerait par chèques) et de l’ensemble des factures prouvant l’approvisionnement en matières et fournitures ainsi que celles relatives aux prestations. Notons que la déclaration de la TVA doit être faite dans les trois mois suivant l’obtention du permis d’habiter.

Ibtissam Benchanna. La Vie éco
www.lavieeco.com

2012-06-07

Authentifiez-vous pour ajouter un commentaire
Météo Casablanca © meteocity.com

Bourse de Casablanca

Mise à jour : 2014-09-30 à 09:01
Masi : 9 401,41 (-0.34%)
Madex : 7 678,37 (-0.36%)
bourse
INVOLYS
175.00 +4.67%
bourse
PAPELERA TETUAN
43.50 +3.20%
bourse
STROC INDUSTRIE
136.00 +2.18%
bourse
TASLIF
38.31 -4.34%
bourse
MAGHREB OXYGENE
127.80 -3.33%
bourse
STOKVIS NORD AFRIQ
34.05 -2.71%

Cours de change

Vente
1 EUR 11.201 MAD
1 USD 8.3904 MAD
1 GBP 14.082 MAD
100 YENS 8.2106 MAD
1 SAR 2.2372 MAD
Achat
1 EUR 11.134 MAD
1 USD 8.3403 MAD
1 GBP 13.998 MAD
100 YENS 8.1616 MAD
1 SAR 2.2238 MAD