Copropriété : connaissez vos droits et obligations
3 janvier 2018
Loubna Chihab (246 articles)
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Copropriété : connaissez vos droits et obligations

Le règlement-type de la copropriété, adopté en septembre, n’est pas encore publié au Bulletin officiel. Le document rappelle l’ensemble des dispositions de la loi, récapitule les tantièmes des copropriétaires et fixe leurs droits et devoirs.

Un vent de nouveauté a soufflé sur le régime de la copropriété. En septembre dernier, le conseil du gouvernement a adopté un décret touchant au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce décret propose un règlement-type de la copropriété, document répondant à un besoin qui se faisait sentir depuis l’ancienne loi sur la copropriété et qui n’est prévu qu’au cas où le promoteur vendeur n’aurait pas établi, lors de l’achèvement des travaux, un règlement-type. Désormais, et même s’il n’est pas encore publié au Bulletin officiel, un modèle est à la portée des syndicats de résidences collectives, rappelant l’ensemble des dispositions de la loi, et regroupant notamment un tableau de répartition des tantièmes de chaque copropriétaire en termes de parties privatives et communes, élaboré par un géomètre-topographe. En somme, le règlement fixe les droits et les obligations des copropriétaires et des locataires de l’immeuble, ainsi que les lots et la quote-part des charges qui leur sont affectées pour une meilleure cohabitation. 

On distingue parmi les droits et les devoirs des copropriétaires :

Les conditions d’utilisation des parties communes et divises

Par partie commune, on entend toute partie considérée comme telle ou que la nature de l’immeuble exige qu’elle soit destinée à l’usage commun (sol, cours, jardins, loge des gardiens, façade de l’immeuble, coffres et tête de cheminée…). Si vous êtes copropriétaire, vous êtes bien entendu au courant que les voies de passages, les entrées, les escaliers et les espaces verts ne sont pas des zones à squatter, encore moins où stocker vos objets, circulez dedans autant que vous voulez mais libérez le passage après.

De même, si l’envie de faire le ménage vous prend, grand bien vous fasse ! Mais «étaler son linge sale» se fait chez soi ! En d’autres termes, vous êtes dans l’obligation de vous conformer aux règles de santé et d’hygiène de votre immeuble, et d’éviter de dégrader les espaces verts et les jardins communs. Toujours dans une optique de garder votre immeuble propre et attrayant, vous êtes conscients que l’installation d’une antenne parabolique dans votre balcon ou sur la façade de votre immeuble lui donne un air has been et peu esthétique, tant mieux donc si c’est dorénavant interdit! Le garage, lui, est dédié uniquement au stationnement de votre véhicule. Si vous comptez le laver ou le réparer, cela devra se faire en dehors de cet espace où vous êtes également prié de ne pas klaxonner.

Pour les parties divises, vous en disposez et usez selon leur affectation, à condition de ne pas porter préjudice à vos voisins et à l’immeuble. Si vous organisez une soirée karaoké chez vous, pensez à votre voisin qui n’est pas spécialement fan de rock et que la seule prouesse qu’il espère faire est celle de dormir. Aspirateur, piqueuse, perceuse ou autre engin bruyant devra être manipulé de telle sorte à ce qu’il ne dérange pas le voisinage. D’ailleurs, en cas de travaux estimés non urgents, le syndic peut vous proposer une date de démarrage et/ou d’arrêt de ces travaux, en prenant en considération les jours normaux et de repos.

C’est toujours agréable d’avoir un animal de compagnie, vous éviterez bien sûr d’apprivoiser un boa ou un bébé fennec. En gros, il est formellement interdit d’adopter un animal dangereux susceptible de perturber la paisibilité de la copropriété, son hygiène ou encore la sécurité de ses habitants : Tout dommage dans ce sens engagera automatiquement votre responsabilité.

Les règles de gestion des instances du syndicat de copropriété

Rappelons que le syndicat est administré par une assemblée générale et géré par un syndic et son adjoint. L’assemblée générale, considérée comme le seul organe décisionnel de la copropriété, se réunit au moins une fois par an (assemblée générale ordinaire) et se tient dans un délai ne dépassant pas trente jours avant la fin de l’année, dans un périmètre limité à l’arrondissement de la propriété. A noter qu’il peut être tenu, chaque fois qu’il est nécessaire, une assemblée générale extraordinaire à laquelle sont convoqués tous les copropriétaires. Dans ce sillage, la convocation suppose un ensemble de formalités que le syndic est tenu légalement de respecter. En fait, il doit adresser ladite convocation à l’ensemble des copropriétaires qui doit comporter obligatoirement le lieu, la date et l’heure de la réunion. Il devra aussi dresser un projet de l’ordre du jour ainsi que tous les points devant être discutés. La convocation doit être remise à tout copropriétaire quinze jours au moins avant la date prévue de l’assemblée générale. En tant que propriétaire, sachez que vous avez le droit d’accéder à tous les documents ayant vu le jour lors de l’assemblée générale, à savoir les archives et les registres du syndicat, notamment ceux relatifs à la situation de la trésorerie, le projet de budget prévisionnel voté par l’assemblée, en plus de tous les justificatifs de dépenses ventilés par catégorie.

Toujours dans le cadre de l’assemblée générale, il convient de préciser que les décisions qui y sont prises ne seront valables que si les copropriétaires présents (ou leurs représentants) représentent au moins 50% des voix, ce n’est qu’à ce moment-là que le quorum est atteint. Dans le cas contraire, une seconde assemblée devra être tenue dans les 30 jours qui suivent. Il est utile de rappeler que le nombre de voix reste proportionnel à la superficie de la partie privative que le résident occupe.

En tant que copropriétaire, vous avez la possibilité de mandater, par écrit, un tiers pour voter en votre nom, à condition que vous soyez le seul à être représenté par votre mandataire. Maintenant, si plusieurs copropriétaires possèdent une seule partie, ils devront désigner leur représentant auprès du syndicat.

En outre, il faut savoir que l’on distingue quatre types de majorité selon l’importance des décisions à prendre : la majorité simple, la majorité absolue de 50% des voix (ex : la gestion des parties communes, la désignation ou la révocation du syndic, l’approbation du budget du syndicat, etc.), la majorité qualifiée 3 /4 des voix (ex : travaux d’amélioration de l’immeuble, embauche, révocation et statut du concierge, etc.) et enfin l’unanimité des voix (travaux devant apporter des transformations aux parties communes, création de locaux à usage collectif, édification d’un nouveau bâtiment…)

Le budget du syndicat de copropriété

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, l’assemblée générale des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel et une provision pour la prise en charge des grands travaux d’entretien. A cette fin, elle est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions pour le financement du budget voté. L’assemblée générale peut fixer le montant et les modalités de versement. Et la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

A défaut du versement de cette provision à sa date d’exigibilité, le copropriétaire récalcitrant pourra faire l’objet d’une poursuite judiciaire de la part de l’organe syndical. Younes Anibar, avocat au barreau de Casablanca, nous explique que «le législateur a pris conscience que le temps revêt une importance capitale dans la gestion de la copropriété. Car une procédure classique d’un an ou deux, incluant 1ère instance et appel, peut coûter cher à la propriété (son état de dégradation). Le législateur a ainsi prévu une procédure accélérée pour permettre au syndic de recouvrer rapidement le montant de la cotisation». Concrètement, ce dernier envoie une lettre de mise en demeure et fixe au copropriétaire défaillant un délai de 30 jours. Passé ce délai, il fait valider la mise en demeure. Autrement dit, l’homologation devient jugement exécutable en dépit de tout autre recours. En gros, la décision est prise en 32 jours.

Ceci dit, pour bénéficier de cette procédure accélérée il faut absolument que le dossier comprenne un ensemble de documents : le vote du budget, le certificat de propriété, le mandat d’ester en justice, le procès-verbal de l’assemblée… Surtout, il faut que l’assemblée ait été correctement tenue selon les conditions prévues par la loi. Sauf que certains juges peuvent se montrer moins rigoureux que d’autres. «Nous avons assisté à des décisions rendues en l’absence de ces documents. Le juge a prononcé à l’encontre d’un copropriétaire le paiement de la cotisation mais sans que les documents produits aient fait allusion au vote du budget. Des décisions ont été rendues en l’absence même de procès-verbaux valables et ce pour une cause toute simple : le syndic pour qui on a reconnu la qualité d’agir a été désigné il y a 4 ans. Or le mandat du syndic est de 2 ans. Il faut que le juge s’assure de la régularité en termes de désignation. Ce sont ces petits détails qui font que les décisions soient injustement rendues par le tribunal», explique Me Anibar.

A contrario, si le copropriétaire estime que sa participation aux charges est exagérée (par exemple si sa cotisation n’est pas proportionnelle à la superficie qu’il occupe), il a le droit de saisir le tribunal pour contester et faire annuler la décision à la seule condition que celle-ci soit flagrante, abusive, prise en violation de la loi ou du règlement de la copropriété. A ce moment-là, le juge peut annuler l’assemblée qui a donné naissance à cette décision.

Mais dans la majorité des cas, un copropriétaire ne peut pas bloquer une disposition visant l’intérêt général. Si la décision a été votée, elle est opposable à tout le monde. En revanche, si le syndic décide unilatéralement de refaire la peinture de l’immeuble par exemple, sous prétexte qu’un bénéfice annuel est dégagé, il est en tort. Certes, la démarche est dans l’intérêt de la propriété mais elle n’a pas été votée. «Le syndic ne peut pas se prévaloir de la bonne volonté, il ne peut pas sortir du cadre qui lui a été assigné par la loi, celui des décisions prises dans le cadre de l’assemblée, il puise sa légitimité dans ces décisions-lû, enchaîne Me Anibar

Bref, si l’initiative des pouvoirs publics de publier un règlement-type de la copropriété est louable, un comportement civique et respectueux de la réglementation de la part de l’ensemble des copropriétaires demeure indispensable pour une bonne gestion de la copropriété.