«Immorente n’est pas un produit garanti, elle reste une valeur action»
24 avril 2018
Loubna Chihab (248 articles)
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«Immorente n’est pas un produit garanti, elle reste une valeur action»

Le management se dit confiant quant à la capacité de la société à distribuer le rendement promis aux actionnaires. La stratégie sur le segment commerce est d’investir dans des commerces choisis, pied d’immeuble. Les pertes des deux dernières années sont expliquées par le poids des amortissements et les frais financiers élevés du fait d’un taux d’endettement temporairement élevé.

A la Bourse de Casablanca, la cloche sonnera pour la société de placement immobilier, vendredi 11 mai 2018. En attendant, investisseurs potentiels et opérateurs du marché financier jaugent les fondamentaux et beaucoup d’observateurs veulent en savoir plus sur cette valeur Sa PDG Soumaya Tazi apporte un éclairage sur l’activité de la société et des réponses à certains questionnements.

Pouvez-vous nous présenter la société ?
Immorente est partie d’une idée simple : proposer au grand public de l’immobilier locatif sans tracas. Son objectif étant d’acquérir des biens immobiliers professionnels de qualité dans des emplacements de prestige et de les louer à des locataires grandes entreprises nationales et multinationales bénéficiant de très bonnes signatures. Elle verse à ses actionnaires le produit de ses loyers diminué des charges d’exploitation, soit un rendement de 6 à 7,5% par an. La qualité de l’actif et du locataire représente la pierre angulaire de la décision d’investissement. Immorente prend soin également de respecter une bonne diversification et une bonne allocation de son portefeuille d’actifs.

Pourquoi faire appel à la Bourse de Casablanca ?
L’introduction en bourse permet à tous les épargnants d’accéder à une part d’un portefeuille d’actifs professionnels diversifié, auquel ils pourraient difficilement accéder en tant que personne physique. Avec la liquidité offerte par la bourse, un épargnant peut avoir accès à un loyer tranquille tout en investissant le montant qu’il souhaite, à partir de 100 DH et en ne gérant rien.
Par ailleurs, la liquidité permet à l’épargnant de disposer librement à tout moment de tout ou partie de son épargne ainsi que de constituer son épargne tranquillement dans le temps et d’investir au fur et à mesure de ses disponibilités en cash.

Quels sont les projets actuels et futurs et sur quelles classes d’actifs êtes-vous positionnés ?
Les investissements réalisés à ce jour se situent principalement dans la Marina de Casablanca pour les bureaux, dans la zone industrielle d’Ain-Sebaa pour un showroom, boulevard Massira Al Khadra et sur d’autres artères de prestige à Casablanca et à Rabat pour les commerces, et dans la zone franche industrielle Atlantic Free Zone à Kénitra pour une usine.
Les principaux locataires sont des entreprises nationales et internationales présentant des fondamentaux solides et à titre d’exemple First Rest International, Master Franchise des restaurants McDonald’s au Maroc, Faurecia, équipementier automobile français, etc…
Immorente a par ailleurs des projets déjà identifiés sur le court et moyen terme. A cet égard, les fonds levés à travers l’introduction en bourse d’Immorente permettront de finaliser le financement d’acquisitions déjà identifiées et sécurisées par la société et ce, y compris :

• le financement des travaux relatifs à la construction clés en main d’une usine de 17 500 m² située au sein de la zone franche de d’Atlantic Free Zone à Kénitra, d’ores et déjà louée par Immorente à Faurecia, équipementier automobile français, pour une durée de 10 ans fermes ;
• l’acquisition d’environ 2500 m² de plateaux de bureaux pour un montant de 67 MDH situés à la Marina de Casablanca, loués à Huawei, l’industriel chinois ;
• une prise de participation minoritaire en 2019 dans le projet I-Dune, situé sur le boulevard Massira Al Khadra à Casablanca, comprenant une composante hôtelière et commerciale, dont le futur flaghip de la marque H&M au Maroc.
Le reliquat des fonds levés sera alloué notamment à un investissement supplémentaire en 2019.

Quel est l’intérêt d’investir dans un centre commercial à Casablanca, sachant que, depuis quelques années, le taux de vacance de ce genre d’actifs immobiliers est très élevé, à l’instar du Twin Center et d’Anfa Place ?
A Casablanca, sur le projet I-Dune, boulevard Massira Al Khadra, nous serons exposés à la classe d’actifs commerce effectivement, mais notre stratégie sur ce segment est d’investir dans des commerces choisis, pieds d’immeuble. Il ne s’agit pas là d’un centre commercial. Les locataires pour ce projet sont de grandes enseignes comme H&M, New Yorker ou encore Starbucks.

Comment sécurisez-vous vos loyers ? Comment gérez-vous le départ d’un locataire ? Notamment si vous faisiez face au départ de SDCC filiale de la Samir dont l’avenir est incertain. De quelles garanties disposez-vous pour recouvrir vos créances ?
Immorente prend soin d’acquérir des actifs de qualité dans des emplacements «prime» occupés par des locataires grandes entreprises nationales et internationales. Ces deux facteurs constituent la pierre angulaire des décisions du comité d’investissement. Nous avons donc comme locataires de grandes entreprises dont les baux sont signés sur une longue durée et présentant des garanties adaptées. Lorsque nous avons de la vacance, c’est-à-dire que le locataire quitte les lieux, c’est la qualité de l’actif et sa localisation qui constituent son attractivité auprès des futurs locataires. A cet égard, notre business model présente des vacances différenciées par type d’actif.
S’agissant de notre locataire SDCC, c’est une entreprise qui, malgré la situation de sa maison mère, évolue dans un secteur porteur et est génératrice de cash. Nous avons loué à SDCC un plateau de bureaux de 500 m² à la Marina et ce locataire en particulier a été à même de nous présenter des garanties solides puisque nous disposons d’une garantie de paiement cash de 3 ans de loyer à compter de la signature du bail.

Votre activité est concentrée notamment sur des actifs liés à votre sponsor, Mutandis Automobile. N’y a-t-il pas un risque ?
L’unique actif à ce jour loué à une filiale de notre sponsor, Mutandis Automobile, est Rodia, loué à Univers Motors. Cet actif représentera à l’issue de la période d’investissement 19,5% du portefeuille et 19,5% des loyers et respectera ainsi les règles d’allocation que Immorente s’impose à travers sa convention de gestion, à savoir : aucun investissement ne doit dépasser 25% du portefeuille et aucun locataire ou groupe de locataires ne doit dépasser 25% du total loyer à l’issue de la période d’investissement. Par ailleurs, Univers Motors est une grande entreprise nationale, présentant un chiffre d’affaires autour de 500 MDH et payant ses loyers très régulièrement. Le bail que nous avons conclu avec Univers Motors est un bail de 12 ans.
Par ailleurs, ce type de sujets constituant des conventions réglementées seront traités à présent par le comité d’audit, émanation de notre conseil d’administration et composé d’un administrateur indépendant et du représentant d’AXA Assurance Maroc.

Vous avez cumulé deux exercices déficitaires (2016 /2017). Ces résultats ne vont -ils pas inquiéter les investisseurs ? Dans ce cadre, vous distribuez des rendements composés de dividendes et de prime d’émission. Des opérateurs du marché financier ne comprennent pas ce schéma de Restitution/Distribution. Pouvez-vous nous l’expliquer ?
Immorente a connu des pertes les deux dernières années du fait de deux facteurs: le poids des amortissements qui est lourd s’agissant de gros actifs immobiliers et des frais financiers élevés du fait d’un taux d’endettement élevé de manière temporaire. Cet endettement a été en effet contracté pour sécuriser les investissements proposés lors de l’introduction en bourse et dont le paiement sera complété par les montants levés par augmentation de capital.
Suite à l’introduction, la structure dette/fonds propres sera de 23% et ne dépassera pas 35 à 40% à l’avenir, en ligne avec les dispositions de la réglementation des OPCI.
Par ailleurs, l’indicateur de référence pour les foncières et notamment pour Immorente, que nous explicitons dans la note d’information visée par l’AMMC, est le résultat de l’exercice. Ce résultat est assimilable à la capacité d’autofinancement. En effet, les foncières ayant de lourds investissements en immobilier, ont également des amortissements très lourds qui viennent peser sur le résultat. Nous devons donc, pour mesurer la performance d’une foncière et déterminer ce qu’elle peut distribuer, retraiter ces amortissements du résultat. Nous distribuons ainsi les résultats issus de la location et allouons les fonds levés exclusivement à l’investissement. Ces distributions se font notamment sous forme de distribution de la prime d’émission, technique usuelle sur les marchés financiers et assimilable fiscalement à des dividendes.
Aussi un plan comptable spécifique aux foncières, dans la même veine que les travaux menés par les autorités sur les OPCI, est en cours de préparation.

Pouvez-vous garantir à vos investisseurs les taux de rendement annoncés ?
Immorente se présente à la Bourse de Casablanca avec un portefeuille d’actifs déjà investi de 270 MDH et en plus des investissements futurs déjà identifiés et sécurisés, totalisant 320 MDH. La grande majorité de l’augmentation de capital de 400 MDH est déjà allouée à l’investissement dans des actifs de qualité, sur des emplacements prime et loués à de grandes entreprises.
De ce fait, le business-plan devient très prédictible. A chaque fois que nous investissons dans un actif immobilier doté d’un locataire comme l’exige notre stratégie d’investissement, nous venons ajouter un bloc de loyers à nos produits immobiliers. L’équivalent pour nous d’un «carnet de commandes» est donc déjà très majoritairement identifié et notre business-plan construit sur des revenus pour la grande majorité connus et contractuellement sécurisés.
Nous sommes donc confiants quant à notre capacité à distribuer le rendement promis à nos actionnaires. Immorente n’est pas un produit garanti pour autant, elle reste une valeur action cotée à la Bourse de Casablanca.