Les sociétés de syndic face à la concurrence  des agences de gardiennage
22 mai 2018
Ibtissam Benchanna (777 articles)
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Les sociétés de syndic face à la concurrence des agences de gardiennage

Le métier se professionnalise grâce aux nouveaux programmes immobiliers et aux problématiques
de gestion des syndics bénévoles. Le prix moyen de la prestation varie de 80 à 150 DH par logement pour le moyen standing. Les sociétés font face surtout aux difficultés de recouvrement des charges.

Recourir à un syndic professionnel n’est pas forcément automatique au Maroc. Gérer un immeuble ou une résidence est une mission souvent assignée à l’un des copropriétaires qui agit en tant que syndic bénévole. Ce n’est qu’après la survenance de malentendus entre copropriétaires qu’ils décident de faire appel à une société de syndic. «De nombreux dossiers nous parviennent avec des problématiques qui n’ont pas été gérés correctement», martèle un professionnel du secteur. Par ailleurs, les programmes immobiliers neufs sont commercialisés en intégrant les charges de syndic, qui sont gérées par une société spécialisée. Ces deux facteurs ont contribué à une augmentation de la demande des services professionnels et personnalisés des sociétés de syndic et donc à la multiplication de celles-ci dans tout le pays, encore plus dans les villes qui comptent de nouveaux programmes immobiliers.

Des compétences juridiques sont indispensables

Le marché commence à devenir porteur certes, mais évolue de manière anarchique, puisque «des sociétés de gardiennage ont ajouté à leur activité la gestion de copropriétés sans forcément en avoir les capacités», explique un gérant d’une société de syndic. Du coup, plusieurs sociétés sont incapables d’assurer correctement la gestion d’un immeuble. Le métier requiert des compétences financières, juridiques, comptables, administratives et techniques du bâtiment. «Il ne s’agit pas de collecter les cotisations des copropriétaires, de changer une ampoule ou de remplacer un tuyau désuet. La mission du syndic s’étend au delà de cela». Elle comprend, entre autres, la tenue de la comptabilité générale de la copropriété, l’envoi des convocations des assemblées générales, l’application du règlement intérieur par les copropriétaires, la gestion technique du bâtiment…

Cela dit, faire appel à une société de syndic professionnel engendre un coût qui peut être supérieur aux cotisations fixées par un syndic bénévole. En contrepartie, la préservation du bâtiment est garantie (voir encadré). Evidemment, les prix pratiqués diffèrent en fonction de la taille de la société de syndic, de l’importance de ses actifs immobiliers gérés et des services proposés. Ils vont de 80 DH à 150 DH mensuellement par logement pour les résidences de moyen à haut standing et de 20 à 25 DH pour le segment économique. Le prix peut aller du simple au double lorsqu’il s’agit de complexes résidentiels avec nombre d’équipements comme piscine, salle de sport, jardins… Et si certaines acceptent de gérer un immeuble avec peu de logements, ce n’est pas le cas de plusieurs sociétés qui, elles, exigent un nombre minimum de 500 unités.

Le manque de civisme perturbe les gestionnaires

En tout cas, il y a une réelle prise de conscience de s’adresser à une société de syndic professionnelle plutôt que de gérer soi-même son bâtiment. Toutefois, elles font face à plusieurs difficultés de gestion dont la difficulté de tenir des AGO régulières, et donc de prendre les décisions nécessaires et de procéder aux votes… Mais la plus courante reste le recouvrement des charges, selon les spécialistes contactés. En fait, cela vient du non-respect du règlement de copropriété et de la non-application de la loi qui régit la copropriété. «Nous avons souvent affaire à des habitants qui refusent de s’acquitter de leurs charges parce que l’un réside au rez-de-chaussée et donc n’est pas censé débourser sa quote-part liée à l’entretien de l’ascenseur, ou l’autre, MRE, qui n’occupe les lieux qu’un mois durant toute l’année et donc exige de revoir sa cotisation à la baisse…». Dans des cas pareils, les professionnels du secteur essayent de trouver tant bien que mal des solutions à l’amiable pour préserver l’entente entre les copropriétaires et finir par assurer une bonne gestion du bâtiment. Cependant, si le problème persiste, des avertissements sont adressés aux concernés, des lettres recommandées avec accusé de réception…Toute une démarche à l’amiable qui est mise en place. Ce n’est qu’après avoir utilisé tous les moyens que les dossiers des irréductibles sont confiés à la justice.

Avant de désigner officiellement une société de syndic, le syndicat de copropriété doit d’abord voter cette décision lors d’une assemblée générale. Cette assemblée devra voter également le budget prévisionnel destiné à la gestion courante, après élaboration de la part du syndic professionnel suite au recensement des différents besoins de l’immeuble. Il faut s’attendre à ce que les cotisations individuelles soient plus élevées car la société prend en compte certaines charges que le syndic bénévole n’intègre pas forcément, à l’instar de la prise de l’assurance multirisque habitations ou encore les frais de convocation des copropriétaires aux assemblées…