Immobilier

Immobilier à Marrakech, la grosse déprime

Pour faire face à la rareté de la clientèle étrangère sur le haut standing, les promoteurs se rabattent sur les locaux et baissent leurs prix. On trouve désormais des appartements à 10 600 DH le m2 à Guéliz contre 14 000 DH il y a quelques mois à peine.

Marrakech immobilier crise 2012

En parcourant les supports d’annonces immobilières, imprimés ou électroniques, que l’on ne compte plus aujourd’hui, on ne peut s’empêcher de constater que les biens proposés à la vente à Marrakech surpassent de loin en volume les offres de toutes les autres régions du pays. Faut-il en déduire que les beaux jours reviennent et que la ville a récupéré de son passage à vide de ces dernières années ? Il n’en est rien justement.

Selon les professionnels, cela est plutôt révélateur du maintien d’une situation de suroffre, principalement sur le haut standing. «Un stock considérable de biens de standing persiste surtout au niveau du secteur du centre-ville (Guéliz et Hivernage) où le développement de produits haut de gamme a été le plus prononcé», assure Othman Benhallam, gérant de l’agence Guy Hoquet à Marrakech. Les professionnels invoquent la rareté de la clientèle étrangère, cible de prédilection pour ce type de biens, pour justifier l’accumulation des invendus. A vrai dire, les acheteurs internationaux ont bien eu tendance à revenir durant les dernières semaines. «Nos récentes ventes dans le haut standing se répartissent à parts égales entre demande étrangère et locale», informe Karim Belmâachi, directeur général d’Alliances Développement Immobilier, qui note par ailleurs un léger redressement de la demande sur le segment haut de gamme depuis le deuxième trimestre. Mais bien qu’elle se manifeste relativement plus, la clientèle étrangère reste hésitante à conclure des transactions. «Ces acheteurs ont parfois des difficultés à trouver preneur pour leur résidence dans leur pays d’origine, qu’ils vendent pour investir dans l’immobilier à Marrakech», assure M. Benhallam. Une situation que le gérant lie à la morosité du marché immobilier et au resserrement du crédit en Europe.


Dans ces conditions, la majorité des promoteurs se rabat sur la clientèle locale pour pouvoir écouler ses invendus si tant est que cette demande puisse suivre. En effet, les biens de haut standing qui tardent à trouver preneur s’apparentent plus à des résidences secondaires, à savoir qu’ils consistent essentiellement en appartements de deux chambres sur des superficies généralement supérieures à 120 m2. Or, la clientèle locale privilégie plus les 3 pièces de superficie moyenne (inférieure à 100 m2). Le fossé se creuse également en matière de prix, dans la mesure où les promoteurs qui destinent leurs biens à des acheteurs internationaux tablent sur des prix de 17 000 DH/m2 tandis que la demande locale ne compte pas miser plus de 12 000 DH dans la ville ocre. Immanquablement, les promoteurs souhaitant à tout prix conclure des transactions avec des acheteurs locaux doivent nettement revoir leurs tarifs à la baisse.

Certains promoteurs refusent de baisser leurs prix

Les baisses de prix qui s’en suivent sont prononcées, comme on peut le constater sur de récentes transactions au niveau des agences immobilières. Par exemple, un appartement de 77 m2 à Guéliz a été vendu ces derniers jours à 10 600 DH/m2, alors qu’il y a quelques mois seulement ce même bien était proposé à 14 000 DH/m2. Idem pour une villa de 138 m2 vendue dernièrement à la Palmeraie qui a trouvé preneur à 1,95 million de DH, soit un peu plus de 14 100 DH/m2 et 30% de moins que le prix demandé en 2011. Les analystes du CIH, qui suivent de près le marché immobilier à Marrakech, rapportent des baisses encore plus marquées. Depuis deux ans, les prix de vente de biens immobiliers dans le secteur du centre-ville (quartier Guéliz) ont été divisés par deux et même plus encore. Des projets vendus à 20 000 DH/m2 ont vu leur prix descendre jusqu’à 12 000 DH/m2, voire 8 000 DH dans certaines zones, détaille-t-on.

Avec toutes ces baisses, l’on tend à se rapprocher des niveaux de prix d’il y a 5 ans, soit avant la flambée du marché, ce qui selon des professionnels rend l’investissement à Marrakech très attrayant actuellement. Or, rien ne garantit que la baisse devrait en rester là, de l’avis d’autres intervenants, ce dont semble encore convaincue une grande partie de la demande.

Il n’empêche, dans ce contexte de marché défavorable pour l’offre, une partie des promoteurs continue d’opter pour un statu quo des prix, en mettant en avant la qualité des projets. Et lorsqu’elle est perçue par la clientèle, cette qualité donne effectivement lieu à des transactions. Chez ces promoteurs, les appartements de standing à l’Hivernage sont affichés actuellement entre 17 000 et 22 000 DH et entre 13 000 et 25 000 DH pour les villas dans la même zone. A la Palmeraie, les tarifs annoncés pour les appartements vont de 16 000 à 22 000 DH. Au niveau de l’avenue Mohammed VI, les prix démarrent à 15 000 DH. A Guéliz enfin les prix vont de 12 500 DH à 21 000 DH pour les appartements et de 12 000 DH à 20 000 DH pour les villas. Reste à trouver la clientèle idoine, celle des locaux qui pour le moment, même avec une capacité d’endettement supplémentaire, sont psychologiquement conditionnés par la crise.

Immobilier à Marrakech 310 villas mises en chantier en 2011, sept fois moins qu'en 2009

Avec l’accumulation des invendus, l’on se doute bien que la production de logements de standing a nettement marqué le pas ces derniers mois. Selon les statistiques du ministère de l’habitat, seulement 310 villas ont été mises en chantier en 2011 dans la région de Marrakech, soit sept fois moins qu’en 2009. Les promoteurs ont considérablement levé le pied également sur les immeubles de standings. Plus de 4 000 unités de ce genre ont été mises en chantier en 2010 contre seulement 500 en 2011. Seules les constructions d’unités de type économique et social semblent être épargnées par la morosité, à savoir que plus de 37 500 logements ont été mis en chantier en 2009, 26 000 en 2010 et 36 000 en 2011. Mais cela a abouti depuis quelques mois à une suroffre sur le marché, là encore…

Réda Harmak. La Vie éco
www.lavieeco.com

2012-07-31

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