Reprise en trompe-l’œil du secteur immobilier
11 avril 2016
Reda Harmak (1115 articles)
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Reprise en trompe-l’œil du secteur immobilier

Les mises en chantier augmentent de 3,3% en 2015 et la production de 27%. Mais les transactions se font toujours au compte-gouttes, selon les promoteurs.
Ces derniers ne produisent que parce qu’ils sont obligés d’achever les programmes en cours, notamment dans le social.

Après avoir chuté drastiquement ces dernières années, les mises en chantier de logements se sont légèrement redressées en 2015. Selon les statistiques du ministère de l’habitat dont La Vie éco a pu avoir la primeur, 183 234 unités (hors lots de terrain) ont été initiées, ce qui marque une progression de 3,4% par rapport à 2014. Cela met fin à une série noire entamée depuis 2012 qui a fait baisser les mises en chantier de 15%, 24% et 8% année sur année. Le chiffre est cependant amputé du tiers par rapport au rythme annuel de plus de 296000 unités d’il y a 5 ans. Les achèvements donnent des signes d’éclaircie encore plus marqués. Ils progressent de 27%, à plus de 168500 unités.

De manière générale, les professionnels estiment que l’on irait un peu vite en besogne si l’on voit dans ces chiffres les prémices d’une reprise du marché. Précisons d’abord que c’est bien l’activité des promoteurs immobiliers privés qui propulse les indicateurs, leur production ayant augmenté de 47,5%, à un peu plus de 98 500 unités (près de 60% de la production globale), tandis que les opérateurs publics, avec Al Omrane en première ligne, ont livré 6 500 unités, soit 10% de moins, et l’auto-construction limite sa hausse à 8,5% avec 63 500 achèvements à son actif en 2015.

Les hausses observées résulteraient de contraintes pesant sur les promoteurs plutôt que du choix de lancer et de livrer de nouveaux projets. «La durée de validité d’une autorisation de construire étant limitée à un an, nous sommes poussés à lancer coûte que coûte un projet pour ne pas avoir à renouveler son permis et subir les frais qui s’en suivent», insiste un professionnel. Côté achèvements, «les professionnels livrent plus de logements en raison des délais réglementaires prévus dans les conventions conclues avec l’Etat», éclaire la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). Il est bien évidemment ici question du logement social qui représente 85% de la production du secteur privé. Notons effectivement que la majorité des mises en chantier de logements conventionnés à 250 000 DH sont intervenues en 2011 et l’année passée a coincidé avec la fin du délai réglementaire de 5 ans accordé aux initiateurs de ces programmes pour achever leurs livraisons. Si l’on pousse le raisonnement, vu la tendance baissière des mises en chantier de logements sociaux sur les dernières années (elles ont été divisées par trois depuis 2011), il y a fort à parier que les achèvements sur ce segment devraient repiquer du nez à l’avenir. Tout ça pour dire que l’état du marché joue un rôle limité dans la progression des mises en chantier et de la production.

Les prix susceptibles de poursuivre leur baisse

«Les transactions continuent de se faire au compte-gouttes et la situation est encore plus tendue sur les premiers mois de 2016», rapporte un promoteur immobilier à Casablanca, exerçant sur le segment que l’on dit pourtant particulièrement porteur de l’habitat intermédiaire. Même les programmes qui se distinguent (en termes de situation, de rapport qualité/prix…) ne sont pas épargnés et s’ils pouvaient être rapidement écoulés auparavant, ils restent aujourd’hui pendant longtemps bloqués à un taux de commercialisation de 40 à 50%, explique la FNPI. Dans ces conditions, les prix sont toujours susceptibles de baisser, même à Casablanca, avouent les opérateurs, sachant que les tarifs y ont déjà reculé entre 15 et 20% au niveau de certaines zones (Roches Noires, Bourgogne…) l’année dernière. Seules des conditions particulières permettent aux marchés de certaines villes d’échapper à la morosité, et encore ! A Tanger spécifiquement, «le chantier de restructuration urbaine, Tanger Métropole, crée depuis le début de l’année une certaine effervescence parmi les acheteurs, qui anticipent l’embellissement de la ville et à moyen terme une réorientation des prix à la hausse», rapporte Abdelhay Sbai, promoteur immobilier de la ville. «Néanmoins, si l’on se remet à fréquenter les bureaux de vente, les concrétisations restent timides», nuance le professionnel. Dans ces conditions, l’on comprend que les opérateurs se montrent sceptiques quant à la demande de près de 1,6 million de logements qui ressort d’une récente enquête du ministère de tutelle sur la demande en habitat (voir encadré).

L’enquête nationale du ministère de l’habitat sur la demande en logements permet de considérer les statistiques des mises en chantier et des achèvements sous un autre angle. Un des principaux chiffres à en retenir est que la demande est estimée à 1,6million d’habitats au niveau national, étant à préciser que le département de tutelle n’a retenu dans son calcul que les ménages disposant des moyens financiers nécessaires pour concrétiser leur achat. La FNPI se montre sceptique quant à cette donnée, estimant qu’elle ne ressort pas du tout dans les maigres volumes de transaction réalisés actuellement. Mais d’autres professionnels ne sont pas du même avis. Tout en validant les résultats de l’enquête, ils expliquent l’écart entre la demande et les transactions effectives par l’inadéquation des produits (en termes d’agencement, de superficie, de situation…). Quoi qu’il en soit, il en ressort que la production de 2015, de 225 100 unités (dont 41 800 lots) représente 14% de la demande nationale estimée actuellement. Ce ratio varie considérablement selon les types de produits.