Immobilier : le cadre légal et réglementaire loin de faire l’unanimité
1 février 2018
Ibtissam Benchanna (777 articles)
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Immobilier : le cadre légal et réglementaire loin de faire l’unanimité

Les professionnels jugent que la plupart des lois et règlements sont inapplicables. Ils déplorent le fait de ne pas toujours être associés à leur rédaction. Beaucoup de textes sont parsemés d’imprécisions.

Le secteur immobilier vit depuis quelques années une série de chamboulements réglementaires. En effet, depuis 2011, plusieurs textes ayant vu le jour ont été actualisés. Ils concernent aussi bien les droits réels que la copropriété, la vente en l’état futur d’achèvement, la réglementation énergétique dans le bâtiment, le contrôle et la répression en cas d’infraction dans le domaine de l’urbanisme et de la construction…
Par l’adoption (effective ou en cours) de ces lois, l’Exécutif a voulu combler des lacunes, harmoniser le dispositif en place, redéfinir les responsabilités, mettre à jour des textes datant pour certains de l’époque du protectorat…. Mais au final, le résultat n’a pas été approuvé par tous.

S’il y a un point sur lequel tous les professionnels du secteur sont unanimes, c’est le manque, pour ne pas dire l’absence, de concertations avec les intervenants concernés pour la rédaction et la mise en œuvre de ces différentes lois. Ce qui constitue un frein à leur application ultérieure, vu les demandes systématiques d’amendement adressées par les professionnels aux autorités de tutelle. Le meilleur exemple est celui de la loi 66-12 portant sur la répression dans le domaine de la construction et l’urbanisme. «Elle a été élaborée sans prendre l’avis des professionnels, que ce soit les architectes ou les promoteurs», se désole Med Karim Sbai, président de l’Ordre national des architectes de la région du centre. Pour rappel, cette loi prévoit des peines sévères à l’égard de l’architecte responsable du plan d’un bien immobilier. «La répression est assez exagérée. Nous ne devrions pas être tenus responsables si le client introduit des modifications dans son lieu d’habitation, encore moins être passibles de peines similaires à celles infligées au maître d’ouvrage», ajoute-t-il, alors que ce texte ne prévoit même pas de contrôle et de suivi de tout le processus de construction. Qui plus est, «la multiplicité des intervenants (commune, agence urbaine…) complique la tâche alors qu’il n’est pas précisé de sanctions à leur égard, encore moins contre les ingénieurs et les bureaux d’études», précise Abdellatif Yagou, président du Conseil national de l’ordre des notaires. Pour ne rien arranger à la situation, le champ d’intervention de la police administrative dans le contrôle des constructions n’a pas été précisé en détails. Pour calmer les esprits, le département de tutelle promet d’associer pleinement les professionnels à la préparation des décrets d’application.

La réglementation thermique peu adaptée au contexte local

Sur la même veine, la réglementation thermique dans le bâtiment semble difficilement applicable. L’une des raisons tient à la difficulté de former des milliers d’architectes dans le pays ainsi que les intervenants des administrations. «Le 14 janvier dernier, une convention de partenariat a été signée par les architectes et l’Agence de coopération allemande afin de bénéficier d’une formation sur cette réglementation, sans pour autant qu’un calendrier ne soit fixé», souligne M. Sbai. Résultat : il faut beaucoup de temps pour que ce texte soit appliqué en bonne et due forme. De plus, sur le plan opérationnel, «je crains que l’application à la lettre de la réglementation thermique n’affecte les façades des constructions et les rende, esthétiquement parlant, moins attrayantes», martèle M.Sbai.

Pour sa part, la loi sur la VEFA a fait couler beaucoup d’encre. Et si l’on ne peut citer que deux points essentiels rendant complexe son application, c’est bien la caution bancaire et la garantie d’achèvement devant être présentées par le promoteur à son client. En effet, les banques se montrent souvent peu enclines à accorder une caution bancaire à cause des risques encourus en cas de défaut. Du côté des promoteurs, ces cautions abaissent leurs lignes de trésorerie, entravant leur capacité d’endettement. Par ailleurs, autant la garantie d’achèvement des travaux semble bénéfique pour le client final puisqu’elle protège ses intérêts contre les promoteurs véreux, autant elle reste contraignante vis-à-vis du promoteur puisqu’elle vient également en diminution de ses fonds propres. En tout cas, le décret d’application n’est pas encore prêt et des modifications peuvent être apportées.

Des progrès en matière de lutte contre la spoliation foncière

Certains textes comme celui relatif aux droits réels ont apporté un vent nouveau, en renforçant le rôle de la Conservation foncière, en allégeant les procédures administratives et en limitant les risques de spoliation immobilière. Ainsi, un amendement a été introduit dans la loi 39-08, portant notamment sur son article 4 et visant à lutter contre les problèmes relatifs à l’usurpation des biens immobiliers d’autrui.

«Alors que les procurations destinées à disposer librement d’un bien immobilier étaient réalisées sous seing privé, elles sont actuellement obligatoirement authentiques, c’est-à-dire réalisées par un notaire», explique Me Yagou. L’article 2 portant sur l’effet probatoire de l’inscription des biens fonciers est en cours de modification également. La loi actuelle stipule que le propriétaire doit apporter la preuve qu’il occupe son bien immobilier depuis au moins quatre ans et que ce dernier est enregistré à son nom à la Conservation foncière pour qu’il soit déclaré propriétaire définitif. Cela paraît logique. Or, bien des conflits existent, surtout en cas de vente avec usurpation d’identité par exemple ou encore en cas de procuration sous seing privé. Ainsi, la modification qui vise à protéger tant le propriétaire initial que l’acheteur de bonne foi veut que la limitation du délai d’occupation des lieux soit abrogée, car ce délai pourrait encourager le faux et les fraudeurs. Par ailleurs, Me Yagou recommande la mise en place d’un fonds de garantie pour indemniser le propriétaire initial.

D’autres cas particuliers existent comme la loi 18-00 sur la copropriété qui vient d’entrer en application et qui est donc trop récente pour être objectivement critiquée. Pour le moment, on retient qu’elle a assoupli certaines règles concernant notamment la gestion du syndic et la possibilité de recourir à un syndic externe et a renforcé le pouvoir de l’assemblée des copropriétaires pour la bonne gestion de l’immeuble.

Mots-clés Immobilier